Содержание

Ипотека

-Основания возникновения ипотеки и ее регулирование

-Ипотека в силу закона

-Торговая деятельность в займ.

-Ренда.

-Обеспечение долга имущественных прав.

-Ипотека в силу договора -

Требования, обеспечиваемые ипотечным кредитом

-Имущество, которое может быть предметом ипотеки

-Оценка платежеспособности заемщика (андеррайтинг)

-Особенности ипотеки

-Налоговые льготы в Российской Федерации

Контракт об ипотеке

-Обеспечение прав по договору об ипотеке

-Особенности ипотеки для военнослужащих

-Накопительно-ипотечная система жилищного обеспечения военнослужащих

-Компания накопительно-ипотечной системы

-Участие военнослужащих в накопительно-ипотечной системе

-Государственное регулирование, государственный контроль (надзор) в сфере отношений по формированию, инвестированию и использованию накоплений для жилищного обеспечения

Что такое ипотека

Возникновение и развитие ипотеки как института гражданского права

-Ипотека в римском праве

-Рецепция института ипотеки правом западно-европейских стран

-Залоговое право дореволюционной России

-Ипотека - способ обеспечения долга. Концепция ипотеки в российском законодательстве

-Понятие и предмет ипотеки.

-Содержание и форма договора об ипотеке

-Государственная регистрация ипотеки

-Права и обязанности сторон

-Последующая ипотека

-Перемена лиц в долге, обеспеченном ипотечным кредитом

-Обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке

-Реализация заложенного имущества, на которое обращено взыскание

Ипотека — это обеспечение долга недвижимости.

Обеспечение долга, в свою очередь, — один из способов обеспечения исполнения задолженности денежного требования кредитора-залогодержателя к должнику (залогодателю). Как способ обеспечения надлежащего исполнения долгов обеспечение долга более привлекателен, так как с его помощью проще произвести принудительное взыскание. Обеспечение долга предполагает, что на имущества должника может быть наложено взыскание, но имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании. Иными словами, ипотека — это обеспечение долга недвижимости, которое остается во владении и пользовании собственника. В случае неисполнения основного займа на недвижимое имущество обращается взыскание, оно продается, а полученные денежные средства от его реализации направляются на погашение основного долга.

Термин «ипотека» (от др.-греч. ποθήκη) впервые появился в Греции в начале VI в. до н. э. Древние греки так обозначали ответственность должника перед кредитором своей землёй. На границе земельного участка заёмщика ставили столб с надписью, которая гласила, что эта земля обеспечивает займ. Такой столб и назывался «ипотечным кредитом», в переводе с древнегреческого — «подпорка», «подставка».

Основными правовыми актами, которые регулируют вопросы ипотеки в России, являются Гражданский кодекс России (далее — ГК РФ) и Федеральный закон «Об ипотеке (обеспечении долга недвижимого имущества)» от 16.07.1998 N° 102-ФЗ (далее — закон об ипотеке). Существуют также нормативно-правовые акты, в которых затрагивается вопрос об ипотеке. Общие правила о обеспечении долга, содержащиеся в ГК РФ, применяются к отношениям по договору об ипотеке тогда, когда законом об ипотеке не предусмотрено иное.

Основные особенности ипотеки заключаются в том, что в случае неисполнения основного задолженности (например, по кредитному договору), взыскание обращается именно на заложенное недвижимое имущество, а не на какое-либо другое, а также залогодержатель — кредитор имеет преимущественное право на удовлетворение своих требований (например, возврат суммы кредита) перед другими кредиторами должника.

Кроме того, наиболее часто термин «ипотека» употребляется при ипотечном кредитовании. Ипотечное кредитование — это выдача займа банком под обеспечение долга недвижимости. Зачастую ипотечным кредитом называют вид кредитования, что является распространенной ошибкой и заблуждением. Ипотечный кредит — только одна из составляющих ипотечной системы. В настоящее время ипотека является одним из способов улучшения жилищных условий граждан. Граждане берут в банках займы на покупку недвижимости (квартира, земельный участок, загородный дом), при этом сама приобретаемая недвижимость поступает в ипотеку (обеспечение долга) банку как гарантия возврата ссуды (ипотека в силу закона).

Ипотечным кредитом является также обеспечение долга уже существующего недвижимости собственника для получения им займа или кредита, которые будут направлены либо на ремонт или строительство, либо на иные нужны по усмотрению заемщика-залогодателя (в большинстве случаев он же является собственником недвижимого имущества).

Существуют разные варианты оформления ипотеки по выданным займам. Чтобы лучше разобраться в определении термина «ипотека», рассмотрим самый распространенный вариант приобретения недвижимого имущества с использованием ипотеки. Гражданин Иванов взял займ в банке в размере 40 тыс. долл. США на покупку квартиры ценой 80 тыс. долл. США. Процедура оформления права собственности следующая.

-Гражданин Иванов заключает с банком кредитный контракт. При этом гражданин Иванов становится должником, а банк — кредитором.

-После того как гражданин Иванов нашел нужную квартиру, между собственником квартиры и гражданином Ивановым заключается контракт купли-торгово-промышленной деятельности квартиры. При этом в договоре купли-торговой деятельности указывается, что гражданин Иванов для приобретения квартиры использует кроме собственных денежных средств кредитные средства банка.

-Весь комплект документов сдается в регистрирующий орган для регистрации права собственности гражданина Иванова на приобретаемую квартиру.

-Регистрирующий орган одновременно регистрирует контракт купли-коммерции, право собственности гражданина Иванова и ипотеку в силу закона.

-Гражданин Иванов становится собственником и залогодателем квартиры, а банк — залогодержателем. В свидетельстве о праве собственности на квартиру в графе «ограничения» будет указано: «обеспечение долга в силу закона».

Квартира в данном случае выступает средством обеспечения возврата выданного ссуды. Если гражданин Иванов не вернет займ, банк обратится в суд, чтобы обратить взыскание на квартиру. Квартира будет продана, деньги, полученные от сбыта квартиры, будут направлены на погашение взятого займа, а остаток возвращен гражданину Иванову .

 

 Основания возникновения ипотеки и ее регулирование

Действующим законодательством предусмотрены два вида оснований возникновения ипотеки:

-в силу закона;

-в силу договора.

Ипотека в силу закона

Ипотека в силу закона (легальная ипотека) представляет собой ипотеку, которая возникает при наступлении определенных фактов, указанных в законе, независимо от волеизъявления сторон в отношении возникновения ипотеки, при переходе права собственности на объект недвижимого имущества от одного лица к другому, точнее при приобретении данного права новым собственником, но при обязательном наступлении определенных законом фактов.

Ипотека в силу закона возникает в следующих пяти основных и распространенных случаях:

Приобретение жилых домов, квартир, земельных участков с использованием кредитных средств банка или иной кредитной компании либо средств целевого кредита. Земельный участок, жилой дом или квартира, приобретенные с использованием кредитных средств банка или иной кредитной фирмы либо средств целевого ссуды, предоставленного другим юр. лицом на приобретение этого недвижимости, считаются находящимися в обеспечении долга с момента государственной регистрации права собственности заемщика на недвижимое имущество. Указанные случаи предусмотрены статьями 64.1 и 77 закона об ипотеке . Таким образом, при приобретении квартиры, жилого дома или земельного участка с использованием кредитных средств указанное недвижимое имущество находится в ипотеке у банка, выдавшего займ, до полного погашения займа. В данном случае в правоотношениях участвуют три стороны — продавец, покупатель и кредитор.

Строительство жилых домов, зданий, сооружений или квартир с использованием кредитных средств банка или иной кредитной компании либо средств целевого кредита.

В соответствии со статьей 64.2 закона об ипотеке, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, на котором с использованием кредитных средств банка или иной кредитной фирмы либо средств целевого ссуды, предоставленного другим юрлицом на строительство здания или сооружения, построено или строится здание или сооружение, либо право ренты такого земельного участка считается находящимся в обеспечении долга с момента государственной регистрации права собственности заемщика на построенные или строящиеся здание или сооружение либо с момента получения органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, уведомления залогодателя и залогодержателя о заключении кредитного договора (договора кредита с условием о целевом использовании) с приложением указанного договора.

Иными словами, данная норма закона об ипотеке означает, что если на земельном участке ведется строительство объекта недвижимого имущества за счет средств целевого ссуды или займа, то земельный участок, на котором осуществляется строительство, будет находиться в обеспечении долга с момента регистрации права собственности на строящееся здание. Необходимо отметить, что данная норма является диспозитивной, то есть по усмотрению сторон указанное правило можно не применять. Чаще применяется другая схема обеспечения долга. Банк выдает займ, потом заключается контракт об ипотеке земельного участка, на котором будет вестись строительство, а собственник заложенного земельного участка ведет на нем строительство за счет кредитных средств. При этом построенный объект недвижимого имущества не будет обременен ипотечным кредитом.

Кроме того, жилой дом или квартира, построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной компании либо средств целевого кредита, предоставленного другим юр. лицом на строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в обеспечении долга с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру (ст. 77 закона об ипотеке). Указанная норма действует, например, при приобретении квартиры в строящемся доме на основании инвестиционного договора с привлечением кредитных средств банка. До тех пор, пока жилой дом не будет построен, сдан в эксплуатацию, а право собственности на квартиру зарегистрировано, — квартира не может являться объектом ипотеки. Поэтому квартира становится обремененной ипотечным кредитом только после регистрации права собственности.

Торговая деятельность в займ.

Согласно пункту 5 ст. 488 и пункту 3 ст. 489 ГК РФ продукт, проданный в займ, в том числе с условием о рассрочке, признается находящимся в обеспечении долга у продавца с момента его передачи покупателю в обеспечение исполнения последним обязанности по оплате, если иное не установлено договором. Данное положение распространяется на все виды недвижимого имущества, которые могут быть предметом куплипродажи. В данном случае ипотека в отношении недвижимого имущества возникает, если продавец (он же кредитор) продает объект недвижимости в займ, в том числе в рассрочку, покупателю.

 Ренда.

В силу пункта 1 ст. 587 ГК РФ при передаче под выплату аренды земельного участка или другого недвижимости получатель аренды в обеспечение займа плательщика аренды приобретает право обеспечения долга на это имущество. При этом контракт аренды, предусматривающий отчуждение недвижимости под выплату аренды, подлежит государственной регистрации. По договору аренды одна сторона (получатель аренды) передает другой стороне (плательщику аренды) в собственность имущество, а плательщик аренды обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставлять средства на его содержание в иной форме.

Контракт аренды зачастую заключают пожилые люди, у которых есть квартира или жилой дом, но которым не хватает средств к существованию. При заключении указанного договора собственником квартиры становится лицо, которое обязуется содержать пожилого человека (бывшего собственника недвижимого имущества).

Одним из видов договора аренды является контракт пожизненного содержания с иждивением. Согласно статье 601 ГК РФ это контракт, по которому получатель аренды — гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика аренды, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц). Обязанность плательщика аренды по предоставлению содержания с иждивением может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а также, если этого требует здоровье гражданина, и уход за ним. В данном случае ипотека прекращается в связи со смертью получателя аренды. Для этого необходимо подать в регистрирующий орган заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке с приложением свидетельства о смерти получателя аренды.

 Обеспечение долга имущественных прав.

Согласно пункту 1 ст. 58 закона России от 29.05.1992 № 2872-1 «О обеспечении долга» (далее — закон о обеспечении долга), если при обеспечении долга имущественных прав должник залогодателя до исполнения залогодателем долга, обеспеченного обеспечением долга, исполнит свое обязательство, все полученное при этом залогодателем становится предметом обеспечения долга. Например, при обеспечении долга права требования квартиры по инвестиционному договору.

Ипотека в силу договора

Ипотека в силу договора (она же «договорная ипотека») представляет собой ипотеку, которая возникает на основании договора об ипотеке (обеспечении долга недвижимого имущества).

Согласно статье 1 закона об ипотеке по договору о обеспечении долга недвижимости (договору об ипотеке) одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по долгу, обеспеченному ипотечным кредитом, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому займу из стоимости заложенного недвижимости другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Право обеспечения долга заключается в праве кредитора (залогодержателя) требовать при невыполнении должником (залогодателем) задолженности, обеспеченного обеспечением долга, торговли заложенного имущества с торгов и в первоочередном получении удовлетворения из денежных средств, вырученных в результате торгово-промышленной деятельности объекта недвижимости.

Контракт об ипотеке не является самостоятельным долгом, а заключается в обеспечение займа по договору ссуды, кредитному договору или иному долгу. Обеспеченное ипотечным кредитом обязательство также называют основным задолженностью, поскольку его исполнение обеспечено обеспечением долга недвижимого имущества по договору об ипотеке (обеспечении долга недвижимого имущества), которое, в свою очередь, является дополнительным займом (акцессорным).

Основным отличием законной ипотеки от договорной является то обстоятельство, что при договорной ипотеке не меняется собственник объекта недвижимого имущества, а ипотека возникает на основании договора об ипотеке. Контракт об ипотеке может быть заключен только при наличии основного долга, исполнение которого и обеспечивается договором об ипотеке.

В случае прекращения основного задолженности (например, полное погашение займа по кредитному договору) прекращается и ипотека. Необходимо также отметить, что залогодателем может быть сам должник по займу, обеспеченному ипотечным кредитом, или лицо, не участвующее в этом займе (третье лицо).

 

Требования, обеспечиваемые ипотечным кредитом

Согласно статье 3 закона об ипотеке она обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы займа по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотечным кредитом долгу полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора кредита с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование займом (заемными средствами). Требования, обеспечиваемые ипотечным кредитом, — это долга должника, исполнение которых обеспечено обеспечением долга недвижимого имущество (ипотечным кредитом). Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему: в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотечным кредитом задолженности, в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотечным кредитом долгом либо федеральным законом, в возмещение судебных затрат и иных издержек, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество, в возмещение затрат по реализации заложенного имущества. Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества. Если в договоре об ипотеке указана общая твердая сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотечным кредитом, займа должника перед залогодержателем в части, превышающей эту сумму, не считаются обеспеченными ипотечным кредитом. Исключение составляют уплата залогодержателю сумм, причитающихся ему в возмещение судебных расходов и иных издержек, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество, сумм, причитающихся ему в возмещение затрат по реализации заложенного имущества, издержек за счет заложенного имущества, если залогодержатель в соответствии с условиями договора об ипотеке или в силу необходимости обеспечить сохранение имущества, заложенного по этому договору, вынужден нести расходы на его содержание и/или охрану либо на погашение обязательства залогодателя по связанным с этим имуществом налогам, сборам или коммунальным платежам. Следовательно, ипотека обеспечивает не только возврат взятого займа, но и уплату процентов по нему. Кроме того, если в процессе погашения ссуды были допущены просрочки внесения платежей и банк начислил штраф или пеню, то ипотека обеспечивает их возврат. Таким образом, при обращении взыскания на объект недвижимости при неисполнении основного долга (например, контракт кредита) и последующей сбыту недвижимого имущества с торгов вырученные денежные средства пойдут на погашение как невозвращенной суммы ссуды, так и процентов по кредиту, пеней, штрафов, затрат по обращению взыскания. Следовательно, при заключении основного задолженности, исполнение которого будет обеспечиваться ипотечным кредитом, необходимо внимательно изучить все условия сделки. Особое внимание при заключении сделки, исполнение которой будет обеспечиваться ипотечным кредитом, необходимо уделить сумме основного займа и порядку его погашения, порядку начисления и погашения процентов по основному займу (например, проценты для пользования ссудой), случаям, в которых начисляются штрафные санкции и пени, порядку уплаты штрафов и пеней. Чтобы избежать возможных штрафных санкций, исполнять основное обязательство необходимо в порядке и сроки, предусмотренные основным договором.

Имущество, которое может быть предметом ипотеки

Имущество, которое может быть предметом ипотеки, определено в статье 5 закона об ипотеке . Прежде всего таковыми могут быть недвижимые вещи, указанные в статье 130 ГК РФ , права на которые зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Важно отметить, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации. Закон об ипотеке в статье 5 также определяет перечень объектное недвижимого имущества, которые могут быть заложены, расширяя и уточняя статью 130 ГК РФ:

-земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 закона об ипотеке;

-предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

-жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

-дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

- воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Закон об ипотеке устанавливает запрет на ипотеку земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением земельных участков, указанных в пункте 1 ст. 62.1 закона об ипотеке. Предметом обеспечения долга по договору об ипотеке могут быть земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата займа, предоставленного кредитной компанией на обустройство данных земельных участков (п. 1 ст. 62.1 закона об ипотеке), части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов России и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования, земельного участка, находящегося в пожизненном наследуемом владении (п. 2 ст. 267 ГК РФ). Необходимо подчеркнуть, что перечень видов недвижимости, которое может быть предметом ипотеки, не является исчерпывающим в связи с тем, что в соответствии с пунктом 1 ст. 130 ГК РФ законодателем к недвижимого имущества может быть отнесено и иное имущество. В частности, в соответствии с действующим гражданским законодательством к недвижимому имуществу отнесены предприятия как имущественный комплекс, объекты незавершенного строительства. Согласно статье 336 ГК РФ предметом обеспечения долга может быть всякое имущество, за исключением имущества, изъятого из оборота. В основных положениях закона об ипотеке предусмотрено, что ипотека может быть установлена на любое недвижимое имущество, которое залогодатель вправе продавать или отчуждать иным образом. Важно отметить, что пункт б ст. 340 ГК РФ допускает обеспечение долга вещей, в том числе недвижимых, которые залого¬датель приобретет в будущем. Это положение делает возможным обеспечение кредитных договоров, заключаемых для финансирования строительства каких-либо объектов, путем передачи в обеспечение долга указанных объектов, а также договоров банковской займа под индивидуальное жилищное строительство, когда при невозврате кредита и неуплате процентов взыскание может быть обращено на построенный ссудополучателем жилой дом.

Предмет ипотеки не передается залогодержателю, а остается у залогодателя (собственника) в его владении и пользовании (п. 1 ст. 338 ГК РФ). Это правило является императивным, то есть не подлежит изменению по усмотрению сторон. Аналогичные положения предусмотрены пунктом 1 ст. 1 закона об ипотеке . Следует иметь в виду, что в соответствии с пунктом 3 ст. 5 закона об ипотеке вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями как единое целое, если иное не предусмотрено договором. Между тем часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки (п. 4 ст. 5 закона об ипотеке).

 Оценка платежеспособности заемщика (андеррайтинг)

(Правила оценки платежеспособности клиента и расчета максимальной суммы ссуды)

Андеррайтинг — оценка возможностей Клиента по обслуживанию выданного ипотеки, то есть расчет суммы займа, который заёмщик сможет выплатить, с учетом особенностей самого заёмщика (тип трудоустройства, ежемесячный профит и возможность его подтверждения, наличие созаёмщиков или поручителей, состав семьи, наличие несовершеннолетних иждивенцев, др.). Клиент проходит процедуру андеррайтинга дважды: при обращении к ипотечному брокеру (её проводит андеррайтер брокерской организации) перед заключением договора на оказание услуг, а также в банке (проводят кредитные аналитики банка) при рассмотрении заявления на выдачу ипотеки.

Краткое описание процедуры андеррайтинга в банке. Расчет коэффициентов:

Коэффициент	Описание
П/Д	Платеж/профит	отношение платежей по займу к выгоде заемщика за соответствующий период
О/Д	Долга/профит	отношение обязательных издержек заемщика к общему совокупному учитываемому профиту
К/З	Займ/обеспечение долга	отношение суммы запрашиваемого ссуды к стоимости приобретаемого имущества
К/Л	Займ/Ликвидационная цена	отношение суммы предоставляемого займа к минимальной цене торговой деятельности недвижимости

Эти коэффициенты разрабатывались банками и Федеральным агентством по ипотечному жилищному кредитованию на основе опыта ипотечного кредитования США и европейских стран. Такой набор показателей отражает адекватную картину платежеспособности заёмщика и позволяют стандартизировать процедуру одобрения и выдачи ипотеки. Для каждой банковской ипотечной программы эти коэффициенты заранее утверждены, но в некоторых случаях могут корректироваться (например, по возрасту, нестандартному объекту кредитования, по способу подтверждения прибыли и т. д.). П/Д, О/Д и К/З могут варьироваться в зависимости от субъекта РФ, предпочтений того или иного банка и размеров средней оплаты труда.

П/Д = не более 40 %

О/Д = не более 60 %

К/З = не менее 30 % и не более 90 %

После расчета по этим коэффициентам часто выбирается минимальная сумма, которая предварительно и будет являться суммой ссуды. Одним из основных факторов, влияющих на сумму займа, является профит и способ его подтверждения. Многие банки понимают, что не все доходы потенциальных заемщиков полностью отражаются в бухгалтерском учёте работодателя и, соответственно, разрабатывают различные способы подтверждения благосостояния, такие как: справка о выгодах свободной формы или на бланке кредитной фирмы, устным подтверждением руководства компании-работодателя, текущими подтверждаемыми затратами либо анализом выгод фирмы для руководителей, ИЧП и крупных акционеров. Отметим, что хотя правила андеррайтинга являются стандартными, на практике они часто определяются каждым банком в отдельном порядке. Для сокращения срока рассмотрения заявки Кредитным комитетом банка брокер обычно знает все правила и предпочтения андеррайтеров банка, и сводит к минимуму время их работы над кредитным делом.

 Особенности ипотеки

Займ выдается на длительный срок (до 50 лет). % ставка по ипотеке ниже, чем по другим кредитным продуктам банков. Заемщик ипотеки должен иметь в наличии так называемый «первоначальный взнос» — часть стоимости недвижимого имущества, приобретаемой на средства ипотеки (хотя в некоторых банках это условие не обязательно). Размер первоначального взноса обычно влияет на срок и процент по ссуде и варьируется 0 % до 70 % стоимости ипотечной недвижимого имущества. Банк выдвигает к заемщику ипотеки ряд специальных требований: о подтверждении выгоды, о наличии непрерывного стажа работы и пр. Обязательными участниками ипотечного кредитования являются страховые и оценочные организации, которые обеспечивают безопасность сделки. Погашение ипотеки осуществляется, как правило, равными ежемесячными платежами — аннуитетами. Сумма аннуитета вычисляется по следующей формуле:

, где

A — сумма аннуитета, S — сумма ссуды, p — ставка % за период в долях, n — количество периодов.

 

 

 Налоговые льготы в Российской Федерации

В Российской Федерации действует закон (Налоговый кодекс РФ), по которому заёмщик имеет право на налоговый вычет, в размере суммы потраченной на приобретения жилья, но не превышающей 2 миллиона российских рублей и уплаченных процентов по долгам, выданным на приобретение жилья, без ограничений по сумме. Вычет предоставляется 1 раз в жизни. При этом есть две возможности получить заемщиком данный вычет:

-Если у заемщика единственное место работы, он может обратиться в бухгалтерию по месту работы, и заявив о приобретении жилья, предоставив подтверждающие документы, и бухгалтер не будет перечислять подоходный налог до тех пор пока данное право не будет использовано.

-В налоговом периоде перечислять все налоги, а в конце года в налоговой заявить о праве на налоговый вычет. Налоговая служба должна будет вернуть уплаченные налоги после проверки документов.

13 марта 2008 года Конституционный суд издал Постановление № 5-П. Признав не противоречащим основного Закона государства РФ положения других федеральных законов, суд однозначно разъяснил свою позицию — родители могут получать налоговый вычет с сумм, израсходованных на приобретение недвижимого имущества своим несовершеннолетним детям.

По последним данным, 11 % заемщиков на рынке ипотечного кредитования прекратили выполнять свои долга по выплате.

 

 

 Контракт об ипотеке

Основная задача государства в становлении системы ипотечного жилищного кредитования - создание законодательной базы и нормативное регулирование процесса с целью снижения финансовых рисков участников и повышения доступности жилья для граждан.

С развитием ипотечного кредитования государственное бюджетное финансирование будет направлено на непосредственную поддержку граждан, уровень прибылей которых не позволяет им самостоятельно улучшить свои жилищные условия, в форме предоставления им целевых адресных безвозмездных субсидий на приобретение жилья.

Этим достигается обеспечение функционирования взаимно дополняющих друг друга рыночных механизмов решения жилищных проблем граждан и их социальной поддержки.

Определяя основные направления и подходы к созданию эффективного рыночного механизма жилищного финансирования, позволяющего обеспечить комплексное решение жилищной проблемы, выделяют следующие основные взаимосвязанные блоки:

-долгосрочное ипотечное жилищное кредитование населения;

-кредитование жилищного строительства;

-государственную бюджетную поддержку приобретения жилья населением (систему целевых адресных субсидий).

Государственное стимулирование ипотечного кредитования должно развиваться по следующим направлениям:

-совершенствование правовой основы и нормативной базы для осуществления ипотечного кредитования;

-осуществление мер по снижению рисков, связанных с долгосрочным кредитованием, чтобы повысить прибыльность и привлекательность подобного кредитования для банков;

-создание общенациональной системы ипотечного кредитования, которая включала бы функции вторичного рынка ипотечных задолженностей, выданных кредитными организациями, для поддержания уровня ликвидности этих организаций, обеспечения и эффективного распределения кредитных ресурсов;

-принятие дополнительных мер по поощрению участия банком в ипотечном кредитовании, например по привлечению банков к управлению средствами безвозмездных субсидий, предоставляемых гражданам на строительство и приобретение жилья;

-оказание помощи семьям со средним и низкими выгодами в приобретении жилья за счет предоставления им субсидий на оплату первоначального взноса при использовании ими ипотеки на приобретение жилья;

-поощрение организаций и предприятий, имеющих долгосрочные ресурсы (например, пенсионных фондов), вкладывать свои средства в ценные бумаги, обеспеченными ценными займами.

Основными нормативными актами, регулирующими гражданские правоотношения при ипотечном кредитовании и сделках с недвижимостью, являются: Конституция России, Гражданский кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ, Федеральные законы «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделки с ним», «О обеспечении долга», «Об ипотеке (обеспечении долга недвижимого имущества)», «Об основах федеральное жилищной политики», «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих», «Об компании страхового дела в России», «Об оценочной деятельности»; указы Президента РФ «О жилищных займах» и «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования», постановления Правительства РФ «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в России» и «Об утверждении правил формирования и ведения реестра участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих Министерством обороны России, федеральными органами исполнительной власти, в которых федеральным законом предусмотрена военная служба», другим нормативные акты.

Контракт об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса РФ о заключении договоров, а также положений Федерального закона «Об ипотеке (обеспечении долга недвижимого имущества)».

В договоре об ипотеке должны быть указаны:

-предмет ипотеки, его оценка и существо;

-размер и срок исполнения задолженности, обеспечиваемого ипотечным кредитом;

-право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю;

-наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя.

-Если предметов ипотеки является принадлежащее залогодателю право ренты, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки. Кроме того, должен быть указан срок ренты.

По договору об ипотеке одна сторона (залогодержатель), являющаяся кредитором по долгу, обеспеченному ипотечным кредитом, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому займу из стоимости заложенного недвижимости другой стороны (залогодателя) преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом (ч. 1. Ст. 334 ГК РФ).

Залогодателем может быть сам должник по долгу, обеспеченному ипотечным кредитом, или лицо, не участвующее в этом долге (третье лицо). Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании. К обеспечению долга недвижимости применяются правила о обеспечении долга, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

Ипотека может быть установлена в обеспечение займа по кредитному договору, по договору кредита или иного долга, в том числе задолженности, основанного на купле-торговле, ренте, подряде, другом договоре, если иное не предусмотрено законом.

Займа, обеспечиваемые ипотечным кредитом, подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником, если они являются юр. лицами, в порядке, установленном законодательством России о бухгалтерском учете.

Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы займа по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотечным кредитом займу полностью либо в части, предусмотренной договором.

Кроме того, ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора кредита с условием выплату процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование займом (заемными средствами).

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:

-в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотечным кредитом долга;

-в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотечным кредитом задолженностью либо федеральным законом;

-в возмещение судебных расходов и иных затрат, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;

-в возмещение издержек по реализации заложенного имущества.

Если залогодержатель в соответствии с условиями договора об ипотеке или в силу необходимости обеспечить сохранение имущества, заложенного по этому договору, вынужден нести расходы на его содержание и (или) охрану либо на погашение займа залогодателя по связанным с этим имуществом налогам, сборам или коммунальным платежам, возмещение залогодержателю таких необходимых затрат обеспечивается за счет заложенного имущества.

По договору об ипотеке в соответствии с ч.1. ст. 130 Гражданского кодекса РФ может быть заложено следующее недвижимое имущество:

-земельные участки, за исключением земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств в соответствии с законом, а также части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов России и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования;

-предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

-жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

-дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

-воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена. Если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества.

Решения о обеспечении долга недвижимости, находящегося в государственной собственности и не закрепленного на праве хозяйственного ведения, принимаются Правительством РФ или правительством (администрацией) субъекта РФ.

Право ренты может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя, если федеральным законом или договором ренты не предусмотрено иное. В случаях, предусмотренных ч. 3 ст. 335 Гражданского кодекса РФ, необходимо также согласие собственника арендованного имущества или лица, имеющего на него право хозяйственного ведения.

Обеспечение долга недвижимости не является основанием для освобождения лица, выступившего залогодателем по договору об ипотеке, от выполнения им условий, на которых оно участвовало в инвестиционном (коммерческом) аукционе, конкурсе или иным образом в процессе приватизации имущества, являющегося предметом данного обеспечения долга.

На имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии письменного согласия на это всех собственников.

Участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников.

В случае обращения по требованию залогодержателя взыскания на эту долю при ее сбыту применяются правила ст. 250 и 255 Гражданского кодекса РФ о преимущественном праве покупки, принадлежащем остальным собственникам, и об обращении взыскания на долю в праве общей собственности, за исключением случаев обращения взыскания на долю в праве собственности на общее имущество жилого дома (ст. 290 ГК РФ) в связи с обращением взыскания на квартиру в этом доме.

Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством России по соглашению залогодателя с залогодержателем.

При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом, или в определенном порядке.

Стороны договора об ипотеке могут поручить оценку предмета ипотеки независимой профессиональной фирмы.

Обязательство, обеспечиваемое ипотечным кредитом, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотечным кредитом задолженности подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.

Если обеспечиваемое ипотечным кредитом обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей) и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.

Контракт об ипотеке подлежит государственной регистрации.

Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет за собой его недействительность. Такой контракт считается ничтожным.

Контракт об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

На данный момент возникает очень много споров, относительно действующего Федерального закона «Об ипотеке», который неоднозначно трактуется на практике. Закон относительно новый и требует внимания к себе со стороны людей, применяющих нормы закона. Все это потребовало со стороны законоприменяющих органов обобщения практики, в связи с чем от 28 января 2005 г. принято Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ №90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке». В качестве примера приведем ст. 1 из данного информационного письма:

«Если предметом ипотеки являлся объект незавершенного строительства, то по окончании его строительства ипотека сохраняет силу и ее предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства.

Кредитор предъявил в суд требование о взыскании с должника суммы выданного займа и об обращении взыскания на недвижимое имущество, заложенное должником по договору об ипотеке в целях обеспечения исполнения им своих займов перед кредитором по кредитному договору.

Арбитражный суд удовлетворил требование истца о взыскании с должника суммы основного обязательства и отказал в удовлетворении требования об обращении взыскания на заложенное имущество, указав, что предметом договора об ипотеке являлся объект незавершенного строительства. К моменту предъявления истцом требования об обращении взыскания на предмет ипотеки данный объект был достроен и согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Единый реестр) залогодателю (должнику по основному долгу) на праве собственности принадлежит законченный строительством объект (офисное здание), принятый и введенный в эксплуатацию в установленном законом порядке. Таким образом, предмет ипотеки, названный в договоре об ипотеке, отсутствует, а следовательно, ипотека прекратилась.

Суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требования об обращении взыскания на предмет ипотеки отменил и требование удовлетворил, указав, что взыскание должно быть обращено на принадлежащее залогодателю офисное здание как на объект недвижимого имущества, появившийся в результате завершения строительства объекта, являвшегося предметом ипотеки.

Изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета обеспечения долга, которая по смыслу подпункта 3 части 1 статьи 353 Гражданского кодекса Российско1 общества (далее ГК РФ, Кодекс) влечет прекращение обеспечения долга. Ни Кодекс, ни Федеральный закон «Об ипотеке (обеспечении долга недвижимого имущества)» (далее закон об ипотеке) не требуют для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки и его оценки, и регистрации этих изменений. Так, согласно ст. 76 закона об ипотеке при предоставлении ссуды или целевого кредита для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение долга не завершенным строительством объектом и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства. По смыслу указанной статьи контракт об ипотеке, предметов которого являлось строящееся жилое здание, без внесения в него каких-либо изменений и дополнений в части описания предмета ипотеки и его оценки и без регистрации таких изменений и дополнений распространяется на построенное жилое здание.

Кроме того, действующее законодательство не предусматривает погашения учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - учреждение юстиции) сделанной им в Едином реестре записи о регистрации договора об ипотеке объекта незавершенного строительства в случае завершения его строительства».

Как видно из приведенного примера в данном Информационном письмо рассмотрены наиболее спорные моменты, которые неоднозначно толкуются правоприменителями.

 Обеспечение прав по договору об ипотеке

При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной контракт, содержащий обеспечиваемое ипотечным кредитом обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке.

При заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах обеспечения долга, пожизненного пользования, ренты, сервитутах и других правах). Неисполнение этой обязанности дает залогодержателю право потребовать досрочного обеспеченного ипотечным кредитом задолженности либо изменения условий договора об ипотеке.

Права залогодержателя по обеспеченному ипотечным кредитом займу и по договору об ипотеке могут быть удостоверены заклада. Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца:

-право на получение исполнения по финанссовому обязательству, обеспеченного ипотечным кредитом имущества, указанного в договоре об ипотеке, без предоставления других доказательств существования этого займа;

-право обеспечения долга на указанное в договоре об ипотеке имущество.

Обязанными по заклада лицами являются должник по обеспеченному ипотечным кредитом долгу и залогодатель. Закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотечным кредитом займу.

Закладная выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию ипотеки, после государственной регистрации ипотеки. Передача прав по заклада осуществляется путем совершения на ней передаточной надписи в пользу другого лица (владельца заклада) и передачи заклада этому лицу.

В передаточной надписи должно быть совершенно точно и полно указано имя (наименование) лица, которому передаются права по заклада. Передаточные надписи на заклада, не содержащие такого указания (бланковые передаточные надписи), считаются ничтожными.

Передаточная надпись должна быть подписана указанным в заклада лицом, названным в предыдущей передаточной надписи.

Передача прав по заклада другому лицу означает передачу этому же лицу прав по обеспеченному ипотечным кредитом долгу.

Законному владельцу заклада принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотечным кредитом займу, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев заклада.

Владелец заклада считается законным, если его права на закладную основываются на последней передаточной надписи и на непрерывном ряде имеющихся на ней предыдущих передаточных надписей. Он не считается законным владельцем заклада, если доказано, что закладная выбыла из владения кого-либо из лиц, сделавших передаточные надписи, в результате хищения или иным образом помимо воли этого лица, о чем владелец заклада, приобретая ее, знал или должен знать.

Надписи на заклада, запрещающие ее последующую передачу другим лицам, ничтожны.

Если третье лицо в соответствии с ч. 2 ст. 313 Гражданского кодекса РФ полностью исполнило за должника обеспеченное ипотечным кредитом обязательство, оно вправе требовать передачи ему права по заклада. При отказе залогодержателя передать эти права третье лицо может требовать в судебном порядке перевода этих прав на себя.

В случае частичного исполнения обеспеченного ипотечным кредитом долга должник по нему, залогодатель и законный владелец заклада вправе заключить соглашение, предусматривающее:

-такое изменение предмета ипотеки, при котором заложенным признается часть ранее заложенного по данному договору об ипотеке имущества, если указанная часть имущества может быть самостоятельным объектом прав;

-такое изменение размера обеспечения, при котором размер требований, возникших из кредитного или иного договора и обеспеченных по данному договору об ипотеке, увеличивается или уменьшается по сравнению с тем, который обеспечивался ипотечным кредитом ранее.

Ипотека подлежит государственной регистрации учреждениями юстиции в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, и государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки.

Государственная регистрация ипотеки осуществляется на основании заявления залогодателя.

Для государственной регистрации ипотеки должны быть представлены:

-Контракт об ипотеке и его нотариально удостоверенная копия;

-документы, названные в договоре об ипотеке в качестве приложений;

-доказательства уплаты регистрационного сбора;

-документ, подтверждающий возникновение обеспеченного ипотечным кредитом задолженности.

Если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя удостоверяются заклада, в орган, осуществляющий государственную регистрацию ипотеки, предоставляются также следующие документы:

-Закладная и ее копия;

-документы, названные в заклада в качестве приложений, и их копии.

Ипотека должна быть зарегистрирована в течение одного месяца со дня поступлений необходимых для ее регистрации документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию ипотеки.

Залогодатель сохраняет право пользования имуществом, заложенным по договору об ипотеке. Залогодатель вправе использовать это имущество в соответствии с его назначением. Условия договора об ипотеке, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны. Если иное не предусмотрено договором, при пользовании заложенным имуществом залогодатель не должен допускать ухудшения имущества и уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным амортизацией.

Залогодатель вправе извлекать из имущества, заложенного по договору об ипотеке, плоды и доходы. Залогодержатель не приобретает прав на эти плоды и доходы, елси иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, залогодатель обязан поддерживать имущество, заложенное по договору об ипотеке, в исправном состоянии и нести расходы на содержание этого имущества до прекращения ипотеки. Кроме того, если договором об ипотеке не предусмотрено иное, залогодатель обязан производить текущий и капитальный ремонт имущества, заложенного по договору об ипотеке, в сроки, установленные федеральным законом, иными правовыми актами России (п. 3 и 4 ст. 3 ГК РФ) или в предусмотренном ими порядке, а если такие сроки не установлены - в разумные сроки.

Страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке, осуществляется в соответствии с условиями этого договора.

При отсутствии в договоре об ипотеке иных условий о страховании заложенного имущества залогодатель обязан страховать за свой счет это имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная цена имущества превышает размер обеспеченного ипотечным кредитом займа - на сумму не ниже суммы этого долга.

Залогодержатель имеет право на удовлетворение своего требования по долгу, обеспеченному ипотечным кредитом, непосредственно из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества независимо от того, в чью пользу оно застраховано. Это требование подлежит удовлетворению преимущественно перед требованиями других кредиторов залогодателя и лиц, в чью пользу осуществлено страхование, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Залогодержатель лишается права на удовлетворение своего требования из страхового возмещения, если утрата или повреждение имущества произошли по причинам, за которые он отвечает.

Залогодержатель вправе проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия содержания имущества, заложенного по договору об ипотеке. Это право принадлежит залогодержателю и втом случае, если заложенное имущество передано залогодателем на время во владение третьих лиц.

Осуществляемая залогодержателем проверка не должна создавать неоправданные помехи для использования заложенного имущества залогодателем или другими лицами, во владении которых оно находится.

При грубом нарушении залогодателем правил пользования заложенным имуществом, правил содержания или ремонта заложенного имущества, обязанности принимать меры по сохранению данного имущества, если такое нарушение создает угрозу утраты или повреждения заложенного имущества, а также при нарушении обязанностей по страхованию заложенного имущества или при необоснованном отказе залогодержателю в проверке заложенного имущества, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотечным кредитом задолженности. Если в удовлетворении такого требования отказано либо оно не удовлетворено в предусмотренный договором срок, а если такой срок не предусмотрен, в течение одного месяца, залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке.

Залогодатель несет риск случайной гибели и случайного повреждения имущества, заложенного по договору об ипотеке, если иное не предусмотрено таким договором.

Если по обстоятельствам, за которые залогодержатель не отвечает, заложенное имущество утрачено или повреждено настолько, что вследствие этого обеспечение ипотечным кредитом займа существенно ухудшилось, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотечным кредитом долга, в том числе за счет страхового возмещения.

Залогодержатель не может осуществить данные права, если между ним и залогодателем заключено соглашение в письменной форме о восстановлении или замене погибшего или поврежденного имущества и залогодатель надлежаще выполняет условия этого соглашения.

Имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного задолженности (предшествующая ипотека), может быть представлено в обеспечение долга в обеспечение исполнения другого займа того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека).

Очередность залогодержателей устанавливается на основании данных единого государственного реестра прав на недвижимое имущество о моменте возникновения ипотеки.

Последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же имущества, действие которых не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке.

Залогодержатель может передать свои права по договору об ипотеке другому лицу, если договором не предусмотрено иное.

Лицо, которому переданы права по договору об ипотеке, становится на место прежнего залогодержателя по этому договору. К его отношениями с этим залогодержателем применяются правила ст. 382, 384-386, 388 и 390 Гражданского кодекса РФ о передаче прав кредитора путем уступки требования.

Уступка залогодержателем прав по договору об ипотеке другому лицу действительная, если тому же лицу уступлены права требования к должнику по займу, обеспеченному ипотечным кредитом.

Если не доказано иное, уступка прав по договору об ипотеке означает и уступку прав по обеспеченному ипотечным кредитом долгу.

Уступка прав по договору об ипотеке в соответствии с ч. 1 и 2 ст. 389 Гражданского кодекса РФ подлежит государственной регистрации в порядке, установленном для государственной регистрации сделок с недвижимостью.

Уступка прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипотечным кредитом займу, права которых удостоверены заклада, не допускается. При совершении такой сделки она признается ничтожной.

Передача предприятия в ипотеку допускается при наличии согласия собственника имущества, относящегося к предприятию, или уполномоченного им органа. Контракт об ипотеке предприятия, заключенный с нарушением этого требования, ничтожен. Ипотека индивидуальных и многоквартирных домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности не допускается.

Гостиницы, дома отдыха, дачи, садовые домики и другие строения и помещения, не предназначенные для постоянного проживания, могут быть предметом ипотеки на общих основаниях. Правила, установленные для ипотеки жилых домов и квартир, на них не распространяются.

В случае, когда предметом ипотеки является часть жилого дома или часть квартиры, состоящая из одной или нескольких изолированных комнат, к такой ипотеке соответственно применяются правила Федерального закона «Об ипотеке» об ипотеке жилого дома и квартиры.

Ипотека жилого дома или квартиры, находящихся в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечительство, осуществляется в порядке, установленном законодательством России для совершения сделок с имуществом подопечных.

При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого в соответствии с ч.1. ст. 290 Гражданского кодекса РФ находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом.

При предоставлении займа для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение долга незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства.

Жилой дом или квартира, приобретенные за счет ссуды банка или иной кредитной компании в собственность, считаются находящимися в обеспечении долга с момента государственной регистрации договора купли-коммерции жилого дома или квартиры, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.

Залогодержателем по данному обеспечению долга являются банк или иная кредитная компания, предоставившие займ на покупку жилого дома или квартиры.

К обеспечению долга жилого дома или квартиры соответственно применяются правила о обеспечении долга недвижимости, возникающем в силу договора.

 Особенности ипотеки для военнослужащих

Накопительно-ипотечная система жилищного обеспечения военнослужащих

Законодательство России о жилищном обеспечении военнослужащих основывается на основного Закона страны России, общепризнанных принципах и нормах международного права, международных договорах России и состоит из Федерального закона от 20 августа 2004 года №117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих», других федеральных законов, а также издаваемых в соответствии с ними иных нормативных правовых актов России.

Федеральный закон «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» устанавливает правовые, организационные, экономические и социальные основы накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих и регулирует отношения, связанные с формированием, особенностями инвестирования и использования средств, предназначенных для жилищного обеспечения военнослужащих, а также для иных целей в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

В данном Федеральном законе даны определения следующих основных понятий:

-накопительно-ипотечная система жилищного обеспечения военнослужащих (далее - накопительно-ипотечная система) - совокупность правовых, экономических и организационных отношений, направленных на реализацию прав военнослужащих на жилищное обеспечение;

-участники накопительно-ипотечной системы (далее также - участники) - военнослужащие - граждане России, проходившие военную службу по контракту и включенные в реестр участников;

-реестр участников - перечень участников накопительно-ипотечной системы, формируемой федеральным органом исполнительной власти, в котором федеральным законом предусмотрена военная служба, в порядке, установленном Правительством России;

-накопительный взнос - денежные средства, выделяемые из федерального бюджета и учитываемые на именном накопительном счете участника;

-уполномоченный федеральный орган - федеральный орган исполнительной власти, обеспечивающий функционирование накопительно-ипотечной системы в соответствии с настоящим Федеральным законом;

-накопления для жилищного обеспечения - совокупность средств, включающих:

накопительные взносы, поступившие в уполномоченный федеральный орган и не переданные в доверительное управление управляющим компаниям;

редства, переданные в доверительное управление управляющим компаниям, уполномоченным федеральным органом в соответствии с Федеральным законом «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих», включая доходы от инвестирования указанных средств;

средства, поступившие в уполномоченный федеральный орган от управляющих компаний или по иным предусмотренным Федеральным законом основаниям, но не направленные на целевое использование накоплений для жилищного обеспечения участниками;

-именной накопительный счет участника - форма аналитического учета, включающая в себя совокупность сведений о накопительный взносах, поступающих из федерального бюджета, о профите от инвестирования этих средств, о займа и об обеспеченных обеспечением долга долгах участника накопительно-ипотечной системы перед уполномоченным федеральным органом, а также сведения об участнике;

-целевой жилищный заем - денежные средства, предоставляемые участнику накопительно-ипотечной системы на возвратной и в установленных настоящим Федеральным законом случаях безвозмездной или возмездной основе уполномоченным федеральным органом для приобретения жилого помещения или жилых помещений под обеспечение долга приобретаемых жилых помещений или жилого помещения, погашения первоначального взноса при получении ипотеки (кредита) и (или) погашения долгов по ипотеке (кредиту);

-расчетный суммарный взнос - накопительные взносы, поступающие из федерального бюджета и учитываемые на именном накопительном счете участника за период военной службы участника накопительно-ипотечной системы до наступления установленного федеральным законом предельного возврата пребывания его на военной службе, соответствующего присвоенному воинскому званию (без учета профита от инвестирования);

-индексный инвестиционный фонд - инвестиционный фонд, средства которого инвестируются в ценные бумаги в соответствии с заявленным инвестиционными индексом;

-инвестиционный портфель - активы (денежные средства и ценные бумаги), сформированные за счет средств, переданных уполномоченным федеральным органом в доверительное управление одной управляющей организации;

-совокупный инвестиционный портфель - совокупность активов (денежных средств и ценных бумаг), находящихся в доверительном управлении всех управляющих компаний в соответствии с настоящим Федеральным законом;

-инвестиционный мандат - перечень видов активов, которые управляющие фирмы могут включать в инвестиционную декларацию при подаче документов на участие в тендере на заключение договоров доверительного управления;

-Доходы от инвестирования - дивиденды и проценты (профит) по ценным бумагам и банковским депозитам, другие виды выгод от операций по инвестированию накоплений для жилищного обеспечения, чистый результат от реализации активов, финансовый результат, отражающий изменение рыночной стоимости инвестиционного портфеля.

 Фирма накопительно-ипотечной системы

Реализация права на жилище участниками накопительно-ипотечной системы осуществляется посредством:

-формирования накоплений для жилищного обеспечения на именных накопительных счетах участников и последующего использования этих накоплений для приобретения жилья;

-предоставления целевого жилищного ссуды;

-выплаты по решению федерального органа исполнительной власти, в котором федеральным законом предусмотрена военная служба, за счет средств федерального бюджета, выделяемых соответствующему федеральному органу исполнительной власти, в размере и в порядке, которые устанавливаются Правительством России, денежных средств, дополняющих накопления для жилищного обеспечения, учтенные на именном накопительном счете участника, до расчетного размера денежных средств, которые мог бы накопить участник накопительно-ипотечной системы в период от даты предоставления таких средств до даты, когда общая продолжительность его военной службы в календарном исчислении (далее - общая продолжительность военной службы) могла бы составить двадцать лет (без учета прибыли от инвестирования).

Выплата денежных средств по решению федерального органа исполнительной власти, в которой федеральным законом предусмотрена военная служба, производится нуждающимся в улучшении жилищных условий:

-участникам накопительно-ипотечной системы, указанным в п. 2 ст. 10 Федерального закона «О накпоительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих», при общей продолжительности военной службы от десяти до двадцати лет;

-членам семей участников накопительно-ипотечной системы в случаях, предусмотренных ч. 1 ст. 12 указанного Федерального закона.

Выплаты денежных средств производятся федеральными органами исполнительной власти, в которых федеральным законом предусмотрена военная служба, в трехмесячный срок, начиная со дня поступления в соответствующий федеральный орган исполнительной власти заявления в письменной форме от участника накопительно-ипотечной системы или членов его семьи с просьбой о получении выплату.

Согласно ст. 5 Федерального закона «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» накопления для жилищного обеспечения формируются за счет следующих источников:

-учитываемые на именных накопительных счетах участников накопительные взносы за счет средств федерального бюджета;

-Доходы от инвестирования накоплений для жилищного обеспечения;

-иные не запрещенные законодательством России поступления.

Размер накопительного взноса на одного участника устанавливается федеральным законом о федеральном бюджете на год внесения накопительного взноса в размере не менее чем накопительный взнос, полученный путем индексации фактически начисленного и перечисленного накопительного взноса предыдущего года с учетом уровня инфляции, предусмотренного взноса предыдущего года с учетом уровня инфляции, предусмотренного прогнозом социально-экономического развития России на очередной год.

Накопительные взносы, перечисляемые ежеквартально из федерального бюджета на одного участника накопительно-ипотечной системы, учитываются на именном накопительном счете участника в течение всего периода его военной службы.

Учет накопительных взносов на именных накопительных счетах участников осуществляется на основании сведений об участниках накопительно-ипотечной системы, представляемых в уполномоченный федеральный орган федеральными органами исполнительной власти, в которых федеральным законом предусмотрена военная служба.

Учет накопительных взносов на именном накопительном счете участника начинается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем открытия этого счета, и прекращается со дня закрытия этого счета.

Накопления для жилищного обеспечения являются собственностью России, не подлежат изъятию в бюджет какого-либо уровня, не могут являться предметом обеспечения долга или иного обеспечения задолженностей собственника указанных накоплений и субъектов отношений по их формированию и инвестированию.

Субъектами отношений по формированию и инвестированию накоплений для жилищного обеспечения являются федеральные органы исполнительной власти, в которых федеральным законом предусмотрена военная служба, уполномоченный федеральный орган, специализированный депозитарий, управляющие организации, кредитные компании и брокеры.

Федеральные органы исполнительной власти, в которых федеральным законом предусмотрена военная служба:

-формируют, ведут реестр участников и представляют в уполномоченный федеральный орган сведения об участниках накопительно-ипотечной системы, необходимые для ведения их именных накопительных счетов, с учетом требований законодательства России о государственной тайне;

-сообщают в уполномоченный федеральный орган о переходе участника накопительно-ипотечной системы в другой федеральный орган исполнительной власти для прохождения военной службы;

-представляют в федеральный орган исполнительной власти в области финансов и уполномоченный федеральный орган сведения о количестве участников накопительно-ипотечной системы для формирования бюджетной проектировки на соответствующий год;

-сверяют сведения, отраженные в реестре участников, совместно с уполномоченным федеральным органом;

-получают в уполномоченном федеральном органе сведения об именных накопительных счетах участников;

-информируют в письменной форме участников накопительно-ипотечной системы о включении их в эту систему и об исключении их из нее;

-в случаях, установленных п. 3 ч. 1 ст. 4 Федерального закона «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих», принимают решение о выплате денежных средств на приобретение жилья участникам накопительно-ипотечной системы или членам их семей и выплачивают указанные денежные средства;

-проводят информационно-разъяснительную работу о накопительно-ипотечной системе.

Общественный контроль за инвестирование накоплений для жилищного обеспечения осуществляется Советом по инвестированию накоплений для жилищного обеспечения (далее Совет) в соответствии с положением, утвержденным Правительством России. Персональный состав Совета формируется из представителей саморегулируемых организаций профессиональных участников рынка ценных бумаг, иных общественных организаций и федеральный органов исполнительной власти. В состав Совета не могут входить лица, в силу своих профессиональных обязанностей непосредственно принимающие решения об инвестировании накоплений для жилищного обеспечения. Члены Совета осуществляют свою деятельность на безвозмездной основе. Совет имеет право запрашивать полномочный федеральный орган об информации о деятельности по инвестированию накоплений для жилищного обеспечения, в том числе отчетность субъектов отношений по инвестированию накоплений для жилищного обеспечения, а также аудиторские отчеты и аудиторские заключения по указанной отчетности. В случае выявления фактов правонарушений в области инвестирования и использования накоплений для жилищного обеспечения соответствующие предложения направляются Советом в уполномоченные федеральные органы исполнительной власти, осуществляющие функции по нормативно-правовому регулированию, и уполномоченные федеральные органы исполнительной власти, осуществляющие функции по государственному контролю (надзору) в сфере отношений по формированию, инвестированию и использованию накоплений для жилищного обеспечения, федеральный орган исполнительной власти в области финансовых рынков, иные федеральные органы исполнительной власти, их территориальные органы и правоохранительные органы в соответствии с их компетенцией для решения вопросов о привлечении правонарушителей к ответственности, предусмотренной законодательством России.

 Участие военнослужащих в накопительно-ипотечной системе

К участникам накопительно-ипотечной системы относятся следующие военнослужащие:

-лица, окончившие военные образовательные учреждения профессионального образования и получившие в связи с этим первое воинское звание офицера начиная с 1 января 2005 года, при этом указанные лица, заключившие первые контракты о прохождении военной службы до 1 января 2005 года, могут стать участниками, изъявив такое желание;

-офицеры, призванные на военную службу из запаса или поступившие в добровольном порядке на военную службу из запаса и заключившие первый договор о прохождении военной службы, начиная с 1 января 2005 г.;

-прапорщики и мичманы, общая продолжительность военной службы по контракту которых составит три года, начиная с 1 января 2005 года, при этом указанные лица, заключившие первые контракты о прохождении военной службы до 1 января 2005 года, могут стать участниками, изъявив такое желание;

-сержанты и старшины, солдаты и матросы, заключившие второй договор о прохождении военной службы не ранее 1 января 2005 г., изъявившие желание стать участниками накопительно-ипотечной системы.

Основание для включения военнослужащего федеральным органом исполнительной власти, в котором федеральным законом предусмотрена военная служба, в реестр участников является:

-для лиц, окончивших военные образовательные учреждения профессионального образования и заключивших первый договор в прохождении военной службы после 1 января 2005 г. - получение первого воинского звания офицера;

-для офицеров, призванных на военную службу из запаса или поступивших в добровольном порядке на военную службу из запаса, - заключение первого контракта о прохождении военной службы;

-для прапорщиков и мичманов, заключивших первый договор о прохождении военной службы после 1 января 2005 г., - общая продолжительность их военной службы по контракту три года;

-для сержантов и старшин, солдат и матросов - в письменной форме обращение об их включении в реестр участников;

-для лиц, окончивших военные образовательные учреждения профессионального образования, начиная с 1 января 2005 г. и заключивших первый договор о прохождении военной службы до 1 января 2005 г., - в письменной форме обращение об их включении в реестр участников;

-для прапорщиков и мичманов, общая продолжительность военной службы которых составит три года с 1 января 2005 года, если они заключили первый договор о прохождении военной службы до 1 января 2005 г., - в письменной форме обращение об их включении в реестр участников.

Основание для исключения военнослужащего федеральным органом исполнительной власти, в котором федеральным законом предусмотрена военная служба, из реестра участников является:

-увольнение его с военной службы;

-исключение его из списков личного состава воинской части в связи с его гибелью или смертью, признанием его в установленном порядке безвестно отсутствующим или объявлением его умершим.

В случае перевода военнослужащего из одного федерального органа исполнительной власти, в котором федеральным законом предусмотрена военная служба, в другой федеральный орган исполнительной власти, в котором федеральным законом предусмотрена военная служба, сведения об участнике накопительно-ипотечной системы должны быть переданы в реестр участников того федерального органа исполнительной власти, в который военнослужащий переведен для дальнейшего прохождения военной службы.

О включении военнослужащего в реестр участников и об открытии именного накопительного счета участника или об исключении его из реестра участников и о закрытии именного накопительного счета участника, военнослужащий уведомляется в письменной форме Федеральным органом исполнительной власти. Основанием же возникновения права на использование накоплений, учтенных на именном накопительном счете участника, в соответствии с настоящим Федеральным законом является:

-общая продолжительность военной службы двадцать лет и более;

-увольнение военнослужащего, общая продолжительность военной службы которого составляет десять лет и более: а) по достижении предельного возраста пребывания на военной службе; б) по состоянию здоровья - в связи с признанием его военно-врачебной комиссией негодным или ограниченно годным к военной службе; в) в связи с организационно-штатными мероприятиями; г) по семейным обстоятельствам, предусмотренным законодательством России о воинской обязанности и военной службе;

-исключение участника накопительно-ипотечной системы из списков личного состава воинской части в связи с его гибелью или смертью, признанием его в установленном законом порядке безвестно отсутствующим или объявлением его умершим.

Участник накопительно-ипотечной системы имеет право:

-приобрести в собственность жилое помещение или жилые помещения за счет средств, накопленных на именном накопительном счете участника, и дополнительных денежных средств после возникновения права на их использованием;

-приобрести в собственность жилое помещение или жилые помещения с использованием целевого жилищного кредита и (или) ипотеки (ссуды) в порядке и на условиях, которые определены ст. 14 и 15 Федерального закона «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих»;

-ежегодно получать в федеральном органе исполнительной власти, в котором проходит военную службу, сведения о средствах, учтенных на его именном накопительном счете;

-использовать средства в размере накоплений для жилищного обеспечения, учтенных на его именном накопительном счете, для погашения ранее полученного целевого жилищного кредита;

-использовать средства, накопленные на его именном накопительном счете, в случаях, предусмотренных ст. 10 указанного Федерального закона, для улучшения жилищных условий или иных целей.

Участник накопительно-ипотечной системы обязан:

-возвратить предоставленный целевой жилищный заем в случаях и в порядке, которые определены Федеральным законом «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих»;

-уведомить уполномоченный федеральный орган о своем решении в отношении средств, накопленных на его именном накопительном счете, при увольнении с военной службы.

Использование участником денежных средств в размере накоплений для жилищного обеспечения, учтенных на именном накопительном счете участника, в соответствии с положениями ч. 1 ст. 11 Федерального закона «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих», является исполнением государством своих займов по жилищному обеспечению военнослужащего.

В случае исключения участника накопительно-ипотечной системы из списков личного состава воинской части в связи с его гибелью или смертью, признанием его в установленном законом порядке безвестно отсутствующим или объявлением его умершим члены его семьи имеют право на целевое использование средств, учтенных на именном накопительном счете участника, и денежных средств. При этом именной накопительный счет участника закрывается. Согласно Федеральному закону «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» к членам семьи военнослужащих относятся: супруга или супруг; несовершеннолетние дети; дети старше восемнадцати лет, ставшие инвалидами до достижения или возраста восемнадцати лет; дети в возрасте до двадцати трех лет, обучающиеся в образовательных учреждениях по очной форме обучения; лица, находящиеся на иждивении военнослужащего.

 

 

Целевой жилищный заем, полученный участником накопительно-ипотечной системы, исключенным из списков воинской части по основаниям, указанным в ч. 1. Ст. 12 указанного Федерального закона, засчитывается в счет долгов государства перед участником и не подлежит возврату членами его семьи.

Основанием для открытия именного накопительного счета участника является внесение сведений о нем в реестр участников. После увольнения участника накопительно-ипотечной системы с военной службы именной накопительный счет участника закрывается и его участие в накопительно-ипотечной системе прекращается. Порядок использования накопленных средств после закрытия именного накопительного счета участника определяется Правительством России. В случае приобретения участником накопительно-ипотечной системы жилья в период прохождения военной службы за счет части накоплений с использованием целевого жилищного ссуды и погашения указанного кредита при увольнении участника по решению федерального органа исполнительной власти, в котором он проходил военную службы, об исключении участника из реестра участников и на основании его рапорта (заявления) уполномоченный федеральный орган обеспечивает предоставление участнику остатков денежных накоплений и закрывает именной накопительный счет участника. В случае, если при досрочном увольнении участника накопительно-ипотечной системы с военной службы общая продолжительность военной службы не составила двадцати лет или при увольнении военнослужащего, общая продолжительность военной службы которого менее десяти лет, его именной накопительный счет закрывается, а сумма накопленных взносов и иных учтенных на именном накопительном счете участника поступлений подлежит возврату в федеральный бюджет.

 Государственное регулирование, государственный контроль (надзор) в сфере отношений по формированию, инвестированию и использованию накоплений для жилищного обеспечения

Государственное регулирование в сфере отношений по формированию, инвестированию и использованию накоплений для жилищного обеспечения осуществляется в соответствии с Федеральным законом «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих», иными федеральными законами, постановлениями Правительства России, нормативными правовыми актами уполномоченных федеральных органов исполнительной власти в пределах их компетенции. Государственный контроль (надзор) в указанной сфере осуществляется уполномоченными федеральными органами исполнительной власти в пределах их компетенции. Государственный контроль (надзор) за целевым использованием бюджетных ассигнований и накоплений для жилищного обеспечения осуществляется в соответствии с законодательством России. Государственный контроль (надзор) за соблюдением управляющими компаниями, специализированным депозитарием и брокерами требований Федерального закона «Онакопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» и иных нормативных правовых актов России, регулирующих отношения, связанные с инвестированием накоплений для жилищного обеспечения, осуществляется федеральным органом исполнительной власти в области финансовых рынков.

В настоящее время в целях развития Федерального закона «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» и внедрения его в жизнь Правительством РФ принято Постановление от 21 февраля 2005 г. № 89 «Об утверждении Правил формирования и ведения реестра участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих Министерством обороны России, федеральными органами исполнительной власти, в которых федеральным законом предусмотрена военная служба». Так, данным Постановлением утверждены прилагаемые Правила. Настоящие Правила разработаны в соответствии со ст. 7 Федерального закона «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих в целях фирмы работы Министерства обороны России, федеральных органов исполнительной власти, в которых федеральным законом предусмотрена военная служба. Также Правила дают определение участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих. Участниками, согласно ст. 2 указанного Федерального закона, являются военнослужащие - граждане России, проходящие военную службу по контракту и включенные в реестр.

Что такое ипотека

Квартирный вопрос рано или поздно встает перед каждым человеком на пути его жизнедеятельности. Сегодня в Российской Федерации достаточно сложно приобрести квартиру, особенно если необходимо сразу выплачивать её полную цена. Во всем мире люди давно пользуются займами для того, чтобы делать дорогостоящие покупки. И проблема приобретения жилья решается в рамках развитой системы ипотечного кредитования. Так на западе в займ покупается 80-90% жилья.

Что же такое ипотека? Этот термин “ипотека” (hypotheca) впервые появился в Греции в начале VI в до н.э. Введенное в обиход законодателем Соломоном, понятие означало реальную ответственность должника перед кредитором, которая обеспечивалась определенными земельными владениями. В средние века понятие ипотека вошло в европейское законодательство, тогда же, в XIII веке, стало известн6о и в Российской Федерации. Однако после октябрьских преобразований ипотеку как форму обеспечения долга исключили из финансово-экономической системы страны. Возврат к этой модели кредитования в нашей стране произошел не так давно, в начале 90-х годов

Надо сказать, что, несмотря на все свои достоинства, развивается ипотека пока очень медленно. На сегодняшний день этой удобной схемой воспользовалось не так уж и много россиян, взявших займ на сумму не превышающую доли процента от общей стоимости недвижимого имущества Российской Федерации. И причин такому положению вещей достаточно.

Государственная программа ипотечного кредитования в Российской Федерации была создана на основе американской ипотечной системы компании Fannie Mac – крупнейшего источника ипотечных фондов в США. Однако на отечественной почве эта система работает плохо. Прежде всего из-за дефицита финансовых средств для выкупа залоговых задолженностей, неразвитости биржевого рынка и существования значительных рисков.

Таким образом на сегодняшний день ипотека как вид бизнеса – дело пока мало выгодное

Существует ряд проблем, с которыми сталкиваются желающие приобрести жильё в займ.

Так, для получения займа заёмщик изначально должен иметь 30-50% от стоимости приобретаемого жилья, а официальный профит должен быть не менее 500$  в месяц. Сумма ежемесячной выплаты не должна превышать 20% от официального выгоды гражданина. А если человек рассчитывает на получение крупного ссуды, его профит должен быть ещё выше. “О кредитоспособности 90% населения смешно говорить, - считает советник председателя правления банка “Первое ОВК”  Янис Канестри, - а программа кредитования физ. лиц выгодна банку лишь при больших объёмах”. По статистике, примерно 20-50% граждан, получают отказ в получении займа.

Это связано с трудностью оценки кредитоспособности заемщика.

Отсюда – доминанта общественного мнения; получить в банке займ невозможно.

Еще одна проблема  - недостаточный по продолжительности срок предоставления ссуды. Средний срок, на который предоставляется займ, равняется 10 годам, ни один частный банк не в состоянии формировать кредитный портфель из долгосрочных займов, опираясь на краткосрочные источники, т.е. отсутствие ресурсной базы  также влияет на развитие ипотеки.

Валюта кредитования. В настоящее время сто­имость квадратного метра жилья фиксируется в долла­рах США. Банки предпочитают выдавать займы также в иностранной валюте, в то время как у большинства населения заработная плата установлена и выплачи­вается в российских рублях.

Причем проценты по займу колеблются от 18% годовых в рубальках до 15% в валюте. Не следует забывать, что ещё примерно 1,5% придется платить за 3 обязательных вида страхования. (В то время как на Западе ипотечный кредит относится к разряду долгосрочных. Кредита выдаются на 15-40 лет под довольно низкий процент 1-5%).

Оренбургской области повезло больше других т.к. ипотечный рынок здесь уже существует на протяжении 10 лет.

В Оренбургской области лидером ипотечного кредитования выступает ОАО “Оренбургская ипотечно - жилищная корпорация” совместно с Оренбургским ипотечным частным банком “матушка Русь”. На данный момент ипотечные кредиты выдаются на приобретение квартир в новых строящихся многоэтажных жилых домах или жилья на вторичном рынке под 15% годовых, а также на завершение строительства индивидуального жилого дома под 7-12% годовых, на срок не более 20 лет. При этом срок займа должен закончиться до наступления пенсионного возраста. Что касается размера ссуды, то он может составлять до 70% от стоимости жилья, и покупателю, соответственно, достаточно иметь всего 30% собственных средств.

Финансовый потенциал ОАО «Оренбургской ипотечно – жилищной корпорации» на 2004 год составил следующие цифры, займы частных банков на льготных условиях ~ 300 млн. Российский рубль.; федеральное финансирование – 200 млн.Российский рубль и региональное финансирование – 100 млн.Российский рубль.

Представительство ОАО "ОИЖК" по городу Бугуруслану за 6 месяцев 2003 года и январь 2004 года предоставило ипотечный кредит 21 семье сроком до 20 лет. Сумма взятого займа колеблется от 100 до 310 тысяч деревянных.

Кроме того в Бугуруслане производится выдача ипотек на базе администрации, по средствам субсидирования из местного бюджета на льготных условиях. Таким образом на бугурусланском рынке ипотек сформировалась конкурентная среда, что свидетельствует о его согодняшнем развитии и больших перспективах на будущее. 

Дальнейшее развитие ипотечного бизнеса в нашей стране и решение выше перечисленных проблем напрямую зависит от внимания и поддержки со стороны Правительства Российской Федерации и ЦБ. Модели системы ипотечного жилищного кредитования должны иметь социальную направленность, в связи с чем основными целями должны являться: улучшение жилищных условий граждан, увеличение объемов жилищного строительства в муниципальных образованиях, развитие рынка ипотечных жилищных займов, доступных для граждан-заемщиков.

Финансирование строительства жилья должно осуществляться в виде субвенций, при этом размер субвенций на строительство вновь вводимого жилья для муниципалитета не должен быть ограничен.

Государственная поддержка граждан, не располагающих достаточными прибылями для получения ипотек на стандартных банковских условиях, может быть организована через систему предоставления безвозмездных субсидий для оплаты первого взноса при получение ипотеки и сокращения тем самым необходимого размера ссуды.

Также возможна система софинансирования – приобретения жилья гражданами с помощью государства, при которой на долю собственных средств граждан в стоимости квартиры приходилось бы 30-50%, на долю государственных субсидий в среднем 20-30% и на ипотечный кредит 40-50%. Это на наш взгляд, повысит доступность ипотек для граждан и будет стимулировать платежеспособный спрос на жилье.

На сегодня основными участниками ипотечного рынка РФ являются:

финансовые институты и фирмы;

риэлтерские, оценочные и консалтинговые организации;

агентства по ипотечному кредитованию;

страховые организации;

фонды жилищного строительства и ипотечного кредитования;

учреждения, занимающиеся проблемами ипотеки.

 

 

Большие надежды в области развития ипотеки в Российской Федерации возлагаются на специально разработанный инструмент с регулируемой отсрочкой платежа – ИРОП. Использование ИРОП предполагает применение 2-х процентных ставок. Одна ставка процента должна обеспечить прибыльность кредитных операций для банка, а другая – сделать займ доступным для заемщика. Первая ставка более высокая, называется “контрактной ставкой” и определяется на том уровне, которое сделает кредитование рентабельным для банка. Размер этого процента регулярно рассчитывается на основе межбанковской % ставки плюс фиксированная банковская надбавка. Однако в действительности регулярные ежемесячные платежи по ссуде заемщик делает по достаточно низкой ставке, которая называется “платежной”. Маржу между величиной платежа, которую клиент должен банку по контрактной ставке, и той, что он платит по платежной ставке, ежемесячно прибавляют к сумме основного задолженности заемщика.

Все это дает основание предположить дальнейшее успешное развитие системы ипотечного кредитования в Российской Федерации.

Необходимо увеличить срок кредитования до 15-20 лет, что безусловно положительно скажется на возможности граждан получения займа.

Таким образом, используя в комплексе все предложенные методы решения проблемы доступности ипотеки для населения можно добиться реальных результатов.

 

 

 

 

Возникновение и развитие ипотеки как института гражданского права

Залоговое право является одним из старейших гражданско-правовых институтов. Вступая в сделки, заключая договоры, люди издревле стремились обеспечить их исполнение. Возникновение обеспечения долга связано с развитием гражданского оборота и необходимостью обеспечить надлежащее исполнение долга, взятого на себя одной из сторон в договоре, а также создать более доверительные отношения между сторонами. Как известно, контракт основывается на свободной воле каждой из договаривающихся сторон, но одного доверия часто недостаточно, как часто недостаточно и ответственности, которая хороша для платёжеспособного должника, а поэтому важно стимулировать и усилить готовность должника к совершению действия, а кроме того дать уверенность кредитору, что даже в том случае, если должник не исполнит взятое на себя обязательство, он сможет получить удовлетворение за счёт предмета обеспечения долга. Смысл отношений, которые устанавливаются между должником и кредитором в займе, обеспеченном обеспечением долга, очень аккурат выразил М. Брагинский. Он пишет: “В отличие от таких способов обеспечения задолженности, как неустойка и поручительство, при которых кредитор в конечном счёте “верит должнику”, в долге, обеспеченном обеспечением долга, кредитор “верит вещи”. Первоначально, когда залогового права не было, способом обеспечения займа была ответственность (взыскание). Причём ответственность не только имущественная, но и личная. Если проследить историческое развитие обеспечения долга, то можно увидеть следующую закономерность, о которой пишет Д. Майер: Законодательства народов всегда строги к должнику неплатящему, о праве же обеспечения долга едва в них упоминается”, а затем “законодательства стран ослабляют меры взыскания и развитием права обеспечения долга стараются их употребление сделать лишним, или по крайней мере более редким”.

 Ипотека в римском праве

В Римском праве было выработано немало институтов и правил, гарантирующих исполнение займов. Кроме словесных укреплений долгов (например, присяга), были и вещные обеспечения. К ним относились поручительство и обеспечение долга. Первое представляло преимущественно нравственную гарантию, во втором преобладал характер материального ручательства. По мере развития гражданского оборота, в Риме всё чаще вместо аваля стали прибегать к обеспечению долга как удобнейшему и наиболее надёжному способу укрепления долга. В Риме существовали три вида обеспечения долга: fiducia, pignus, hypotheca. Исторически первой возникла fiducia. Установленный в этом виде обеспечение долга представлял для кредитора более чем полное обеспечение, так как переходил в собственность кредитора. “Становясь, одновременно с возникновением обеспечения долга, собственником предмета , его кредитор имел право владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению; он имел возможность отчуждать его без предварительного согласия должника и, не дожидаясь времени, когда требование будет подлежать исполнению”. Должник же лишался права собственности на предмет обеспечения долга ,а следовательно, лишался права на плоды, приносимые этим имуществом и кроме того права отыскания его из рук третьих лиц. Наконец, даже удовлетворив требования кредитора, должник не мог быть в полной уверенности, что ему будет возвращено имущество, бывшее предметом обеспечения долга, так как его могло уже не быть у кредитора или оно было обременено правами в чью-то пользу. В этом случае должник мог получить с кредитор только компенсацию за вред и убытки. Наряду с fiducia римское право выработало другую форму обеспечения долга- pignus. В этом случае предмет, отданный в обеспечение долга, поступал не в собственность, а во владение кредитора с обязанностью возврата после получения удовлетворения.

Однако и этот вид обеспечения долга имел существенные недостатки, которые были связаны, во-первых, с тем, что кредитор считался лишь владельцем заложенного имущества и не имел для защиты своего права вещного иска, а значит не мог отыскать заложенного имущества у третьих лиц; а во-вторых, кредитор не имел права продать предмет обеспечения долга с целью получения удовлетворения. И только при империи это право в случае просрочки задолженности стало признаваться. Кроме того, fiducia и pignus имели ряд общих недостатков, которые вытекали прежде всего из того, что установление обеспечения долга связывалось с передачей имущества должника кредитору. Л.В. Гантовер выделял следующее:

-“как бы незначителен ни был займ, обеспеченный обеспечением долга на имущество должника, кредитоспособность этого имущества оказывалась исчерпанною”,

-“с передачей обеспечения долга кредитору, в особенности когда предмет этот составлял недвижимое имущество, должник нередко лишался единственного источника к содержанию себя и своего семейства и возможности удовлетворить займ из прибылей этого имущества”.

Римские юристы сумели освободиться от указанных недостатков в другом, наиболее позднем по времени возникновения, виде обеспечения долга - - hypotheca, сложившегося под влиянием восточного греко - египетского права и развивавшегося на почве найма сельскохозяйственных участков. Ипотека - такая форма обеспечения долга, при которой заложенная вещь остаётся во владении залогодателя. Кредитор, в пользу которого установлено залоговое право, является уже не собственником и не владельцем вещи, а обладателем права требования удовлетворения займа из заложенного имущества, то есть в случае неисполнения долга он имел право истребовать заложенную вещь, у кого бы она к тому времени не находилась, продать её и из вырученной суммы покрыть своё требование к должнику. Должник при ипотеке остаётся собственником и владельцем заложенного имущества и не лишается возможности извлекать из него выгоду, а также отчуждать его и обременять новыми залогами.

Залоговое право прекращалось в случае:

-гибели предмета обеспечения долга;

-слияния залогового права и права собственности на заложенную вещь;

-прекращения задолженности, в обеспечении которого установлен обеспечение долга.

Рецепция института ипотеки правом западно-европейских стран

Ипотека перешла в западно-европейское законодательство с двумя главными отличиями:

во-первых, она применяется только к недвижимым вещам,

во-вторых, торговая деятельность заложенного имущества производится в судебном порядке. То, что ипотека применяется только к недвижимым вещам объясняется, по мнению Л.В. Гантовера, свойствами движимых вещей, а именно тем, что “они могут быть весьма легко уничтожены или попорчены должником, скрыты или переданы им в третьи руки, поэтому без изъятия их из владения должника кредитор подвергался бы опасности лишиться своего обеспечения”.

 

 Залоговое право дореволюционной России

Развитие ипотеки в Российской Федерации имеет свою историю. Первоначально обеспечением исполнительности должника служила его личность - существовал институт закупничества, при котором свобода лица была порукой кредитору. Первой формой обеспечения долга, как считает Г.Ф. Шершеневич, являлось предоставление кредитору права пользования имуществом должника за полученную последним от кредитора сумму денег, причём “кредитор имел право требовать платежа займа, а должник имел право требовать репатриации имущества при условии платежа обязательства”. Наряду с этой формой существовала, по мнению А.С. Звоницкого, и другая, которая заключалась в том, что вещь оставалась в руках должника, а кредитор, вместо пользования заложенным имуществом, получал вознаграждение за свой капитал в виде роста. Надо заметить, что российские учёные 19 века высказывали очень разные мнения о путях развития обеспечения долга. Так, Г.Ф. Шершеневич считал, что дальнейшим развитием обеспечения долга оказывается превращение владения и пользования при просрочке должника, в право собственности кредитора и развитие обеспечения долга было направлено на то, чтобы заменить это “представление о обеспечении долга вещи, как содержащем в себе право собственности, представлением о обеспечении долга, как праве на чужую вещь, получить удовлетворение из ценности его”.

Именно на это и были направлены многие законодательные попытки (1557 г.,1737 г.), приведшие к изданию в 1800 году Банкротского устава, который окончательно отменил старый порядок обеспечения долга недвижимого имущества. Была устранена необходимость предавать в держание кредитора заложенное имение, залоговое право опять приобретает характер права на чужую вещь. В противоположность Г.Ф. Шершеневичу, другую схему развития залогового права в Российской Федерации даёт А.С. Звоницкий. Хотя сразу стоит оговориться, что смотря по разному на ход развития залогового права, эти авторы сходны в одном - конечным результатом является утверждение системы, близкой по своему характеру к римской ипотеке. А.С. Звоницкий считает, что “в русском обеспечении долга абстрактное право собственности никогда не передавалось до срока залогодержателю; поэтому досрочное владение и пользование залогодержателя всегда носило производный условный характер”. Постепенно обеспечение долга с передачей владения и пользования начал сливаться с отчуждаемыми сделками и “экономическая жизнь устремилась в русло ... формы, которая оставляла вещь до срока в руках должника”. Итак, в 19 веке в российском законодательстве окончательно устанавливается новая система залогового права. Заложенное недвижимое имущество остаётся в руках собственника и при этом нет необходимости передавать его в держание кредитора. Однако, не смотря на прогрессивность новой системы, дореволюционные цивилисты выделяют и ряд её недостатков, которые проявляются прежде всего в непоследовательности и незаконченности.

В первую очередь подвергаются критике запреты, наложенные законодателем на торгово-промышленную деятельность заложенного недвижимости и на его перезаложение. Русские цивилисты выступали против порядка, при котором на стороне должника не допускалось никакой перемены, кроме наследственного правопреемства и при котором право обеспечения долга могло принадлежать в имении должника только одному кредитору. В частности, Л.В. Гантовер пишет: “Неразвитость нашего обеспечения долга заключается в стеснении должника в отношении распоряжаться имением и кредитора - в отношении передачи прав по заклада. Между тем очевидно, что стеснение это не вызывается никакими юридическими соображениями: обеспечение долга в смысле права кредитора требовать удовлетворения из заложенного имения, представляется в сущности обременением этого имения, то есть таким правом, для которого переход имения в другие руки, или обременения последнего ещё другими правами представляется совершенно безразличным”. Г.Ф. Шершеневич отмечает: “Существование нескольких последовательно устанавливаемых залоговых прав на одну и ту же вещь создаёт последовательность в осуществлении этих прав и поэтому не противоречит ни логике, ни займу”. Предложения по улучшению и усовершенствованию залогового права Российской Федерации нашли своё отражение в разработанных в первой половине 19 века в проекте обновлённого Гражданского положения и проекте Вотчинного устава.

 

Важнейшие черты этих проектов сводились к следующему:

-Одно и то же имущество могло быть отдано в обеспечение долга нескольким лицам. В это случае отношения между залогодержателями определялись последовательностью внесения залоговых прав в вотчинную книгу;

-Залоговое право носило ипотечный характер, поэтому залогодержатель не становился владельцем недвижимости;

-Приобретённые залогодержателем права на взысканные кредита с залогодателя могли быть предметом сделок как между залогодержателями, так и между ними и посторонними лицами;

-Залогодержатели могли уступать друг другу старшинство, а лица посторонние - приобретать права требования, обеспеченные обеспечением долга. По мнению дореволюционных русских юристов, в проектах было достигнуто равновесие интересов залогодержателей и залогодателей, поскольку первым обеспечивалась достаточно широкая возможность удовлетворить свои требования, а вторым - право распоряжаться имуществом, служащем обеспечением. На практике ипотечное кредитование до 1917 года проводилось по следующей схеме. Органы местного самоуправления формировали кредитные союза, являвшиеся основой системы. Кредитные ресурсы формировались прежде всего путём использования ипотечных облигаций, выпускаемых на муниципальном уровне. Кредитное общество являлось одновременно эмитентом задолженностей при их выпуске в обращение, ссудодателем при выдаче ипотеки и залогодержателем при приёме закладного свидетельства в обеспечение ссуды. Эти долговые долга были весьма надёжны и ликвидны, так как устав федерации предусматривал круговое ручательство всего заложенного в нём имущества, что подкреплялось вступлением заёмщика в ряды союза.

Общество принимало облигации для расчётов по капитальному обязательству, но не по процентам, тем самым заёмщик мог расплачиваться с союзом его же облигациями. Сумма выдаваемого займа была на 40 - 50 процентов ниже стоимости обеспечения долга, что было не очень выгодно, но обеспечивало и союзу и заёмщику отсутствие кризисных ситуаций. Важно то, что по долгосрочным ипотечным задолженностям платился более низкий процент, чем по коммерческим займам, а собственно займ являлся мощнейшим стимулом для инвестиций.

Одной из особенностей российского ипотечного кредитования был способ контроля государством дополнительного выпуска муниципальных бумаг - оно широко применяло практику приёма этих бумаг для оплаты по казённым подрядам. Учитывая сложившееся положение в нынешнем гражданском законодательстве возможно было бы полезно использовать основные принципы ипотечного кредитования в дореволюционной Российской Федерации для формирования необходимого каркаса современной ипотеки. Скажем, выдача ипотечной кредита не деньгами, а ценными бумагами обеспечила бы прочность всей системы ипотеки, поскольку не требовала бы свободных средств.

 Ипотека - способ обеспечения задолженности. Концепция ипотеки в российском законодательстве

Формирование законодательной основы регулирования отношений в Российской Федерации в настоящее время не завершено. До появления и ныне действующего закона России от 29 мая 1992 года “О обеспечении долга” ипотека в российском законодательстве присутствовала весьма опосредованно: отдельные общие нормы президентских указов по вопросам собственности на землю и землепользования допускали возможность ипотеки. Так, например, указом президента Российской Федерации от 27 декабря 1991 года № 323 “О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР” крестьянским хозяйствам было предоставлено право обеспечения долга земли в банках, а банкам разрешена выдача займов под обеспечение долга. Аналогичная норма предусмотрена и в законе РСФСР от 22 ноября 1990года № 348-1 “О крестьянском (фермерском) хозяйстве”. В статьях 10 и 20 указано, что граждане, имеющие в собственности земельные участки для ведения крестьянского хозяйства, могут заложить их в земельный банк и для обеспечения получаемых займов. Однако по вполне понятным причинам эта возможность так до сих пор и не стала реальностью. Последние три года ипотека активно развивалась там, где вопрос о собственности на землю не имел первостепенного значения. Закон России от 24 декабря 1992 года №4218-1 “Об основах федеральной жилищной политики” установил возможность обеспечения долга недвижимого имущества в жилищной сфере и получение ссуды на строительство или приобретения жилья под обеспечение долга недвижимого имущества.

В соответствии с этим законом было разработано Положение о жилищных займах, утверждённое Указом Президента России от 10 июня 1994 года № 1180 “О жилищных займах”, устанавливающее порядок предоставления банками займов на строительство (реконструкцию) жилья, обустройство земельных участков, а также на приобретение жилья при условии обеспечения долга недвижимости. Основные правила ипотеки были развиты в первой части Гражданского кодекса России (статьи 334 - 358), где закреплено, что общие правила о обеспечении долга, установленные в Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила. Статья 4 Федерального закона России от 30 ноября 1994 года “О введении в действие части первой Гражданского Кодекса России” устанавливает, что до приведения законов и иных правовых актов, действующих на территории Российской Федерации, в соответствие с ГК, они действуют постольку, поскольку не противоречат части первой Кодекса. Кроме того, 22 декабря 1993 года Советом министров - Правительством России были одобрены “Основные положения о обеспечении долга недвижимости - ипотеке”, которые, как сказано в преамбуле, являются моделью законодательного акта об ипотеке. 28 февраля 1996 года был подписан Указ Президента России “О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования”, содержащий некоторые важные условия, конкретизирующие нормы Гражданского Кодекса.

21 июля этого года принят долгожданный Федеральный закон России №122-ФЗ “О Государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, где закреплено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним учреждениями юстиции. И, наконец, в середине июня 1997 года Государственной Думой во втором чтении принят проект закона об ипотеке, одобренный Советом общества, но отклонённый Президентом.

Понятие и предмет ипотеки. Основания возникновения и сфера применения

Ипотечным кредитом, согласно ст. 334 ГК РФ, признаётся “обеспечение долга земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимости”. Указ №293 от 28.02.96 дополняет этот список нежилыми помещениями. В соответствии со ст. 42 закона “О обеспечении долга”, ипотечным кредитом признаётся обеспечение долга здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землёй, вместе с соответствующим земельным участком правом пользования им. Проектом закона об ипотеке она определяется как обеспечение долга любого недвижимости.

 

При всех отличиях приведённых определений по существу они идентичны: ипотека - это вид обеспечения долга, где предметом выступает недвижимое имущество. К недвижимому имуществу закон относит земельные участки, в частности, участки из состава земель сельскохозяйственного назначение, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землёй так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы, а также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. В проекте закона об ипотеке к имуществу, которое может быть предметом ипотеки отнесены и строения потребительского назначения, в том числе дачи, садовые дома, гаражи. Также предметом ипотеки могут быть и права арендатора по договору ренты недвижимости, при условии согласия его собственника или лица, имеющего на него право хозяйственного ведения, если законом или договором не предусмотрено иное.

В соответствии с пунктом 2 Указа №293 от 28.02.96 по договору об ипотеке может быть заложено только недвижимое имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения и права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Если предметом ипотеки является недвижимое имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, то такое же согласие или разрешение требуется для ипотеки этого имущества (ч.7 п.3 Указа №293 от 28.02 96). Если ипотека устанавливается на имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников), в том числе квартиры и нежилые помещения в жилых домах, требуется наличие письменного нотариально удостоверенного согласия на это всех собственников.

Если иное не предусмотрено договором, вещь, являющаяся предметом ипотеки, в соответствии со статьёй 135 ГК РФ считается заложенной вместе с принадлежностями как единое целое. Часть недвижимости, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), кроме квартир в многоквартирных жилых домах, не может быть самостоятельным предметом ипотеки. При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, наряду с квартирой заложенной считается и соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом.

На праве общей долевой собственности собственникам квартир в многоквартирном жилом доме принадлежат общие помещения дома, его несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (ст.290 ГК РФ). С долей в праве собственности на общее имущество жилого дома собственник квартиры не вправе совершать действия, которые могут повлечь её передачу отдельно от права собственности на квартиру.

Не допускается ипотека участков недр, особо охраняемых природных территорий, иного имущества , изъятого из оборота, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, многоквартирных и индивидуальных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а так же имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке приватизация запрещена (ч.5 п.3 Указа №293 от 28.02.96). Основанием возникновения ипотеки является контракт. Ипотека может возникать также и на основании закона при наступлении указанных в нём обстоятельств, если в законе предусмотрено какое имущество и для обеспечения какого займа признаётся находящимся в обеспечении долга.

 

Так, согласно пункту 1 статьи 587 ГК РФ при передаче под выплату аренды земельного участка или другого недвижимости получатель аренды в обеспечение долга плательщика аренды приобретает право обеспечения долга на это имущество. Плательщик аренды с предварительного согласия её получателя вправе сдавать в обеспечение долга недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания. Сфера применения ипотеки довольна широка. Это обеспечение займов по кредитному договору (договору кредита), а также долгов, основанных на договоре купли-сбыта, ренты, подряда, перевозки грузов, другом договоре.

 Содержание и форма договора об ипотеке

Гражданский кодекс РФ не предусматривает отдельного наименования для договора об ипотеке. Проект закона об ипотеке предлагает понятие “заклада”. В данной работе будут употребляться оба наименования. В законодательстве предусмотрены особые требования как к форме договора, так и к его содержанию. Необходимо отметить обширный перечень условий договора о обеспечении долга, которые признаються существенными. В соответствии со ст. 432 ГК РФ контракт не может считаться заключённым, если между сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет обеспечения долга, его оценочная цена, существо, размер и срок исполнения задолженности, обеспечиваемого ипотечным кредитом (п.1 ст. 339 ГК РФ). Указ №293 от 28.02.96 несколько конкретизирует этот вопрос.

Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. Также в договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и орган государственной регистрации, зарегистрировавший это право залогодателя. Оценочная цена предмета ипотеки определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре в денежном выражении. Оценка может быть поручена и коммерческой компании оценщиков. На практике банки, занимающиеся ипотечным кредитованием, сотрудничают с крупными риэлтерскими компаниями, имеющими собственные отделы оценки недвижимости. Стоит заметить, что сегодня при оценке одной и той же квартиры в разных фирмах маржа может достигать 10 - 15 тысяч долларов.

Обязательство, обеспечиваемое ипотечным кредитом, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его величины в денежном выражении, основания его возникновения и срока исполнения. Если величина обеспеченного ипотечным кредитом займа подлежит определению в будущем, должны быть указаны порядок и другие необходимые условия её определения (ч.7 п.5 Указа №293 от 28.02.96). В том случае, когда обязательство подлежит исполнению по частям, в заклада должны быть указаны сроки соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.

В договоре об ипотеке может быть предусмотрено, что ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объёме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счёт заложенного имущества, либо в фиксированной сумме. Если в заклада указана общая фиксированная сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотечным кредитом, долга должника перед залогодержателем в объёме, превышающем эту сумму, не считаются обеспеченными ипотечным кредитом. В проекте закона достаточно подробно разработано содержание заклада.

Помимо вышеперечисленных условий закладная должна содержать:

- слово “закладная”, включённое в название документа;

- наименование залогодателя и указание места его жительства либо, если залогодатель - юр. лицо, место его нахождения;

- наименование первоначального залогодержателя и указание места его жительства либо, если залогодержатель - юрлицо, место его нахождения;

- название кредитного договора или иного задолженности, исполнение которого обеспечивается по данной заклада, с указанием всех рек визитов договора или иного займа;

- данные о должнике по обеспеченному ипотечным кредитом долгу, если он не является залогодателем;

- данные о других правах на это имущество (другие заклады, аренда, арест, другие обременения на момент заключения сделки);

- подписи сторон. Перечисленные выше данные, в концепции проекта закона об ипотеке, являются обязательными; их отсутствие в заклада ведёт к признанию сделки недействительной. По моему мнению, целесообразно включения столь подробной регламентации содержания заклада в закон, так как важность договора и необходимость досконального регулирования его содержания очевидны. Кроме того, к заклада могут быть приложены документы, определяющие условия ипотеки или необходимые для осуществления залогодержателем своих прав по договору.

При заключении договора об ипотеке залогодатель обязан письменно предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации ипотеки правах третьих лиц на предмет ипотеки. В противном случае кредитор по основному займу вправе потребовать досрочного исполнения долга либо изменения условий договора об ипотеке. К существенным условиям, включаемым в контракт об ипотеке относятся также права, обязанности и ответственность сторон (подробно об этом - в 4 параграфе). В договоре не могут предусматриваться передача предмета обеспечения долга кредитору по основному долгу, ограничения права залогодателя и третьих лиц по пользованию имуществом, заложенным по договору об ипотеке. В соответствии с п.2 ст.339 ГК РФ контракт об ипотеке должен быть заключён в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению. Однако статья 55 Основ законодательства России “О нотариате” от 11 февраля 1993года устанавливает, что договоры о обеспечении долга имущества, подлежащего регистрации, могут быть удостоверены при условии представления документов, подтверждающих право собственности на закладываемое имущество. Речь здесь не идёт о праве ренты недвижимости, возможность обеспечения долга которого предусмотрена в статье 335 ГК РФ и проекте закона об ипотеке. Заклады предоставляются нотариусу не менее чем в двух экземплярах, один из которых остаётся в делах нотариальной конторы. В проекте закона об ипотеке закладная составляется только в двух экземплярах - второй экземпляр вручается залогодержателю после государственной регистрации ипотеки. По желанию сторон нотариус может выдать им необходимое число копий заклада с отметкой “копия” на каждой из них.

Закладная должна содержать сведения о том кем, когда и где она нотариально удостоверена и сведения о государственной регистрации ипотеки. Несоблюдение правил о письменной форме договора об ипотеке, требований нотариального удостоверения и государственной регистрации влечёт недействительность договора.

 Государственная регистрация ипотеки

Контракт об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для сделок с соответствующим имуществом (п.3 ст. 339 ГК РФ). Статьи 131 и 164 ГК РФ устанавливают обязательную государственную регистрацию сделок с землёй и другим недвижимостью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Единый государственный реестр прав) учреждениями юстиции. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Она является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Регистрация ипотеки возможна только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на закладываемый объект.

В соответствии с п.1 ст.29 закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя после государственной регистрации его вещных прав на недвижимое имущество.

К заявлению прилагается контракт об ипотеке вместе с указанными в договоре документами. При государственной регистрации ипотеки указываются данные о залогодержателе, предмете ипотеки, цена обеспеченного ипотечным кредитом задолженности или данные о порядке и условиях её определения. В записях Единого государственного реестра прав об ипотеке указывается также сумма выданного займа. Вместе с заявлением предъявляется документ об оплате регистрации. Расходы по уплате государственной пошлины за регистрацию ипотеки и внесение изменений и дополнений в регистрационную запись возлагаются на залогодателя, если соглашением между ним и залогодержателем не установлено иное. Сейчас размер государственной пошлины за регистрацию ипотеки для физлиц составляет 3,5 миллиона рубальков. В проекте закона об ипотеке предлагается установить срок регистрации в 15 дней с момента поступления документов в регистрирующий орган. Согласно п.3 ст.13 закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” регистрация проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи необходимых для неё заявления и документов.

Государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения недвижимости в пределах регистрационного округа. Регистрационные действия начинаются с момента приёма документов, ипотека считается зарегистрированной, а правовые последствия- - наступившими со дня внесения записи в Единый государственный реестр прав. В государственной регистрации ипотеки может бать отказано в случаях, если ипотека указанного в договоре недвижимости не допускается и если содержание договора или прилагаемых к нему необходимых документов не соответствует требованиям государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При принятии решения об отказе в регистрации залогодателю в письменной форме в срок не более пяти дней после окончания срока, установленного для рассмотрения заявления, направляется сообщение о причине отказа. Отказ в государственной регистрации договора об ипотеке либо уклонение соответствующего органа от регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд. Регистрация ипотеки является публичной. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан предоставлять сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав любому лицу независимо от места совершения регистрации. Регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления залогодержателя или заявления залогодателя с приложением документов об исполнении основного договора либо на основании вступившего в силу судебного решения. Государственная регистрация ипотеки может быть приостановлена на срок до одного месяца (в проекте закона об ипотеке - 15 дней) для получения дополнительных сведений или подтверждения подлинности документов. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведённую регистрацию путём выдачи документа о зарегистрированной сделке либо совершением надписи на заклада.

В соответствии с п.16 Указа №293 от 28.02.96 ведение Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним возлагается на Федеральную комиссию по недвижимому имуществу и оценке недвижимого имущества. Создание системы учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним должно быть завершено к 1 января 2000 года, а сам закон “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” вводится в действие 30 января 1998 года. До этого момента применяется действующий порядок регистрации. Сейчас в Российской Федерации существует три разные системы регистрации, что сильно тормозит развитие ипотечного кредитования. Например в Москве земля регистрируется в Москомземе, нежилые помещения - в Москомимуществе или фонде имущества, а жилые - в Комитете муниципального жилья. Такая ситуация просто неприемлема и единая система учёта всех объёктов недвижимого имущества и единая система регистрации прав на них необходима.

Права и обязанности сторон

Одна из особенностей ипотеки заключается в том, что заложенное имущество всегда остаётся у залогодателя. Он сохраняет за собой право владеть и пользоваться предметом ипотеки в соответствии с его назначением. По общему правилу за залогодателем сохраняется право самостоятельно распоряжаться полученными от предмета ипотеки плодами, продукцией и выгодами. В договоре об ипотеке не могут предусматриваться какие-либо ограничения права залогодателя или третьих лиц по пользованию заложенным имуществом. Залогодатель вправе завещать заложенное имущество.

 

 Соглашение, ограничивающее это право залогодателя, является ничтожным. С согласия залогодержателя залогодатель вправе отчуждать заложенное имущество путём торговли, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в хозяйственное товарищество или общество либо паевого взноса в производственный кооператив, иным способом, передавать его другому лицу в хозяйственное ведение, рентау или временное безвозмездное пользование, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Срок, на который имущество предоставляется в пользование не должен превышать срока ипотеки. При пользовании заложенным имуществом залогодатель не должен допускать его ухудшения и уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным амортизацией.

Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, залогодатель обязан:

- застраховать за свой счёт заложенное имущество в полной его стоимости (а если полная цена имущества превышает размер обеспеченного ипотечным кредитом требования,

- на cумму не ниже размера требования) от рисков утраты и повреждения;

- принимать меры для обеспечения сохранности заложенного имущества, в том числе для защиты его от посягательства и требований со стороны третьих лиц;

- поддерживать имущество, заложенное по договору об ипотеке, в исправном состоянии и нести все расходы по содержанию этого имущества, а также производить его текущий и капитальный ремонт;

- немедленно уведомлять залогодержателя о возникновении угрозы утраты или повреждения заложенного имущества;

- истребовать предмет ипотеки из чужого незаконного владения. На залогодателе лежит риск случайной гибели или повреждения имущества - предмета ипотеки, если иное не предусмотрено договором. Поскольку предмет обеспечения долга остаётся у должника, залогодержатель имеет ограниченные займа.

Залогодержатель вправе:

- проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия содержания имущества, в том числе если оно передано во владение третьих лиц;

- требовать от залогодателя принятия мер к сохранности предмета ипотеки;

- требовать от любого лица прекращения посягательства на предмет ипотеки.

При предъявлении третьими лицами к залогодателю иска о признании за ними права собственности или иных прав на заложенное имущество, о его изъятии или обременении либо иных требований, удовлетворение которых может повлечь уменьшение стоимости или ухудшение этого имущества, залогодержатель имеет право участвовать в деле. В том случае, если залогодатель отказался от защиты своих прав на заложенное имущество или не осуществляет её, залогодержатель вправе использовать все способы защиты от имени залогодателя без специальной доверенности и требовать от залогодателя возмещения понесённых в связи с этим необходимых издержек. Он также имеет право, действуя от своего имени, истребовать заложенное имущество из чужого незаконного владения для передачи его во владение залогодателя.

При обеспечении долга права ренты на недвижимое имущество залогодатель имеет своего должника и сам является должником залогодержателя, поэтому в договоре о обеспечении долга прав отражаются дополнительные права и обязанности сторон. В частности залогодатель должен своевременно вносить арендную плату, а залогодержатель вправе требовать в суде перевода заложенного права на себя, если залогодатель не исполняет свои обязанности. Закон предусматривает прекращение права собственности залогодателя на предмет ипотеки вследствие выкупа (например - бесхозяйственно содержимых культурных ценностей) для государственных или муниципальных нужд, реквизиции (ст.242 ГК РФ) или национализации (ст.235 ГК РФ) предмета ипотеки.

В таких случаях залогодатель получает другое имущество или соответствующую компенсацию и право обеспечения долга будет распространяться на это имущество либо залогодержатель приобретает право преимущественного удовлетворения своего требования из суммы полученной залогодателем компенсации. В случаях, когда предмет ипотеки изымается у залогодателя по виндикационному иску в пользу законного собственника имущества (ст.301 ГК РФ) либо в виде санкции за совершение преступления или иного правонарушения, обеспечение долга в отношении этого имущества прекращается.

В приведённых выше случаях залогодержатель вправе потребовать от должника досрочного исполнения долга, обеспеченного ипотечным кредитом. Залогодержатель имеет право требования досрочного исполнения задолженности и в том случае, если предмет обеспечения долга погиб или повреждён либо право собственности или хозяйственного ведения на него прекращено и залогодатель в разумный срок не восстановил его или не заменил другим равноценным имуществом. Замена предмета обеспечения долга допускается только с согласия залогодержателя, если законом или договором об ипотеке не предусмотрено иное. Залогодержателю принадлежит право преимущественного удовлетворения своего требования по основному займу из страхового возмещения за утрату или повреждение предмета ипотеки, независимо от того, кто является выгодоприобретателем по договору страхования.

 Последующая ипотека

В соответствии со ст.21 закона “О обеспечении долга” и ст.342 ГК РФ допускается последующий обеспечение долга уже заложенного имущества в обеспечение исполнения другого займа (последующая ипотека). Последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующими договорами о обеспечении долга. Причём согласия залогодержателя не требуется. В проекте закона об ипотеке содержится развитие этой нормы: если предшествующий контракт предусматривает условия, на которых может быть заключён последующий контракт об ипотеке, то он должен быть заключён с соблюдением этих условий.

В случае, если залогодатель нарушил запрет или условия, предусмотренные предшествующим договором об ипотеке, последующий контракт может быть признан судом недействительным по иску предшествующего залогодержателя, независимо от того знал ли залогодержатель по последующему договору о таком запрещении или таких условиях.

Согласно п.3 ст.342 ГК РФ залогодатель обязан сообщать каждому последующему залогодержателю сведения обо всех существующих ипотечных кредитах и отвечает за убытки, причинённые залогодержателям невыполнением этой обязанности. Однако, в проекте закона об ипотеке есть, на мой взгляд, возможность для залогодателя отказаться от возмещения убытков последующему залогодержателю если будет доказано, что последний мог получить сведения о предшествующих ипотечных кредитах из данных о их государственной регистрации.

Учитывая то, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним носит публичный характер, такая норма является, по меньшей мере, лишней. Очевидно, что регистрация последующей ипотеки осуществляется в том же порядке, что и предшествующие ипотеки, а в последующем договоре об ипотеке делаются отметки о всех регистрационных записях предшествующих ипотечных кредитов того же имущества. В соответствии с п.1 ст.342 ГК РФ требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости заложенного имущества после требований предшествующих залогодержателей. Но возможно возникновение ситуации, когда срок обращения взыскания на заложенное имущество по требованиям, обеспеченным последующей ипотечным кредитом, наступает раньше, чем по предшествующему договору.

В этом случае допускается одновременное обращение взыскания по требованиям, обеспеченным предшествующей ипотечным кредитом.

Перемена лиц в займе, обеспеченном ипотечным кредитом

Гражданскому праву известен такой институт как перемена лиц в долге. ГК РФ посвящает этому главу 24 (ст.382 - 392). Перемена лиц в договоре об ипотеке производится с соблюдением общих требований Гражданского Кодекса и в частности статей 355 - 356. Залогодержатель вправе передать свои права по договору об ипотеке другому лицу. Право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объёме и на тех условиях, которые существовали к моменту его перехода, если иное не предусмотрено законом или договором.

Если при уступке другому лицу своих прав по кредитному договору или иному обеспеченному данной ипотечным кредитом долгу залогодержатель не переуступил тому же лицу свои права по соответствующей заклада, контракт ипотеки прекращается и закладная утрачивает силу. Уступка залогодержателем своих прав по заклада другому лицу означает и одновременную уступку тому же лицу прав по обеспеченному ипотечным кредитом кредитному договору или иному основному займу. Она должна осуществляться путём совершения на заклада нотариально удостоверенной именной передаточной надписи в пользу нового залогодержателя.

В статье 389 ГК РФ установлено, что уступка требований по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. Проект закона об ипотеке содержит лишь отсылку к ст. 389 ГК РФ. По моему мнению, достаточно однократной государственной регистрации (при заключении договора), ведь главный её смысл сводится к тому, чтобы органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимость, были поставлены в известность о совершённой сделке. Перемена лица в займе не изменяет его сущности, изменяется лишь лицо, в пользу которого залогодатель должен исполнить обязательство, обеспеченное ипотечным кредитом. Лицо, которому переуступлены права по заклада, становится на место залогодержателя по соответствующему договору ипотеки.

Согласно общим правилам гражданского права, закреплённым в части 2 статьи 382 ГК РФ, для перехода прав кредитора к другому лицу согласия должника не требуется, если иное не установлено законом или договором. Отсюда следует, что должник по кредитному договору или иному обеспеченному ипотечным кредитом долгу, уведомлённый в письменной форме об уступке прав по заклада другому лицу, обязан исполнять кредитный контракт или иное основное обязательство в части, неисполненной им к моменту получения уведомления, новому залогодержателю при условии предъявления им заклада с надлежаще оформленной передаточной надписью. Если должник не был письменно уведомлён о состоявшемся переходе прав кредитора другому лицу, новый кредитор несёт риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий и исполнение долга первоначальному залогодержателю признаётся исполнением надлежащему кредитору.

Первоначальный кредитор, уступивший требование, отвечает перед новым кредитором за недействительность переданного ему требования, но не отвечает за неисполнение этого требования должником, кроме случая, когда первоначальный кредитор принял на себя поручительство за должника перед новым кредитором (ст.390 ГК РФ).

Права залогодержателя по займу могут перейти к другому лицу не только в порядке уступки требования предшествующим кредитором, но и на основании закона и наступления указанных в нём обстоятельств.

В первую очередь имеется в виду универсальное правопреемство в правах кредитора. Данные обстоятельства имеют место при реорганизации юр. лица (кредитной фирмы, выдавшей ипотечный кредит) в форме слияния, присоединения, преобразования, выделения или разделения. Права кредитора могут переходить и при исполнении задолженности должника его поручителем. К поручителю, исполнившему обязательство должника, переходят права кредитора по этому долгу и права, ранее принадлежавшие кредитору как залогодержателю, в том объёме, в котором поручитель удовлетворил требования кредитора.

Поручитель также вправе потребовать от должника уплаты процентов на сумму, выплаченную кредитору, и возмещения иных убытков, понесённых в связи с ответственностью поручителя за должника перед его кредитором (ст.365 ГК РФ). Если третье лицо, выступающее в качестве залогодателя и являющееся собственником либо законным владельцем предмета ипотеки, исполнит до его торгово-промышленной деятельности обеспеченное обеспечением долга обязательство и тем самым прекратит обращение взыскания на заложенное имущество, то все права требования кредитора в отношении должника переходят к этому лицу, исполнившему обязательство.

Проект закона об ипотеке предусматривает и такой способ перемены лиц в долге, обеспеченном ипотечным кредитом, как обеспечение долга заклада. Закладная может быть заложена путём передачи её другому лицу - залогодержателю заклада в обеспечение кредитного договора или иного займа между этим лицом и залогодержателем, названным в заклада, либо её иным законным владельцем (ипотечным залогодержателем). Обеспечение долга заклада означает обеспечение долга права требования по кредитному договору или иному основному займу, принадлежащего ипотечному залогодержателю и обеспеченного ипотечным кредитом. При неисполнении кредитного договора, обеспеченного обеспечением долга заклада, ипотечный залогодержатель обязан по требованию залогодержателя заклада уступить ему свои права по договору об ипотеке. При отказе возможен судебный перевод прав. Залогодержатель заклада при условии добровольной или судебной передачи ему прав по договору об ипотеке вправе обратить взыскание на предмет обеспечения долга в соответствии с условиями заклада и обеспеченного по ней основного долга. Вырученные в результате реализации предмета ипотеки суммы обращаются в погашение задолженности ипотечного залогодержателя залогодержателю заклада, а оставшаяся сумма передаётся залогодержателю заклада в погашение причитающегося ему займа по кредитному договору или иному долгу, обеспеченному ипотечным кредитом.

По соглашению ипотечного залогодержателя с залогодержателем заклада на ней может быть сделана специальная залоговая передаточная надпись, дающая последнему право по истечении определённого срока продать закладную с тем, чтобы удержать из вырученных денег сумму обеспеченного её обеспечением долга долга. Перевод задолженности по займу, обеспеченному ипотечным кредитом, допускается только с согласия залогодержателя.

В противном случае ипотека прекращается. Новый должник может выдвинуть против требования кредитора возражения, основанные на отношениях между кредитором и первоначальным должником. Что касается формы перевода займа, то применяются правила, установленные в отношении формы уступки требования. Как отмечалось выше, во время действия договора об ипотеке у предмета ипотеки может изменится собственник или владелец.

Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его возмездного или безвозмездного отчуждения либо в порядке универсального правопреемства, в том числе в порядке наследования, становится на место залогодателя и несёт все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были выполнены надлежащим образам первоначальным залогодателем, если иное не предусмотрено договором.

В Гражданском кодексе предусмотрена ситуация, когда заложенное имущество переходит в порядке правопреемства сразу к нескольким лицам (например при реорганизации юрлица путём его разделения). В этом случае каждый из правопреемников первоначального залогодателя несёт вытекающие из ипотеки последствия неисполнения обеспеченного ею долга соразмерно перешедшей к нему части заложенного имущества. Однако если предмет ипотеки неделим или по иным основаниям остаётся в общей собственности правопреемников, они становятся солидарными залогодателями.

Обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке

Реальное исполнение ипотечных задолженностей невозможно без применения норм обращения взыскания на заложенное имущество. Понятно, что далеко не всегда ипотека влечёт взыскание на предмет обеспечения долга. Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного обеспечением долга задолженности. Причём взыскание накладывается при неисполнении займа должником по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Нельзя обращать взыскание на заложенное имущество, если обязательство не было исполнено должником по причинам, связанным с действием непреодолимый силы. В соответствии с ч.1 ст. 13 Указа №293 от 28.02.96 обращение взыскания на имущества, заложенное по договору об ипотеке, осуществляется по решению суда, арбитражного суда в соответствии с ГК РФ. Действительно, общим правилом, регламентирующим порядок обращения взыскания на заложенное имущество, является положение, согласно которому требования залогодержателя удовлетворяются из стоимости такого имущества по решению суда. Однако гражданским законодательством предусмотрен один случай, когда залогодержателем взыскание на заложенное имущество может быть обращено без предъявления иска в суд.

Удовлетворение требования залогодержателя за счёт заложенного недвижимости без обращения в суд допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения залогодержателя и залогодателя, заключённого после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет обеспечения долга (п.1 ст.349 ГК РФ). В.В. Витрянский выделяет здесь три существенных обстоятельства.

Во-первых, такое соглашение будет правомерным лишь в том случае оно если заключено залогодателем и залогодержателем после того, как должником в установленный срок не исполнено или ненадлежаще исполнено обязательство, то есть когда у залогодержателя появляются правовые основания для обращения взыскания на предмет ипотеки. “Следовательно, - отмечает В.В. Витрянский, - всякое условие в договоре о обеспечении долга о праве залогодержателя на внесудебное обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество признаётся юридически ничтожным, как, впрочем, и любое соглашение об этом, заключённое до установленной даты исполнения должником долга”.

Во-вторых, ГК РФ предъявляет особые требования к форме соглашения залогодержателя и залогодателя о внесудебном обращении взыскания на недвижимое имущество: такое соглашение должно быть нотариально удостоверено, в противном случае оно будет считаться ничтожным (п.1 ст.165 ГК РФ).

В-третьих, соглашение об обращении взыскания на заложенную недвижимость может быть оспорено сторонами такого соглашения. Соглашение может быть признано недействительным по иску любого лица, чьи права нарушены указанным соглашением, например предшествующими залогодержателями или собственником имущества. Очевидно, что в заключении такого соглашения заинтересованы обе стороны договора об ипотеке, так как залогодержатель получает возможность удовлетворить свои требования к должнику без лишних проволочек, а залогодатель - избежать судебных расходов. Но таких сознательных должников в природе не так уж много.

Так что при неисполнении или ненадлежащем исполнении должником обеспеченного ипотечным кредитом задолженности кредитору прямая дорога в суд.

Нормы ГК РФ существенно изменили порядок обращения взыскания на заложенное имущество. Ранее статьёй 28 закона РФ “О обеспечении долга” допускалось обращение взыскания на заложенное имущество в бесспорном порядке на основании исполнительной надписи нотариуса, что чревато большим риском, так как при получении нотариальной надписи никакой проверки обоснованности требований залогодержателя, их основательности и наличия возможностей погашения займа без обращения взыскания на заложенное имущество не производится. В ГК РФ предусмотрены три группы случаев, когда взыскание на предмет обеспечения долга может быть обращено исключительно по решению суда.  Во-первых, это случаи, когда для заключения договора об ипотеке требовалось согласие или разрешение другого лица или органа.

Во-вторых, когда предметом обеспечения долга является имущество, имеющее значительную историческую или иную культурную ценность для федерации. Эта же норма содержится и в проекте закона об ипотеке.

В-третьих, если к моменту, когда у залогодержателя появляются основания реализовать своё право на обращение взыскания на заложенное имущество, залогодатель отсутствует и определить место его нахождения невозможно. Исходя из смысла статей 246 - 247 ГК РФ если предметом ипотеки является имущество, находящееся в общей собственности, и кто либо из его собственников не даёт письменного согласия на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке, взыскание на такое имущество также может быть обращено только по решению суда.

Согласно п.4 Указа №293 от 28.02 96 и ст. 255 ГК РФ при обращении взыскания на долю в общем имуществе кредитор вправе требовать торговой деятельности должником своей доли остальным участникам общей собственности по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли, с обращением вырученных от коммерции средств в погашение обязательства, так как они имеют преимущественное право покупки доли должника. В случае их отказа от её приобретения обращение взыскания и реализация доли должника в праве общей собственности осуществляется в общем порядке. Естественно, что эти правила не относятся к случаям обращения взыскания на долю в праве собственности на общее имущество жилого дома в связи с обращением взыскания на квартиру в этом же доме. Взыскание на заложенное имущество может быть обращено залогодержателем и в следующих случаях: нарушения залогодателем правил о последующем обеспечении долга и распоряжении заложенным имуществом; невыполнения залогодателем обязанностей по страхованию; непредставлением залогодателем документов и необеспечения условий для проверки наличия, количества, состояния и условий хранения заложенного имущества, но только если залогодатель не удовлетворит требований залогодержателя о досрочном исполнении долга.

В обращении взыскания на заложенное имущество может быть отказано, если допущенное должником нарушение обеспеченного ипотечным кредитом задолженности крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Законом предусмотрен случай когда должник нарушил иное, не обеспеченное ипотечным кредитом, обязательство. В этом случае на заложенное имущество может быть обращено взыскание при недостаточности у должника иного имущества для полного удовлетворения предъявленных ему требований, не обеспеченных обеспечением долга.

Залогодержатель, оставивший за собой заложенное имущество, обязан удовлетворить требования кредиторов, пользующиеся преимуществом перед его требованием, из стоимости заложенного имущества в размере, не превышающем его цена. Органы, наложившие арест на недвижимое имущество, обязаны в трёхдневный срок направить заверенную копию решения о наложении ареста в учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Реализация заложенного имущества, на которое обращено взыскание

Независимо от того, в каком порядке обращено взыскание на заложенное имущество - по решению суда или по соглашению сторон - предмет обеспечения долга должен быть реализован с соблюдением правил, установленных Гражданским Кодексом. В статьях 447-449 ГК РФ установлен порядок заключения договоров на торгах и регулируется их фирма и проведение.

Согласно п.1 ст.350 ГК РФ реализация заложенного имущества производится путём сбыта с продаж с молотка в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок. В соответствии с п.2 ст.350 ГК РФ по просьбе залогодателя суд вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его торговую деятельность с аукционов на срок до одного года. Отсрочка не затрагивает прав и обязанностей сторон по долгу, обеспеченному обеспечением долга этого имущества, и не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора и неустойки. В.В. Витрянский считает, что эта норма рассчитана на те случаи, когда предметом обеспечения долга является единственная квартира, принадлежащая гражданину на праве собственности, либо индивидуальный жилой дом. Залогодателю предоставляется шанс расплатится с залогодержателем по займам и сохранить своё имущество.

Однако согласно п.2 ст.292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника. При обращении взыскания на индивидуальные жилые дома и квартиры проживающие в них собственники, члены их семей, а также другие лица не подлежат выселению (эта же норма предусмотрена и в проекте закона об ипотеке). В этом случае между собственником, приобретшим жилой дом или квартиру, и залогодателем и членами его семьи должен заключаться контракт ренты жилого помещения на условиях, обычных для данной местности. Практика показывает, что иногда предметом обеспечения долга становится имущество граждан, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным листам, в частности, жилой дом, принадлежащий лицу, основным занятием которого является сельское хозяйство. При обращении взыскания на жилой дом или квартиру собственники и члены их семей могут быть выселены в судебном порядке, если контракт об ипотеке был заключён в обеспечение ссуды на постройку индивидуального жилого дома или приобретение квартиры, за счет которого залогодатель прибрёл жильё. Таким образом ипотека квартиры, которая является единственным жильём залогодателя, фактически запрещена (подробнее об этой проблеме - в параграфе 11).

В обязательном порядке, в соответствии с ч.3 п.13 Указа №293 от 28.02.96, отсрочке на один год подлежит исполнение решения об обращении взыскания на заложенные участки земель сельскохозяйственного назначения. Действие нормы, установленной в п.2 ст.350 ГК РФ, ущемляет интересы залогодержателя, который в течение длительного периода лишён возможности удовлетворить свои бесспорные требования к залогодателю. Порядок определения начальной продажной цены заложенного имущества зависит от того, обращается ли взыскание на предмет ипотеки по решению суда или во внесудебном порядке. Если взыскание на предмет обеспечения долга обращено без предъявления иска в суд, начальная продажная стоимость, как и первоначальная оценка, определяется по соглашению сторон. В противном случае начальная продажная стоимость заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяются решением суда. В соответствии со ст.377 Гражданского процессуального кодекса РСФСР при обращении взыскания на жилое строение судебный исполнитель выясняет его действительную цена.

Если оценка предмета ипотеки является затруднительной либо если залогодатель или залогодержатель возражает против произведённой судебным исполнителем оценки, судебный исполнитель для определения стоимости заложенного имущества должен пригласить эксперта. Однако не ясно процессуальное оформление эксперта в оценке имущества аукционы для торговли заложенного имущества организуются и проводятся органами, на которые в соответствии с процессуальным законодательством возлагается исполнение судебных решений. В проекте закона об ипотеке предусмотрено, что с согласия залогодателя и залогодержателя компания и проведение продаж с молотка могут быть поручены специализированной коммерческой компании, имеющей лицензию Министерства Юстиции России на осуществление такой деятельности. ГК РФ (п.2 ст.447) также называет специализированную компанию в качестве организатора торгов, но наряду с собственником или обладателем имущественного права. Думается, что реализацию заложенного недвижимости целесообразнее доверять специалистам; объясняется это прежде всего спецификой выставляемого на торги предмета. В соответствии со ст. 400 ГПК РСФСР судебный исполнитель извещает через прессу о проведении аукционов не менее чем за десять дней (в п.2 ст.448 ГК РФ и проекте закона об ипотеке установлен срок в 30 дней). Извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме проведения торгов, их предмете и порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене. Впоследствии организатор торгов, давший извещение, вправе отказаться от их проведения не позднее чем за три дня до наступления объявленной даты проведения торгов в форме конкурса и не позднее чем за 30 дней до проведения аукциона. Если предполагалось провести закрытые торги, их организатору придётся возместить реальный ущерб, независимо от того в какой именно срок после направления извещения последовал отказ от торгов.

Что касается открытых торгов, то обязанности возместить их участникам понесённые убытки возникает у организатора проведения торгов только в случае нарушения установленных сроков отказа от их проведения. Участники продаж с молотка вносят на депозит суда задаток в размере 10 процентов от начальной продажной цены заложенного имущества (в проекте закона об ипотеке - не более 5%). Если торги не состоялись задаток подлежит возврату.

Лицам, которые участвовали в торгах, но не выиграли их, задаток возвращается немедленно после окончания торгов. Сумма, внесённая лицом, выигравшем торги, засчитывается в с счёт его займов по оплате приобретённого имущества. Однако, если покупатель в установленный срок не внесёт остальную сумму, задаток ему не возвращается. Торги начинаются с указанной в акте об аресте оценочной стоимости продаваемой недвижимого имущества. Заложенное имущество продаётся лицу, предложившему на торгах наивысшую цену.

В соответствии с ч.4 ст.402 ГПК РСФСР покупатель обязан в течение пяти дней после окончания торгов внести полностью сумму, за которое им приобретено имущество, с зачётом суммы, внесённой перед началом торгов. После уплаты лицом, выигравшем торги, всей следуемой с него суммы судебный исполнитель передаёт покупателю копию акта о состоявшихся торгах. Результаты торгов удостоверяются протоколом, который подписывается организатором торгов и их победителем и имеет силу договора.

В случае же отклонения от подписания протокола победитель торгов утрачивает внесённый им задаток. Если от подписания протокола уклоняется непосредственно организатор торгов, то он обязан возвратить лицу, выигравшему торги, внесённый им задаток в двойном размере, а также возместить ему убытки в части, превышающей сумму обеспечения долга. Судебное постановление, выданное лицу, которое приобрело заложенное имущество, в удостоверение его права на это имущество является основанием для внесения необходимых записей в государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Вступившие в силу решения и определения суда и определения судов в отношении прав на недвижимость подлежат в трёхдневный срок обязательному направлению судебными органами в учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п.3 ст.28 закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”). Регистратор прав не вправе отказать в государственной регистрации права, установленного вступившим в силу решением суда. В законе предусмотрены ограничения по субъектному составу.

В торгах не имеют права участвовать в качестве покупателей, в том числе через представителей, должностные лица органов местного самоуправления, суда, прокуратуры, органов внутренних дел и члены их семей, залогодержатель, а также проводящие торги специализированные фирмы. Не вполне понятны ограничения для залогодержателя, так как ГК РФ установлена возможность передачи предмета ипотеки по соглашению сторон. Залогодержатель по соглашению с залогодателем вправе приобрести заложенное имущество, если торги будут объявлены несостоявшимися. При этом залогодержатель может зачесть в счёт покупной цены свои требования по основному займу, обеспеченному ипотечным кредитом.

К такому соглашению применяются правила о договоре купли-торгово-промышленной деятельности. ГПК РСФСР предусматривает следующие случаи объявления торгов несостоявшимися: - явка менее двух покупателей;

- на торгах не сделана надбавка против первоначальной оценки предмета ипотеки; - покупатель предмета ипотеки в течение пяти дней не внёс полностью покупную сумму. В случае если залогодержатель не достигнет соглашения с залогодателем о приобретении заложенного имущества и не подаст заявления об этом, судебный исполнитель не ранее чем через десять дней после объявления торгов несостоявшимися назначает повторные торги.

Повторные торги объявляются и происходят с соблюдением правил, установленных для первых торгов, но начинаются с оценочной или с первой предложенной суммы (ст.404 ГПК РСФСР). И только при объявлении несостоявшимися повторных торгов залогодержатель имеет право оставить предмет обеспечения долга за собой с оценкой его в сумме не более чем на десять процентов ниже начальной продажной цены на повторных торгах. Если же залогодержатель настаивает на более низкой оценке имущества или залогодатель не согласен оставить предмет ипотеки за залогодержателем спор должен рассматриваться залогодержателем по правилам рассмотрения преддоговорных споров в соответствии со ст.445 ГК РФ. Если залогодержатель не воспользуется правом оставить за собой предмет ипотеки в течение месяца со дня объявления повторных торгов несостоявшимися контракт о обеспечении долга прекращается.

Поскольку торгово-промышленная деятельность заложенного имущества осуществляется в виде тендера или аукциона возможны ситуации когда предмет обеспечения долга будет продаваться с аукционов по цене, отличающейся от той, которую залогодержатель и залогодатель имели в виду, обеспечивая исполнение займа обеспечением долга соответствующего имущества. Сумма, вырученная при реализации предмета ипотеки распределяется следующим образом: первоначально покрываются расходы по исполнению, то есть сюда же должно входить и вознаграждение компании, проводившей торги; затем происходит удовлетворение требований залогодержателя по долгу, обеспеченному ипотечным кредитом; потом удовлетворяются требования залогодержателей в порядке очерёдности по последующим залогам данного имущества; и, наконец, если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, превышает размер обеспеченного ипотечным кредитом требование залогодержателя, скидка возвращается залогодателю.

В соответствии с п.6 Указа №293 от 28.02.96 если в договоре не предусмотрено иное, ипотека помимо погашения основной суммы обязательства и процентов по нему обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему: в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения основного долга; в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных основным займом либо федеральным законом; в возмещение судебных затрат и иных издержек, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; в возмещение затрат по реализации заложенного имущества. Если взыскание на заложенное имущество обращено во внесудебном порядке сумма произведённого платежа, недостаточного для исполнения финансового обязателства полностью, при отсутствии иного соглашения погашает прежде всего затраты кредитора по получению исполнения, затем - проценты, а в оставшейся части - основную сумму задолженности. Если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, окажется недостаточной для покрытия требований залогодержателя, он имеет право, при отсутствии иного указания в законе или договоре, получить недостающую сумму из прочего имущества должника. Однако при этом залогодержатель не может пользоваться преимуществом, основанном на обеспечении долга.

Как отмечалось выше, залогодатель, в роли которого может выступать как должник в основном займе, так и третье лицо, вправе в любое время до торговой деятельности предмета ипотеки (т.е. даже после начала продаж с молотка) прекратить обращение на него взыскания и его реализацию. Для этого должник должен исполнить обеспеченное обеспечением долга обязательство или ту его часть, исполнение которой просрочено. Любое соглашение, ограничивающее данное право залогодателя, ничтожно.

Думается, что лицо, по требованию которого прекращено обращение взыскания на заложенное имущество или его реализация, обязано возместить залогодержателю расходы, понесённые в связи с обращением взыскания на это имущество и его реализацией. По иску заинтересованного лица аукционы могут быть признаны судом недействительными в течение трёх лет со дня их проведения, если они происходили с нарушением правил, установленных законом; если предмет ипотеки был продан лицу, не имевшему права участвовать в торгах, а также в случае допущения злоупотреблений судебным исполнителем, залогодержателем или покупателем. Если действия покупателя, допустившего злоупотребления, будут квалифицированы как преступные, торги могут быть признаны судом недействительными в течение установленных законом сроков давности для приведения в исполнение обвинительного приговора. На определении о признании торгов недействительными может быть подана частная жалоба или принесён протест.

 

Естественно, что признание торгов недействительными влечёт и недействительность договора, заключённого с лицом, выигравшим торги. Стоит сказать ещё несколько слов о механизме отчуждения заложенного имущества. Эта процедура впервые была реализована на практике в полном соответствии с ГК РФ в апреле 1995 года. В Пресненском муниципальном народном суде прошли торги по торговле заложенной квартиры на Арбате, в результате которых квартира перешла в собственность одного из двух участников торгов - риэлтерской организации “Вавилон”, которой удалось пройти процедуру отчуждения заложенного имущества до конца. Квартира была куплена за 80% её реальной рыночной цены. После этого случая организация, имеющая собственный отдел оценки, и эпизодически сотрудничавшая с рядом банков в области кредитования под обеспечение долга недвижимого имущества, решила целенаправленно заняться её оценкой с выдачей гарантий. Отношения между банком и организацией строятся по следующей схеме. Если в банк обращается владелец недвижимого имущества с просьбой выдать займ под её обеспечение долга, сотрудники банка направляют его в “Вавилон”, где объект оценивают, а также проверяют права собственности на него.

 

 

Источники

Багаев А. Н., Багаева М. В. Как приобрести жилье в займ по ипотечным программам? — Ростов н/Д: Феникс, 2006. — 160 с (Качество жизни).

Ем В. С. Правовые проблемы фирмы рынка ипотечного кредитования в Российской Федерации. М.: Статут, 1999. — 85 с.

Земельное право: сборник нормативных документов. — М.: Гросс-Медиа, 2006. — 296 с.

Иванов В. В. Информация о продукте «ипотечное кредитование». М.: Марке-тинг, 2000. — 131 с.

Конов В. Н. Ипотечное кредитование покупки жилья как механизм форми-рования финансовых ресурсов предприятий жилищно-строительного комплекса [Электронный ресурс] : Дис. канд. экон. наук : 08.00.10

Русецкий А. Е. Ипотека: как обезопасить себя при совершении сделок с не-движимостью. — М.: Эксмо, 2007. — 176 с — (Мой законный интерес).

Филлипова Е. С. Ипотечное жилищное кредитование в условиях реформы законодательства в Российской Федерации : [Электронный ресурс] : Автореф. дис. канд. юрид. наук : 12.00.03 / Моск. акад. экон. и права.

Хрулева З. В. Земельно-имущественные отношения и ипотека [Электронный ресурс] : (Проблемы управления): Дис. канд. экон. наук : 08.00.05

---

Просмотров за все время 4621.

Опубликовано на forexAW.com: Вторник, 12 Январь, 2010 года — 10:33.

Последнее редактирование: Суббота, 12 Май, 2012 года — 13:49.