Содержание

Понятие и значение договора.

-   Контракт и сфера его применения.

-   Законодательное регулирование договора.

-   Свобода договора.

Содержание и форма договора.

Виды договоров.

-   Традиционные договоры гражданского права.

-   Новые договорные отношения.

Условия договора и их толкование.

-   Условия договора.

-   Толкование условий договора.

Заключение договоров.

-   Преддоговорные контакты сторон. 

-   Общий порядок заключения договоров.

-   Момент заключения договора.

-   Заключение договора на торгах.

-   Заключение договора в обязательном порядке.

Изменение и расторжение договора.

-   Обстоятельства, влияющие на исполнение договора.

-  Случаи и порядок изменения и расторжения договора.

-   Последствия изменения и расторжения договора.

-   Существенное изменение обстоятельств.

 Контракт – это центральный и важнейший институт гражданского права, который используется во всех сферах предпринимательства и обслуживает разнообразные имущественные и личные потребности граждан.

Контракт – это соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей, разновидность сделки.

Контракт – это добровольное соглашение двух или нескольких лиц, заключаемое на предмет выполнения каждым из них принимаемых на себя долгов по отношению к другим участникам.

Понятие и значение договора.

Контракт и сфера его применения.

В философском понимании существование явлений включает их внешние связи. Действия и события, конечно могут возникать и существовать независимо от права, однако приобретать качества юридических фактов вне связи с правом они не могут. Связь эта и составляет сущность, главное свойство юридических фактов, необходимую базовую предпосылку их существования. Право не создает юридические факты, оно участвует в их “зарождении”, вплетаясь в ткань основания правоотношений.

Право опосредует процессы достижения целей социальной действительности, регламентирует формы и способы ее осуществления, ставя в зависимость от этой регламентации правомерность или неправомерность соответствующих действий. Поэтому связь поведения социальных субъектов с правом возникает уже на стадии постановки цели, выработки плана ее реализации, включая выбор формы и способа предстоящего действия. Поэтому нормы права в необходимых случаях содержат не только дозволения и запреты, но и требования к целям, формам и способам действий.

Объективный момент правомерного поведения - это воплощение в нормах права интересов и потребностей людей: соблюдение норм приводОбъективный момент правомерного поведения - это воплощение в нормах права интересов и потребностей людей: соблюдение норм приводит к приобретению прав и обязанностей, которые позволяют субъектам реализовать свои интересы. Если таких отношений не возникло, а действие совершено лишь для создания видимости их наличия и имеет иные цели, оно лишается силы правомерного юридического факта. Так, мнимая договоренность, фиктивный брак, контракт об обмене жилплощади, трудовой контракт и т.п. недействительны.

- Следовательно, общими условиями превращения действия в законное основание правоотношений являются соответствие норме права цели (субъективный момент) и последствий (объективный момент) этого действия. приобретение прав на те или иные блага совершается с целью удовлетворения материальных и духовных потребностей, что составляет объективно необходимый момент соответствующих действий.

- Современная практика экономической деятельности нуждается, как известно, в разнообразных правовых формах компании и регулирования хозяйственных связей. Контракт применяется в этой плоскости давно и успешно, являясь юридическим инструментом обустройства хозяйственной жизни.

Действующее гражданское законодательство, отражая процесс заключения и исполнения договора, употребляет термин "контракт" в трех значениях: как основание возникновения договорных задолженностей (контракт - концессия), как возникшие из договора долга его участников (контракт - обязательство) и как письменное выражение соглашения сторон (контракт - документ). В настоящей главе контракт рассматривается преимущественно в первом его значении.

Контракт как договоренность - это соглашение двух или более сторон, направленное на установление гражданских прав и обязанностей или их изменение и прекращение (ст. 420 ГК). Отсюда следует, что участниками договора могут быть только субъекты гражданского права, наделенные дееспособностью и выражающие свою волю, а сам контракт предполагает свободу и самостоятельность его сторон. Там, где такой свободы нет, контракт возможен, однако, его эффективность резко снижается.

Широкое применение и возможности договора обусловлены тем, что как правовая форма он соответствует характеру регулируемых гражданским правом имущественных отношений рынка, когда необходимы самостоятельность и инициатива участников экономического оборота и, следовательно, определенная свобода (диспозитивность) правового регулирования. Эти основополагающие начала договорного права в условиях рыночной экономики закреплены в ст. 421 ГК "Свобода договора".

Юридические преимущества договорной формы взаимоотношений проявляются в ее универсальности, простоте и гибкости. Контракт может быть заключен в любой форме, причем и между отсутствующими контрагентами (путем переписки) или через представителя. Первоначальные условия договора могут быть в дальнейшем изменены и дополнены сторонами, их права могут быть установлены в интересах третьих лиц, которые в заключении договора не участвовали, или уступлены затем третьим лицам. Все это делает контракт незаменимым инструментом рынка.

Функции гражданско-правового договора характеризуются в литературе с известными различиями, однако большинство авторов отмечают следующие основные задачи (функции) договора.

Во-первых, контракт является формой установления хозяйственных связей между участниками экономического оборота и основанием возникновения их взаимных обязанностей и прав. Контракт наполняет эти связи конкретным содержанием, должен обеспечивать их практическую реализацию и ответственность за исполнение принятых займов.

Во-вторых, контракт позволяет его участникам определить и согласовать их взаимные права и обязанности с учетом как потребностей рынка, так и индивидуальных запросов и возможностей каждого из контрагентов. Эта функция договора представляется особо важной, ибо она обеспечивает обслуживание договором общественных нужд и потребностей. Практическое осуществление этой функции договора предполагает наличие необходимой свободы (диспозитивности) в законодательной регламентации условий договора и предоставление его участникам права самостоятельно определять условия договора в рамках общих предписаний закона.

В-третьих, заключение договора создает для сторон важные правовые аваля. Это выражается в том, что контракт подлежит обязательному исполнению (ст. 425 ГК), одностороннее изменение его условий допускается только в определенных случаях и лишь по решению суда (ст. 450 ГК), а нарушение принятых по договору долгов влечет обязанность возместить причиненные этим убытки (ст. 15, 393 ГК). Стороны могут предусмотреть в договоре и другие правовые средства обеспечения его исполнения: условие о неустойке, поручительство, гарантию и др. Сопутствующий договору механизм имущественной ответственности дополняется правом расторгнуть контракт при его существенном нарушении контрагентом (ст. 450 ГК).

Контракт применяется не только в сфере имущественных отношений, основанных на использовании товарно-денежных категорий (такие договоры именуются товарными), но также для регламентации организационных отношений, когда контракт направлен преимущественно на формирование последующих имущественных связей участников договора или их нижестоящих структур и определение основных условий таких связей (так называемые организационные или рамочные договоры).

 Законодательное регулирование договора.

Учитывая важное значение договора, новый ГК, в отличие от ранее действовавшего ГК 1964, посвящает ему специальный   (гл. 27, 28 и 29), содержащий общие положения о договоре и насчитывающий более 30 статей (ст.  420-453). К договору применяются также общие нормы ГК о сделках и долгах, если они не изменены специальными нормами о договоре (пп. 2 и 3 ст. 420 ГК). Большинство норм этих разделов ГК имеют диспозитивный характер, что отражает требования рыночной экономики.

Общие положения части первой ГК о договоре дополняются обширным законодательством о различных видах договоров: нормами части второй ГК и специальным законодательством об отдельных договорах (розничной купле-сбыту, поставке для государственных нужд, подряде, транспортных договорах, кредитовании и др.). Для договоров граждан особое значение имеет закон о защите прав потребителей, который дает физ. лицам повышенную правовую защиту. Авторские и лицензионные договоры являются предметом законодательства РФ об интеллектуальной собственности.

Контракт должен соответствовать правовым нормам, действующим в момент его заключения. Последующие изменения законодательства влияют на условия состоявшегося договора только в том случае, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров (ст. 422 ГК). Такие случаи придания правовым нормам обратной силы в действующем законодательстве крайне редки.

В рыночной экономике широкое распространение и применение получают примерные (типовые) условия договоров, которые разрабатываются и публикуются ассоциациями предпринимателей и крупными фирмами-монополиями применительно к отдельным группам договоров (купли-торгово-промышленной деятельности, ренты, строительного подряда, перевозкам). Примерные условия договора могут иметь разную форму и излагаться в виде текста договора (его проформы) или перечня его общих условий, к которым отсылает заключаемый сторонами контракт, а также в виде редакции его отдельных условий.

В п. 1 ст. 427 ГК сказано, что условия примерного договора применяются к заключенному договору только при наличии в нем прямой отсылки к таким условиям. Однако согласно п. 2 этой же статьи при отсутствии такого рода отсылки примерные условия применяются к отношениям сторон в качестве обычаев делового оборота, если они отвечают требованиям ст. 5 и п. 5 ст. 421 ГК, дающим понятие обычая.

Свобода договора.

Присущие договору правовые качества и преимущества могут быть в полной мере использованы только в условиях свободы договора. ГК называет свободу договора в числе основных начал гражданского законодательства (п. 1 ст. 1) и определяет содержание и общие рамки этого важного правового начала (ст. 421).

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора, и понуждение его заключить допускается только в случаях, предусмотренных ГК и иными законами или добровольно принятым долгом. Таким образом, понуждение к договору может вводиться только законами и не должно устанавливаться актами Правительства РФ, а тем более - министерств и агентств.

Свобода договора означает, что стороны самостоятельно определяют своих партнеров с учетом имеющейся информации об их профессиональности, надежности и предлагаемых ими условиях. Нет правовых препятствий для заключения договоров с иностранными фирмами и гражданами, действующими на территории России с соблюдением установленного порядка. Однако условия таких договоров могут иметь особенности в отношении расчетов и ответственности иностранного партнера. Эти особенности изучаются в курсах международного частного права.

ГК заметно расширил перечень регулируемых договоров по сравнению с ранее действовавшим законодательством. При этом субъекты гражданского права могут заключать как предусмотренные, так и не предусмотренные законодательством договоры. Возможны соглашения, содержащие элементы договоров разного рода, так называемые смешанные договоры, и они получили в современных условиях заметное распространение.

Наконец, и это наиболее важное проявление свободы договора, стороны вправе определять условия заключаемого договора по собственному усмотрению с учетом, естественно, реального состояния рынка и своих хозяйственных и финансовых потребностей и возможностей. Стороны определяют также порядок заключения договора: самостоятельно, через представителя, на конкурсной основе и т.д.

Однако свобода договора не означает полную самостоятельность сторон при его заключении и определении его условий. Действующее законодательство содержит немалое число императивных норм, обязательных для граждан и юр. лиц при совершении ими договоров и выработке их условий. Установление таких норм отражает общегосударственные интересы, особенность отдельных групп договоров и необходимость защиты прав других участников имущественного оборота.

Общегосударственные (публичные) интересы требуют соблюдения общественной безопасности (ограничение торговой деятельности оружием, наркотиками и т.д.), норм санитарной и пожарной безопасности, а также предписаний, направленных на охрану природы и окружающей среды. Такого рода ограничительное регулирование устанавливается нормами административного, а не гражданского права.

В некоторых сферах имущественного оборота обязательно строгое соблюдение технических норм и правил как условие заключения и исполнения договоров (транспорт, энергоснабжение всех видов, связь), а также единообразие условий заключаемых договоров, обеспечивающее нормальное осуществление массовых технологических операций. В этих случаях вводятся императивные нормы как административного, так и гражданского права.

Обязательное заключение договора введено для предпринимателей, осуществляющих коммерческую деятельность в рамках публичных договоров, когда торговая деятельность товаров или оказание услуг должны производиться каждому обратившемуся лицу. Круг таких предпринимателей достаточно широк (ст. 426 ГК). Это традиционная норма рыночного законодательства, особенно на первом этапе его становления.

Наконец, определенные рамки для свободы договора установлены законодательством об ограничении монополистической деятельности и защите конкуренции. Действующие в этой области законы требуют согласования некоторых сделок с антимонопольными органами и разрешают им принимать акты, обязывающие предпринимателей-монополий заключать контракт. По существу, в этих случаях речь идет не об ограничении свободы договора, а об установлении разумных и справедливых правил добросовестной конкуренции на рынке, которые в интересах его развития и самих выступающих на рынке субъектов гражданского права.

Обязательность заключения договоров может устанавливаться для государственных и муниципальных казенных предприятий их собственниками. В силу ст. 20 закона о государственных и муниципальных унитарных предприятиях его собственник вправе доводить до предприятия обязательные для исполнения заказы на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных или муниципальных нужд. Это необходимая реализация широких прав собственника, которые должны за ним сохраняться в силу природы собственности и необходимости ее защиты.

 Виды договоров.

Договоры по своему назначению и содержанию необычайно разнообразны, причем в условиях рынка их круг расширяется за счет применения новых договорных отношений. Для понимания правовых особенностей различных по своему назначению договоров и правильного применения к ним норм законодательства необходимо проводить разграничение между отдельными разновидностями договоров.

Традиционные договоры гражданского права.

В части второй ГК, посвященной отдельным видам задолженностей, закреплена традиционная для гражданского права система договоров, различающихся прежде всего по своему хозяйственному и правовому значению. На первый план в ГК вынесены наиболее важные и часто применяемые договоры о передаче права собственности (купля-торгово-промышленная деятельность и ее виды), затем - о временном пользовании чужим имуществом (аренда), выполнении работ и оказании разного рода услуг (подряд, перевозка, хранение, страхование), о денежных операциях, представительстве и т.д.

Закрепленная в ГК система договоров есть их классификация по типам, каждый из которых ввиду наличия особого предмета или существенных правовых особенностей требует самостоятельной и притом достаточно полной правовой регламентации. Такая классификация является основной и наиболее важной, ибо раскрывает юридические особенности договора каждого типа и исключает возможность применения к нему норм о договорах иного типа.

Наряду с систематикой договорных отношений по их типам договоры классифицируются по видам в зависимости от их юридических особенностей. Основные видовые признаки договоров также названы в нормах ГК и могут быть присущи как договорам всех типов, так и лишь некоторым из них. Видовые особенности лежат в основе  ения договоров на возмездные и безвозмездные, реальные и консенсуальные, а также позволяют выделить договоры с гражданами-потребителями, в пользу третьего лица и предварительный контракт. Есть и более частные видовые особенности договоров, связанные, например, с их формой (письменные и устные), сроками исполнения (длительные и разовые).

Видовая характеристика договора может существенно влиять на его содержание и правовую регламентацию. Безвозмездные договоры, в отличие от возмездных, характеризуются известной простотой регламентации и менее строгой ответственностью стороны, оказывающей безвозмездное предоставление. Напротив, для договоров с потребителями введена более строгая ответственность обязанной стороны. Иногда безвозмездность договора даже дает основания трактовать его в качестве договора особого типа, как это имеет место в отношении безвозмездного пользования имуществом (гл. 36 ГК).

Наиболее общей видовой классификацией договоров является их  ение на возмездные и безвозмездные (ст. 423 ГК). В возмездном договоре каждая сторона получает определенное имущественное предоставление; в безвозмездном договоре одна из сторон такого встречного предоставления не получает. Большинство договоров являются возмездными, и согласно п. 3 ст. 423 ГК контракт предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное.

В зависимости от момента, с которого контракт начинает действовать, необходимо различать консенсуальные, реальные и формальные договоры (ст. 433 ГК). Консенсуальными (от лат. "consensus" - согласие) признаются договоры, заключенные в момент получения лицом, направившим предложение о его заключении (оферту), согласия на это предложение (акцепта) или же в момент заключения договора между присутствующими контрагентами. Реальными (от лат. "res" - вещь) являются договоры, для совершения которых в силу закона необходима, помимо соглашения сторон, передача имущества; они считаются заключенными только с момента такой передачи.

Большинство договоров относится к числу консенсуальных, что отвечает природе договорных отношений и облегчает их установление. Реальными являются договоры кредита (ст. 807 ГК), хранения (п. 1 ст. 886 ГК), перевозки груза (п. 1 ст. 785 ГК). Однако договоры хранения, заключаемые профессиональным хранителем (п. 2 ст. 886 ГК), и договоры перевозки грузов морем (ст. 115 КТМ) могут быть также консенсуальными.

Формальными договорами являются соглашения, подлежащие государственной регистрации (п. 3 ст. 433 ГК). Такие договоры немногочисленны, к ним относятся главным образом договоры об установлении вещных прав на недвижимость (ст. 131 ГК). К числу формальных должны быть отнесены и договоры, требующие в силу закона обязательного нотариального оформления, например договоры аренды (ст. 584 ГК). Формальные договоры приобретают юридическое значение после их регистрации (нотариального оформления).

Значительной особенностью обладают договоры в пользу третьего лица, согласно которым должник обязан произвести исполнение не кредитору, а не участвовавшему в заключении договора третьему лицу, приобретающему таким образом право требовать от должника исполнения (ст. 430 ГК). Некоторые договоры являются таковыми в силу прямого указания закона (контракт перевозки груза), другие становятся договорами в пользу третьего лица в силу включения в них соответствующего условия (страхование и др.).

Новеллой ГК является подробная регламентация предварительного договора (ст. 429), который в условиях рынка получает широкое применение. Это контракт, в силу которого стороны обязуются заключить в будущем контракт о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной контракт) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Такой предварительный контракт под страхом его недействительности заключается в письменной форме.

Предварительный контракт должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия будущего основного договора. В предварительном договоре указывается срок для заключения основного договора, а если он не определен, основной контракт необходимо заключить в пределах года с момента заключения предварительного договора.

Закон предусматривает последствия уклонения стороны, заключившей предварительный контракт, от заключения основного договора. В этом случае другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить основной контракт и о возмещении ей убытков, вызванных необоснованным уклонением от заключения основного договора (п. 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 ГК).

 Новые договорные отношения.

Общей тенденцией современного договорного права, отражающей усложнение и разнообразие рыночных связей, являются расширение круга используемых договоров и включение в систему законодательно регламентируемых отношений новых типов договоров, а также наделение некоторых категорий договоров новыми видовыми особенностями. ГК вводит в договорное право России ряд новых договоров, призванных обслуживать в первую очередь потребности рыночных отношений (договоры аренды, агентирования, доверительного управления имуществом, коммерческой концессии, финансирования под уступку денежного требования).

К числу новых договорных типов следует отнести и учредительный контракт, широко используемый при создании всех хозяйственных товариществ и союзов. Общие правила об учредительном договоре даны в гл.  4 ГК "юридические лица" и дополняются предписаниями соответствующих законов об отдельных хозяйственных товариществах и союзах. Кроме того, ГК предусматривает для некоторых часто применяемых договоров важные видовые особенности (свойства), выделяя в системе договорных отношений два договора: публичный (ст. 426 ГК) и присоединения (ст. 428 ГК).

Для публичного договора характерны два признака: во-первых, он может быть заключен только коммерческой компанией, и, во-вторых, предпринимательская деятельность этой фирмы по своему характеру должна быть публичной, т.е. осуществляться в отношении каждого, кто к ней обращается. В качестве примеров такой публичной деятельности в ст. 426 ГК названы розничная торговля, перевозка транспортом общего пользования, услуги связи, энергоснабжение, медицинское, гостиничное обслуживание.

Из публичного характера договора вытекают следующие его правовые особенности, закрепленные в ст. 426 ГК:

- при заключении договора нельзя оказывать предпочтение одному лицу перед другим,

- Стоимость продукта и услуг и иные условия договора должны быть одинаковыми для всех потребителей,

- отказ в заключении договора при наличии соответствующих товаров и услуг не допускается,

- при необоснованном уклонении от заключения публичного договора можно заявлять требования о понуждении заключить контракт и о возмещении понесенных вследствие такого уклонения убытков. Эти правила призваны защитить интересы потребителей-граждан.

Специфика договора присоединения состоит в особом способе его заключения. Одна из сторон (обычно это предприниматель, реализующий товары и услуги) предлагает другой составленный в виде формуляра или в иной стандартной форме перечень договорных условий, которые эта другая сторона может принять или отклонить, если хотя бы одно из предложенных условий для нее неприемлемо.

Такой порядок позволяет упростить и ускорить заключение договора при массовых однотипных операциях, однако дает предпринимателям возможность включать в стандартные условия договора благоприятные для них условия. В целях устранения такой опасности в п. 2 ст.  428 ГК предусмотрено право присоединившейся к договору стороны требовать расторжения или изменения договора, если он содержит явно обременительные для присоединившейся стороны условия, которые она исходя из своих разумно понимаемых интересов не приняла бы при наличии у нее возможности участвовать в определении условий договора.

Применительно к отдельным регулируемым ГК договорам нет указаний о том, что они являются договорами присоединения; нет таких прямых указаний и в законодательстве об отдельных договорах. Исходя из правил ст. 428 ГК договорами присоединения должны признаваться договоры коммерческих организаций с гражданами, а также с юр. лицами, когда применяются стандартные многократно используемые условия (энергоснабжение, газоснабжение, банковские вклады и др.).

Новый ГК впервые в отечественном законодательстве содержит норму о допустимости так называемых смешанных договоров. К отношениям сторон в таких договорах применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре (п. 3 ст. 421 ГК). Смешанные договоры в условиях рынка получают широкое распространение. К ним должны быть отнесены договоры об инвестировании (элементы договоров подряда и кредитования), договоры о перекачке нефтепродуктов по магистральным газопроводам (элементы транспортировки, поставки, хранения).

К категории смешанных договоров следует отнести также получающие распространение в отечественной практике и имеющие большую народнохозяйственную значимость соглашения о разделе продукции, предусматривающие освоение новых особо крупных месторождений природных ресурсов, часто с привлечением иностранных инвестиций. Эти договоры урегулированы специальным законом о соглашениях о разделе продукции.

Если вы решите найти определение эксклюзивного договора, то не тратьте свое время, перечитывая Гражданский кодекс РФ или какой-нибудь другой свод законов. Вы не найдете описания или определения. Но, как следует из того же Гражданского кодекса, стороны вправе заключить контракт, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или добровольно принятым задолженностью.

Итак, что же такое эксклюзивный контракт? 

Смысл данного договора заключается в том, что клиент, который желает продать или купить (обменять) квартиру, поручает это одному единственному агентству недвижимого имущества, а последнее, в свою очередь, обязуется выполнить договорные задолженности в течение срока договора. В этой форме взаимоотношений между клиентом и агентством существуют свои плюсы и свои минусы. Хотя надо сказать, что плюсов, конечно же, больше, чем минусов.

Подробно о плюсах…

Начнем с приятного, а именно с плюсов такого сотрудничества. Несомненный плюс – это экономия вашего времени. Все мы люди занятые: кто-то работает, кто-то в постоянных командировках и разъездах, а кому-то просто лень заниматься всей этой рутиной. После того как вы заключите с агентством контракт, вам не придется бегать в поисках покупателя/продавца, собирать документы, стоять в очередях за необходимыми документами (кстати, а ведь надо еще знать, куда и зачем идти).

И это еще далеко не все. Если вы продаете квартиру самостоятельно, то вам придется общаться с потенциальными покупателями, показывать им продаваемую квартиру. А для этого также нужно свободное время. Риелтор сам будет осуществлять показ и вести переговоры. Продать или купить квартиру через риелтора можно намного быстрее, чем без него. Ведь в каждом агентстве есть своя база данных недвижимого имущества.

Следующий «жирный плюс» – это наличие в агентствах профессиональных юристов, которые проконсультируют вас по всем интересующим вопросам, связанным с покупкой/торгово-промышленной деятельностью жилья. Также немаловажен тот факт, что все документы обязательно пройдут через юристов организации, которые проверят их на соответствие требованиям закона. В дальнейшем вы не будете «осчастливлены» новостью о том, что кто-то подал в суд иск о признании сделки недействительной, и тем более о том, что суд все-таки признал сделку ничтожной.

Если вы уверены, что документы на квартиру у вас в полном порядке и у вас уже есть покупатель, который на все 100% купит данную квартиру, то, конечно, вы можете не обращаться к риелтору. Но если дело обстоит иначе, то для того, чтобы продать квартиру, вам как минимум необходимо найти покупателя, а для этого надо прорекламировать продукт, то есть квартиру. Конечно, можно это сделать самостоятельно, поместив объявления в газете, Интернете и т. д. Но реклама в газете стоит дорого, поместить объявление в Интернете можно и бесплатно, но, как правило, на нераскрученных сайтах. А если вы подписали эксклюзивный контракт с риелтором, то вся забота о рекламировании продукта ложится только на плечи агентства. И что самое важное, вам не придется платить. Агентство самостоятельно несет все расходы по рекламе.

И немного о минусах.

Спешим обрадовать: минусов не так уж и много. Да и то, для кого-то их вряд ли можно будет назвать минусами. Если вы заключаете эксклюзивный контракт, то до окончания срока его действия вы не имеете права самостоятельно осуществлять поиск покупателя или обращаться параллельно в другое агентство недвижимого имущества. То же самое касается покупателя, который не вправе самостоятельно искать себе подходящий вариант жилья. Хотя в принципе все это можно, но будет уже считаться нарушением договора. А за несоблюдение условий договора агентство вправе взыскать неустойку, размер которой должен быть четко прописан в документе.

Можно, конечно же, расторгнуть контракт досрочно. Но, опять же, за досрочное расторжение договором предусматриваются штрафные санкции (неустойка). Так что вариантов не так много: или ждать, когда агентство самостоятельно решит ваши проблемы, или самому начинать искать подходящие варианты, но тем самым стать нарушителем договорных отношений.

Что должно быть в договоре?

Во-первых, в качестве предмета договора указывается, какие услуги должно оказать агентство недвижимого имущества. Если оно обязано продать определенную квартиру, то указываются все ее характеристики (адрес, количество комнат, площадь, этаж и т. д.).

Указывается стоимость квартиры, а также агентское вознаграждение. Кроме того, необходимо указать, кто несет расходы по сбору документов, регистрации договора, регистрации права собственности и т. д.

Очень важно указать срок действия договора. Не советуем подписывать контракт, который имеет формулировку «контракт действует до окончательного выполнения сторонами своих займов». Подписавшись под этим, вы можете загнать себя в угол. Если агентство будет затягивать со своими обязанностями и вы захотите расторгнуть контракт, то это будет уже досрочное расторжение, за которое вы можете нести ответственность в виде выплаты неустойки. Также хорошо бы, если в договоре будут предусмотрены основания для досрочного расторжения.

Внимательно прочтите пункт, предусматривающий ответственность сторон. Особенно следует обратить внимание на размер штрафных санкций за нарушение договора. Также важно, чтобы указанная ответственность не была односторонней и не предусматривала бы только ответственность со стороны клиента. Ведь и агентство может нарушить взятые на себя займа, начиная от потери ключей от квартиры и заканчивая другими крупными неприятностями, например потерей оригиналов документов на квартиру.

Организационные договоры. 

Это соглашения субъектов РФ, муниципалитетов, а также крупных предпринимателей (акционерных федераций, концернов и т.д.) об установлении делового сотрудничества, длительных хозяйственных связей и об основных условиях будущего производственного и коммерческого взаимодействия. Такие договоры именуются организационными, генеральными или рамочными соглашениями.

При массовых коммерческих операциях часто подписываются генеральные соглашения, фиксирующие общие условия последующих имущественных сделок на поставку товаров. Названные договоры имеют гражданско-правовой характер и являются определенной стадией (этапом) осуществления имущественных хозяйственных связей; при нарушении долгов по таким договорам возможно требование о возмещении понесенных убытков, а также неустойки, если она была оговорена сторонами.

Более сложной является оценка организационных договоров, заключаемых субъектами РФ и муниципалитетами, которые, будучи органами власти, являются также субъектами гражданско-правовых отношений (ст. 124 ГК). Обоснованным надо считать мнение, согласно которому невозможен и не нужен контракт по вопросам, входящим в сферу властной компетенции органов управления. Когда такие договоры (соглашения) подписываются, речь идет о совместном ведомственном нормативном или индивидуальном акте управления. Однако контракт органов управления возможен по вопросам, выходящим за рамки их властной компетенции, и тогда он будет выполнять функцию координирующего (организационного) характера. В этих случаях при нарушении таких договоров возможно применение общей гражданско-правовой санкции (убытки).

 Условия договора и их толкование.

 Условия договора.

Содержание договора cоставляют его условия (статьи или пункты), о которых вступающие в контракт стороны достигли согласия в ходе переговоров. Некоторые условия включаются в контракт в силу того, что они предписаны законодательством, однако большинство условий вырабатываются и согласовываются самими сторонами с учетом их требований к предмету договора и порядку его исполнения.

Императивные нормы законодательства о заключаемом договоре могут в нем не повторяться, поскольку независимо от этого они обязательны для сторон. Однако на практике такое повторение часто имеет место, и это облегчает для сторон, особенно непрофессионалов, понимание и исполнение заключенного договора.

Ввиду разнообразия применяемых на практике договоров (см. § 2 настоящей главы) и наличия у их участников разных возможностей и особых требований к предмету и исполнению заключенного договора условия договоров необычайно разнообразны. Однако по своему правовому значению все договорные условия принято  ять на три основные группы: существенные, обычные и случайные.

Основой договора являются его условия, которые именуются ГК существенными (п. 1 ст. 432)*(281). Это те условия, которые должны быть согласованы сторонами для того, чтобы контракт приобрел юридическую силу, т.е. считался заключенным. Иными словами, это тот минимум условий, который должен содержаться в любом договоре. Для отдельных видов договоров круг существенных условий различен, и он может дополняться самими вступающими в контракт сторонами.

Общие правила по этому вопросу даны в п. 1 ст. 432 ГК, согласно которому существенными являются условия о предмете договора, условия, названные в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Таким образом, существенные условия могут быть двоякого рода: объективными (предписанные законом или необходимые для договора данного вида) и субъективными (предложенные стороной договора). Эти последние условия могут касаться частных вопросов, однако поскольку сторона считает их важными, они приобретают характер существенных и их согласование необходимо для того, чтобы контракт вступил в силу.

В ст. 432 ГК названо главное существенное условие договора - его предмет, необходимость определения которого вытекает из сути договора и без чего содержание договора становится неясным. Условие о цене, которое по ранее действовавшему законодательству считалось существенным для возмездных договоров, согласно новому ГК по общему правилу таковым не является. В силу п. 3 ст. 424 ГК в случаях, когда в возмездном договоре стоимость не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, его исполнение должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

Лишь при заключении отдельных договоров ГК и иные законы требуют обязательного определения цены и, следовательно, признают это условие существенным (коммерция недвижимого имущества - п. 1 ст. 555 ГК, торговля товаров в займ с рассрочкой платежа - п. 1 ст. 489 ГК, договоры аренды - п. 1 ст. 583 ГК и др.).

Применительно к некоторым договорам в ГК назван достаточно широкий круг существенных условий. Так, согласно п. 1 ст. 339 ГК в договоре о обеспечении долга должны быть указаны предмет обеспечения долга и его оценка, существо, размер и срок исполнения долга, обеспечиваемого обеспечением долга. В договоре должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество.

Следующую группу составляют условия договора, которые в юридической литературе принято именовать обычными. Они отражают распространенные типичные условия договоров и предусматриваются диспозитивными нормами, от которых стороны при заключении договора могут отступать, если такие типичные условия для них неприемлемы и они желают исполнения договора на отличающихся условиях.

К числу обычных условий относятся срок и место исполнения, момент перехода права собственности, задолженности сторон по хранению и ремонту предмета договора. Стоимость договора согласно ГК также должна быть отнесена к обычным договорным условиям, если в самом договоре она не была сторонами определена (ст. 424 ГК).

Еще одну группу образуют условия, которые принято именовать случайными. Эти условия выражают особенности взаимоотношений сторон, их специфические требования к предмету и порядку исполнения договора. Ввиду разнообразия таких условий они не могут быть заранее предусмотрены в нормах законодательства, а также обычаями и должны определяться при заключении договора. Примером условий этой группы являются договоренности сторон о способах обеспечения исполнения (неустойке, задатке, авале и т.д.), страховании рисков, рассрочке платежа, порядке приемки продукта по качеству и особой процедуре разрешения споров (третейский суд).

Выделение обычных и случайных договорных условий оспаривается некоторыми авторами, полагающими, что в действительности они обладают признаками существенных, поскольку в отношении таких условий также необходимо в конечном счете достижение согласия сторон, без чего контракт заключен не будет*(282).

Однако при более внимательном подходе к этому вопросу очевидны практически важные различия между названными группами условий и полезность их разграничения. Существенные условия - это необходимый минимум для заключения договора. Случайных условий в договоре может и не быть. Особенность обычных условий состоит в том, что они не требуют согласования между участниками договора и приобретают правовое значение в силу факта его заключения, а по соглашению сторон могут быть вообще исключены из договора или заменены условиями случайными. Объединение предприятий всех договорных условий в рамках существенных игнорирует эти особенности отдельных условий договора и может порождать практические неясности.

Наряду с рассмотренными выше тремя группами условий в договоры должны включаться и некоторые другие условия, которые можно назвать юридико-техническими. К ним относятся обозначение участников договора и их юридический адрес (местожительство граждан и место нахождения юр. лица), язык договора, дата и место его совершения, а также обозначение и подписи лиц, уполномоченных на подписание договора. Все условия договора будут в дальнейшем влиять на взаимные права и обязанности его участников и должны формулироваться с необходимой полнотой и четкостью.

Толкование условий договора.

 В рыночной экономике, когда контракт становится основным правовым документом, определяющим права и обязанности сторон, особенно в сфере предпринимательской деятельности, существенную роль играет толкование условий договора. Этому практически важному вопросу посвящена ст. 431 ГК, отсутствовавшая в ранее действовавшем ГК 1964.

В ст. 431 ГК даются дополнительные указания, учитывающие природу договора и особенности его условий, которые вырабатываются по соглашению сторон.

Толкование договора необходимо не только для того, чтобы уяснить содержание его условий. Оно требуется для правильного решения всех правовых вопросов, связанных с заключением и исполнением договора, в частности таких, как действительность договора и срок его действия, определение вида договора, значение последующих его изменений и их влияние на первоначальные займа сторон. При составлении договора на двух языках (например, русском и татарском) и наличии условия об аутентичности обоих текстов толкование должно вести к установлению идентичности подписанных текстов или наличия между ними расхождений.

Исходным началом толкования договора и понимания его условий является, согласно ст. 431 ГК, буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений, т.е. их семантическое (смысловое) содержание в общепринятом в русскоговорящем союзе словоупотреблении. Такое буквальное значение должно устанавливаться в сомнительных случаях при помощи авторитетных словарей русского языка, а также словарей юридической терминологии, поскольку многие слова и выражения договора являются юридическими, специальными терминами.

При неясности буквального значения условия договора его необходимо сопоставить с другими условиями и смыслом договора в целом (абз. 1 ст. 431 ГК). Если такое толкование оказывается недостаточным, следует выяснить действительную общую волю сторон с учетом цели договора (абз. 2 ст. 431 ГК). При этом должен приниматься во внимание широкий круг факторов: предшествующие его заключению переговоры и переписка, практика, установившаяся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Как и при уяснении норм законодательства (см. § 5 гл. 2 Учебника), толкование условий договора может быть по своим результатам ограничительным и расширительным, причем возможно обращение к выработанным многолетней судебной практикой юридическим формулам толкования. Например, правило "последующее соглашение сторон по тому же вопросу изменяет ранее состоявшуюся концессия" часто содержится в мотивах выносимых судами решений.

Приведем пример судебного решения, основанного на толковании условия договора, которое по-разному понималось его сторонами. Контракт предусматривал поставку широкого ассортимента радиодеталей с отгрузкой их поквартально, равными по стоимости политическими партиями. Поставщик соблюдал условие о равной стоимости отгрузок, однако ассортимент отдельных политических партий был различным, хотя по итогам года и был выполнен. Покупатель считал, что каждая квартальная политическая партия должна была содержать соответствующее количество предметов торговли по каждой согласованной позиции ассортимента, поскольку он заинтересован в ежеквартальном получении полного набора предметов торговли, поставка которых предусматривалась договором. Поставщик возражал против такого понимания договора, указывая, что такой порядок не был предусмотрен договором и усложняет и удорожает для него упаковку и отгрузку продукта.

Суд согласился с толкованием договора, даваемым поставщиком, указав, что при поквартальных отгрузках и наличии в договоре широкого ассортимента поставляемого продукта его пропорциональная ассортименту поквартальная поставка, усложняющая и удорожающая отгрузку, должна быть специально оговорена в договоре, чего сделано не было. Кроме того, суд отметил, что по некоторым позициям согласованного ассортимента (особо крупные предмета торговли) его равномерная разбивка на четыре квартала была невозможна (предусматривались нечетное количество поставляемых предметов торговли или поставка менее четырех крупных предметов торговли).

 Заключение договора.

Заключение договора, кроме мелких бытовых сделок, проходит обычно несколько стадий, каждая из которых влечет для будущих контрагентов определенные правовые последствия. Различен и порядок заключения договоров: наряду с общими правилами действуют специальные правила о заключении договоров на торгах и обязательном заключении договора, когда могут возникать преддоговорные споры, разрешаемые судом. Наконец, особенности заключения договора могут вытекать из соглашения, достигнутого будущими его участниками в рамках состоявшегося ранее предварительного договора.

Преддоговорные контакты сторон. 

Заключению договора, особенно при значительности его суммы, обычно предшествуют предварительные контакты между предполагаемыми его участниками с целью выяснения условий будущего договора, их приемлемости для партнеров, а также согласования текста самого договора. В ходе таких контактов стороны могут направлять друг другу письменные материалы (запросы, информацию, проекты отдельных договорных условий и т.д.) и даже совместно их подписывать.

На стадии предварительных переговоров стороны нередко составляют документы, которые практически удобны и получили наименование писем или соглашений о намерениях; они содержат различную информацию в отношении условий намечаемого договора. Законодательство РФ не определяет правовое значение таких документов и содержащихся в них сведений. По общему правилу письма и соглашения о намерениях следует считать стадией переговоров о заключении будущего договора, которые правовых последствий для сторон не влекут. Однако с учетом содержания названных документов и статуса подписавших их лиц возможна и иная оценка их правового значения.

Содержащиеся в документах о намерениях заявления сторон по поводу отдельных условий будущего договора, обычно льготного характера (аванс, задаток, рассрочка платежа), должны трактоваться как их обязательство принять такие условия, если намечаемый контракт будет подписываться, и контрагент вправе требовать их включения в контракт и последующего исполнения.

Документы о намерениях должны рассматриваться в качестве предварительного договора, если они отвечают требованиям, предусмотренным ГК для таких договоров и были подписаны лицами, уполномоченными на совершение договора. Наконец, письмо о намерениях должно признаваться предложением заключить контракт - офертой, если оно соответствует установленным для нее требованиям, и в случае ее надлежащего акцепта вести к признанию договора состоявшимся.

Договорная практика выработала процедуру предварительного согласования условий договора, которая получила наименование парафирования. Оно совершается посредством нанесения на согласованный текст договора инициалов лиц, участвовавших в подготовке договора. Нередко такие лица имеют полномочия и на последующее подписание договора. Парафирование договора, как правило, ведет к его последующему подписанию и вступлению в силу, однако юридически не обязывает сторону подписать ранее парафированный ею договорный текст.

В ходе переговоров о заключении договора стороны обычно несут определенные издержки, и его незаключение ввиду отказа предполагаемого контрагента может влечь имущественные потери. Законодательство и судебная практика ряда стран допускают возложение на недобросовестную сторону потерь, понесенных другой стороной вследствие необоснованного отказа от заключения договора. Этот институт получил наименование вины при заключении договора (culpa in contrahendo), или ведения недобросовестных переговоров.

Российским законодательством этот институт не предусмотрен, однако норма п. 1 ст. 10 ГК о запрете злоупотребления правом во всех его проявлениях позволяет суду возложить на сторону, недобросовестно действовавшую в ходе переговоров, возмещение имущественных потерь, вызванных отказом заключить контракт. Разумеется, такие потери (убытки) должны быть надлежаще доказаны.

Общий порядок заключения договоров. 

Контракт может быть заключен по местонахождению одной из его сторон или в ином месте (на выставке, базару) путем одновременного подписания сторонами заранее подготовленного договорного текста. Такова же обычная процедура заключения мелких бытовых договоров, многие из которых могут совершаться также в устной форме. Однако нередко контракт заключается посредством обмена между сторонами предложением его заключить (офертой) и согласием на такое предложение (акцептом). Такой обмен возможен как в устной, так и в письменной форме.

Оферта. Предложение заключить контракт именуется офертой и должно удовлетворять определенным требованиям, названным в ст. 435 ГК. Оферта должна быть адресована одному или нескольким конкретным лицам, содержать существенные условия договора и выражать намерение заключить контракт с адресатом, если им будет принято предложение. Оферта связывает направившее ее лицо с момента ее получения адресатом.

Важное практическое значение имеет срок действия оферты. Он может быть назван в самой оферте или определен законом, что бывает редко. В ином случае оферта действительна в течение срока, нормально необходимого для получения ответа (п. 1 ст. 441 ГК). Такой срок должен определяться с учетом всех обстоятельств, прежде всего, предмета оферты и срока прохождения почты между контрагентами. Когда оферта сделана устно, для заключения договора должно последовать немедленное ее принятие, если делающее оферту лицо не назвало срок для ее принятия.

По общему правилу оферта является безотзывной (т.е. не может быть отозвана в течение срока, установленного для ее акцепта), однако иное может быть оговорено в самой оферте или вытекать из существа предложения либо обстановки, в которой оно было сделано. Первая ситуация будет иметь место в случае предложения купить скоропортящиеся товары, вторая - при резком колебании экономической конъюнктуры, что делает отзыв оферты объяснимым и справедливым.

Гражданскому праву известно понятие публичной оферты. Реклама и иные предложения, адресованные неопределенному кругу лиц, оферту не создают, а считаются приглашением делать оферты. Однако содержащее все существенные условия договора предложение, из которого усматривается воля его автора заключить контракт на указанных условиях с любым, кто отзовется, признается публичной офертой. Публичной офертой надо считать опубликованное в печати приглашение на распродажу товаров с указанием их наименований и цен. Публичная оферта именуется в законодательстве о приватизации публичным предложением (ст.  23 закона о приватизации государственного и муниципального имущества).

Акцепт. Ответ лица, которому адресована оферта, о согласии на ее принятие именуется акцептом. Однако для этого он, во-первых, должен быть полным и безоговорочным согласием и, во-вторых, получен в срок, установленный для акцепта (ст. 438 ГК). Молчание акцептом не признается.

Акцепт с согласием заключить контракт на иных условиях таковым не является и считается новой офертой. Акцепт может быть отозван при условии, что его отзыв получен ранее или одновременно с первоначально направленным акцептом. Если акцепт поступил после установленного для него срока, необходимо различать две ситуации с разными правовыми последствиями (ст. 442 ГК).

Когда своевременно отправленный ответ получен с опозданием (например, по вине почты или оферента, неправильно указавшего свой адрес), акцепт не считается опоздавшим, если оферент немедленно не уведомит другую сторону о получении акцепта с опозданием.

В случаях, когда акцепт по вине его отправителя был сделан с опозданием, он считается состоявшимся, если оферент немедленно сообщит о принятии им опоздавшего акцепта. Эти два правила практически оправданны и создают условия для заключения договора при несвоевременном получении акцепта.

Момент заключения договора.

 Он важен для определения применимого к договору законодательства, ибо согласно п. 1 ст. 422 ГК контракт должен соответствовать императивным нормам законодательства, действующим в момент его заключения. В таком же порядке применяются к договору и диспозитивные нормы, если стороны не согласовали в договоре иные условия.

По общему правилу контракт признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта или в момент подписания единого согласованного между сторонами текста договора. Однако реальные договоры, напомним, считаются заключенными с момента передачи соответствующего имущества. К ней приравнивается передача коносамента или иного товарораспорядительного документа на это имущество, например товарного складского свидетельства.

При нотариальной форме договора он считается заключенным в момент составления нотариально заверенного текста договора. Если контракт подлежит государственной регистрации, он вступает в силу с момента такой регистрации*(283).

Местом заключения договора, если оно в договоре не указано, считается место жительства гражданина или место нахождения юрлица, направившего оферту, - гласит ст. 444 ГК. Эта норма должна быть дополнена двумя случаями: контракт совершается в виде единого документа, и направления оферты нет; контракт заключается на барахолке или торговой выставке. В таких ситуациях местом заключения договора должно признаваться место его подписания.

Место заключения договора необходимо учитывать при определении применимого к нему права, обычаев делового оборота, а также при толковании его условий. Это особенно важно при заключении договора на базарах, имеющих свои правила проведения.

Форма договора.

 Изложенные выше правила о заключении договора порождают контракт только при условии, что были соблюдены требования в отношении его формы. Контракт является видом сделки, и к нему применимы правила о форме сделки. При допустимости устной формы договора стороны могут избрать письменную и даже нотариальную форму для оформления своих отношений, например при кредите на большую сумму. Для некоторых крупных сделок (коммерции недвижимого имущества, предприятия, ренты зданий и предприятий, доверительного управления недвижимым имуществом) ГК предписывает заключение договора путем составления одного письменного документа, подписанного сторонами.

Заключение договора на торгах. 

Такой порядок заключения договора в условиях перехода к рынку получил широкое распространение и подробно регламентирован в ГК (ст. 447-449) и дополняющих его законодательных актах, которые учитывают особенности проведения торгов в отношении различных видов имущества. Посредством торгов возможно заключение большинства гражданско-правовых договоров.

Торги проводятся в форме продажи с молотка или аукциона. Различие состоит в том, что выигравшим конкурс признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а аукцион - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии предложило лучшие условия. Смысл торгов состоит в привлечении к ним заинтересованных и конкурирующих участников для получения лучших результатов, и поэтому тендер и аукцион, в которых только один участник, признаются несостоявшимися.

ГК устанавливает для проведения конкурсов и аукционов ряд общих правил. Они могут быть открытыми и закрытыми: в открытом - вправе участвовать любое лицо, в закрытом - только специально приглашенные. Закрытые аукционы проводятся обычно в тех случаях, когда конкурсанты должны обладать специальными знаниями и авторитетом (художественные тендеры, осуществление сложных технических и строительных проектов).

Организаторами торгов могут выступать собственник имущества либо специализированные компании всех форм собственности, которые разрабатывают условия торгов, проводят их и заключают контракт с победителем.

По общему правилу извещение о торгах должно быть сделано организатором не менее чем за 30 дней до их проведения с тем, чтобы участники торгов могли надлежащим образом к ним подготовиться. Такое извещение должно содержать информацию об основных условиях тендера и публиковаться в соответствующих средствах массовой информации.

Извещение о торгах создает обязательство их организатора выполнить все его условия. Однако ГК предоставляет ему право отказаться от проведения конкурса не позднее чем за 3, а продажи с молотка - за 30 дней до их проведения.

Участники торгов вносят задаток, подтверждающий серьезность их намерений участвовать в торгах. Размер, сроки и порядок внесения задатка определяются в извещении о торгах. В случае отмены торгов, а также лицам, не выигравшим торги, задаток возвращается.

Особенности проведения отдельных видов торгов определяются в дополняющих ГК актах законодательства. Федеральный закон от 21 июля 2005 г. "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд» более полно определяет порядок проведения тендеров в названной области и допускает выдачу заказов также путем размещения на официальном сайте запросов о предлагаемых котировках (цене контракта).

Нормы о торгах имеются в законе о приватизации государственного и муниципального имущества (ст. 18-20), законе о недрах (ст. 13.1, 14), законах о поставках продукции для государственных нужд и в государственный материальный резерв, ряде постановлений Правительства РФ. Особенности торгов могут предусматриваться также в их условиях, утверждаемых организатором. В частности, художественные и некоторые другие аукционы принято проводить в два и даже три этапа (тура).

Лицо, выигравшее торги, и их организатор подписывают в день проведения торгов протокол о результатах, имеющий силу договора. Если предметом торгов было право заключить контракт, он должен быть подписан в течение последующих 20 дней. При уклонении от этого одной из сторон другая может обратиться в суд с требованием о понуждении заключить контракт и возмещении убытков.

Форма торгов используется также при обращении взыскания на имущество должника на основании вынесенного против него судебного решения. Согласно закону об исполнительном производстве торговая деятельность недвижимости должника осуществляется путем проведения торгов специализированными организациями, имеющими право совершать операции с недвижимым имуществом (п. 3 ст. 54). В том же порядке продается имущество ликвидируемого юр. лица при недостаточности его денежных средств для удовлетворения требований кредиторов (п. 3 ст. 63 ГК). Такие торги именуются публичными.

Заключение договора в обязательном порядке. 

В отступление от принципа свободы договора ГК и дополняющие его законы предусматривают ряд норм, в силу которых заключение договора обязательно. Такая обязанность установлена для обслуживающей стороны (поставщика, подрядчика, перевозчика и т.д.), если другой контрагент заинтересован в заключении договора. Существуют три группы случаев, когда вступление в контракт обязательно.

Во-первых, такая обязательность установлена ст. 426 ГК для публичного договора, о чем уже было сказано при его характеристике. Данная норма введена прежде всего в интересах граждан-потребителей, но ее действие распространяется и на юрлиц всех видов, которым необходимо соответствующее обслуживание.

Во-вторых, обязательное заключение договора введено законодательством о поставках товаров и выполнении работ для государственных нужд. Это предусматривается федеральными законами: от 13 декабря 1994  г. "О поставках продукции для федеральных государственных нужд", от 29 декабря 1994 г. "О государственном материальном резерве, от 27 декабря 1995 г. "О государственном оборонном заказе".

В-третьих, обязательное заключение договора допускается антимонопольным законодательством. Согласно ст. 12 закона о конкуренции антимонопольные органы вправе выдавать хозяйствующим субъектам "обязательные для исполнения предписания о заключении договоров". Это правило имеет особенность: такое предписание может быть оспорено заинтересованной стороной в суде.

При обязанности заключить контракт сторона, получившая оферту, должна в течение 30 дней направить другой стороне извещение об акцепте, об отказе от акцепта или сообщить о предлагаемых иных условиях, составив для этого протокол разногласий к проекту договора. В двух последних случаях сторона, направившая оферту, может предъявить иск в суд о понуждении заключить контракт или о разрешении разногласий по его условиям, а также о возмещении убытков, причиненных необоснованным уклонением от договора.

Кроме того, обязательность заключения договора может вытекать из соглашения сторон. Таковым является наличие предварительного договора, назначение которого состоит как раз в том, чтобы обеспечить для заинтересованной стороны заключение в будущем желаемого договора.

Помимо обязанности заключить контракт законодательство наделяет некоторых субъектов гражданского оборота правом на преимущественное заключение договора. Таким правом обладают акционер закрытого акционерного общества (АО) и участник союза с ограниченной ответственностью при торговле акций (долей) этих союзов (ст. 97 и 93 ГК), арендатор при продлении договора ренты на новый срок (ст. 621 ГК). В отличие от рассмотренной выше обязанности, носящей общий характер, в данном случае речь идет об обязательности заключить контракт перед определенными лицами и на равных условиях, преимущественно перед другими претендентами.

По основаниям заключения все договоры делятся на свободные и обязательные. Свободные— это такие договоры, заключение которых всецело зависит от усмотрения сторон. Заключение же обязательных договоров, как это следует из самого названия, является обязательным для одной или обеих сторон. Большинство договоров носит свободный характер. Они заключаются по желанию обеих сторон, что вполне соответствует потребностям развития рыночной экономики. Однако в условиях экономически развитого федерации встречаются и обязательные договоры.

Отношения, связанные с применением стандартных форм договоров, возникаютмежду профессиональными предпринимателями, причем часто обе стороныимеют собственные "стандартные договоры" (и желание заключить договорв своем варианте). Это явление получило название "войны проформ". Длястандартных проформ характерно несоблюдение принципа эквивалентности(равноправия) взаимных прав и обязанностей, а их условия весьмаодносторонни. Как правило, нетрудно заметить, кто их составлял -продавец или покупатель.

Для формулярного договора характерно наличие вариантов условий,из которых сторона, которой предлагается формуляр, вправе выбратьДля формулярного договора характерно наличие вариантов условий,из которых сторона, которой предлагается формуляр, вправе выбратьнаиболее подходящий для нее (таковы формуляры, предлагаемые банками,страховыми компаниями и т. п.). По способу заключения это договорыприсоединения, так как возможность изменения генерального предложенияи выбора вариантов сведена к минимуму, а любой из вариантов предложенстороной - составительницей формуляра и всегда более приемлем иблагоприятен для нее, чем для присоединяющейся стороны.

В нашей стране на протяжении многих летприменялось жесткое государственное регулирование всех хозяйственныхотношений и связей, причем основным источником задолженностей являлсяплан, а не контракт. Это объясняет отсутствие в законодательстве самихпонятий договоров присоединения, стандартных, формулярных,публично-принудительных договоров, а термин "типовой контракт", которыйприсутствовал в хозяйственном праве, использовался в качественормативного акта - источника права. Такие типовые договорыпринимались, как правило, правительством для императивного (общеобязательного) регулирования отношений сторон в той или иной областихозяйства.

Поэтому введение в гражданское право Российской Федерации понятий "публичный контракт", "типовой контракт", "контракт присоединения", "формуляр", "стандартная форма договора" является совершенно новым и необходимым решением проблемы.

Гражданский кодекс РФ впервые вводит в гражданский оборот понятия"публичного договора" (ст. 426) и "договора присоединения" (ст. 428).

Обязанность заключения договора может вытекать из самого нормативного акта. Например, в силу прямого указания закона в случаях создания юрлица заключение договора банковского счета становится обязательным как для банковского учреждения, расположенного по месту регистрации юр. лица, так и для созданного юрлица (ст. 846 ГК РФ). Юридическая обязанность заключить контракт может вытекать и из административного акта. Так, выдача местной администрацией ордера на жилое помещение обязывает жилищно-эксплуатационную компанию заключить контракт жилищного найма с тем гражданином, которому выдан ордер.

Статья 445 Гражданского кодекса России определяет, что “ В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня полуСтатья 445 Гражданского кодекса России определяет, что “ В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта. 2. В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.”

Среди обязательных договоров особое значение имеют публичные договоры . Впервые в нашем законодательстве публичный контракт был предусмотрен ст. 426 ГК. В соответствии с указанной статьей публичный контракт характеризуется следующими признаками:

- Обязательным участником публичного договора является коммерческая компания.

- Указанная коммерческая фирма должна осуществлять деятельность по сбыту товаров, выполнению работ или оказанию услуг.

- Данная деятельность должна осуществляться коммерческой фирмой в отношении каждого, кто к ней обратится (розничная торговля, перевозка транспортом общего пользования, услуги связи, энергоснабжения, медицинское, гостиничное обслуживание и т.п.).

- Предметом договора должно быть осуществление коммерческой компанией деятельности, указанной в п.п. 2 и 3.

При отсутствии хотя бы одного из указанных признаков контракт не является публичным и рассматривается как свободный контракт. Так, если предприятие розничной торговли заключает с гражданином контракт купли-сбыта канцелярских товаров, которыми торгует это предприятие, то данный контракт является публичным. Если же предприятие розничной торговли заключает контракт с другим предприятием о торговле последнему излишнего торгового оборудования, то это — свободный контракт, поскольку его предметом не является деятельность коммерческой фирмы по сбыту товаров, осуществляемая в отношении каждого, кто к ней обратится.

Практическое значение выделения публичных договоров состоит в том, что к публичным договорам применяются правила, отличные от общих норм договорного права. К числу таких специальных правил, применяемых к публичным договорам, относятся следующие:

- Коммерческая компания не вправе отказаться от заключения публичного договора при наличии возможности предоставить приобретателю соответствующие товары, услуги, выполнить для него соответствующие товары.

- При необоснованном уклонении коммерческой компании от заключения публичного договора другая сторона вправе по суду требовать заключения с ней этого договора в соответствии с положениями, применяемыми при заключении договора в обязательном порядке.

- Коммерческая фирма не вправе оказывать предпочтение одному лицу перед другим в отношении заключения публичного договора, кроме случаев, когда законом или иными правовыми актами допускается предоставление льгот дляКоммерческая компания не вправе оказывать предпочтение одному лицу перед другим в отношении заключения публичного договора, кроме случаев, когда законом или иными правовыми актами допускается предоставление льгот для отдельных категорий потребителей.

- Стоимость товаров, работ и услуг, а также иные условия публичного договора устанавливаются одинаковыми для всех потребителей, за исключением случаев, когда законом или иными правовыми актами допускается предоставление льгот для отдельных категорий потребителей.

- В случаях, предусмотренных законом, Правительство РФ может издавать правила, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (типовые договоры, положения и т.п.).

- Условия публичного договора, не соответствующие требованиям п.п. 4 или 5, ничтожны.

Если сторона, для которой в соответствии с Гражданским кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить контракт. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Авалем реализации этих базовых положений служит законодательно оформленный в п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса России запрет на какое-либо понуждение к заключению договоров. Исключение из него сделано лишь для двух категорий обстоятельств:

- когда обязанность заключить контракт предусмотрена законом, в том числе и ГК РФ;

когда обязанность заключить контракт принята по воле самого участника обязательственных отношений. Добровольно принятое обязательство по заключению того или иного договора вполне соответствует пониманию последнего как соглашения двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (п. 1 ст. 420 ГК РФ).

Такое обязательство возникает, например, из предварительного договора юридически равных сторон (ст. 429 ГК РФ). Но не всегда юридическое равенство сторон, гарантированное правовой нормой, столь же сильно подкреплено экономически. В этом случае следует адресоваться к категории публичного договора, относящегося именно к той группе перечисленных выше обстоятельств, когда обязанность заключить контракт предусмотрена законом. Гражданский кодекс (п. 3 ст. 426) не допускает отказа коммерческой фирмы от заключения публичного договора при наличии возможности предоставить приобретателю соответствующие товары, услуги или выполнить для него определенные работы. А при необоснованном уклонении коммерческой компании от заключения публичного договора другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить контракт.

Таким образом, путем введения категории (типа) публичного договора законодатель пытается обеспечить оптимальное удовлетворение в определенных сферах потребностей экономически слабой стороны, то есть в основном массового приобретателя. Следовательно, именно потребители выступают на стороне контрагента коммерческой фирмы, которая, сообразуясь с характером своей хозяйственной деятельности, должна осуществлять конкретные действия (продать продукт, выполнить работу, оказать услугу). Таким образом, путем введения категории (типа) публичного договора законодатель пытается обеспечить оптимальное удовлетворение в определенных сферах потребностей экономически слабой стороны, то есть в основном массового приобретателя. Следовательно, именно потребители выступают на стороне контрагента коммерческой компании, которая, сообразуясь с характером своей хозяйственной деятельности, должна осуществлять конкретные действия (продать продукт, выполнить работу, оказать услугу) в отношении каждого, кто к ней обратится. Областью экономической активности такого рода организаций является обычно сфера удовлетворения общественных нужд (например, перевозка транспортом общего пользования, услуги связи, энергоснабжение, медицинское и иное обслуживание). Данная сфера деятельности и определяет объекты зарождающихся займов.

Содержание возникающих при этом правоотношений состоит в обязанности данной фирмы заключить и исполнить контракт. Подобная обязанность предусмотрена и в ст. 26 закона РФ "О защите прав потребителей". В ней прямо закреплено, что исполнитель, занимающий доминирующее положение на рынке, обязан заключить с приобретателем контракт на выполнение работ или оказание услуг, за исключением случаев, если он докажет, что их выполнение (оказание) выходит за рамки его уставной деятельности или производственных возможностей. При этом доминирующий на рынке субъект должен организовывать свою производственную или иную хозяйственную деятельность так, чтобы потребности граждан удовлетворялись надлежащим образом и бесперебойно.

 Изменение и расторжение договора

Обстоятельства, влияющие на исполнение договора.

 После заключения договора могут возникнуть различные обстоятельства, требующие пересмотра условий состоявшегося договора (их изменения) или даже прекращения его действия (расторжения). Эти обстоятельства двоякого рода: во-первых, поведение самих участников договора (несоблюдение его условий или намерение пересмотреть контракт), и, во-вторых, наступление не зависящих от контрагентов событий, влияющих на ход исполнения договора (действие непреодолимой силы, государственные запреты, резкое изменение хозяйственной конъюнктуры).

Изменение договора - это пересмотр ряда его условий при сохранении самого договора в силе. Расторжение договора - это полное прекращение ранее состоявшегося договора и всех вытекающих из него для сторон долгов и прав. По своему содержанию и правовым последствиям изменение и расторжение договора имеют практически важные различия. Однако им присущи также общие черты, в частности для изменения и расторжения договора по требованию одной стороны необходимо обратиться в суд, и ГК объединяет регулирование этих двух институтов в рамках одной гл. 29 "Изменение и расторжение договора" (ст. 450-453). Дополнительные правила по этому вопросу содержатся в нормах ГК об отдельных договорах (ренты, подряда, поручения, аренды и др.), а также в законах о договорах (перевозки, поставки товаров для государственных нужд, лизинга).

От изменения и расторжения договора, регламентированных в гл.  29 ГК, следует отличать другие близкие к ним институты договорного права, также влияющие на судьбу договора: а) односторонний отказ от исполнения договора и б) прекращение договора в связи с наступлением обстоятельств, предусмотренных в гл. 26 ГК "Прекращение задолженностей".

Односторонний отказ от исполнения договора, если он допускается законом или условиями договора, является обычно мерой оперативного воздействия на другую сторону, например отказ от принятия просроченного исполнения (п. 2 ст. 405 ГК). Он не требует обращения в суд и осуществляется по одностороннему заявлению заинтересованной стороны при нарушении контрагентом договора, а в некоторых, например доверительных, договорах - по свободному заявлению любого из участников (ст.  977 ГК). Правовые последствия таких действий участника договора различны: наряду с изменением (прекращением) договора может также возникать обязанность возмещения убытков или проведения между контрагентами соответствующих расчетов. Правила по этому вопросу содержатся в нормах ГК об отдельных договорах.

Случаи прекращения займов, названные в гл. 26 ГК, также не требуют обращения в суд, но их правовые последствия более разнообразны и зависят от оснований прекращения договора. Иногда это только прекращение договора (при отступном - ст. 409, совпадении в одном лице должника и кредитора - ст. 413, прощении обязательства - ст. 415), в других ситуациях возможно возникновение между сторонами новых правоотношений (при инновации - ст. 414).

Предусмотренные законом случаи одностороннего отказа от исполнения договора довольно многочисленны и ввиду их особенностей должны рассматриваться применительно к отдельным видам договоров.

Изменение и расторжение договора следует также отличать от частичной и полной недействительности заключенного договора. Различия между этими двумя внешне близкими институтами весьма существенны и состоят как в разных основаниях изменения (расторжения) и недействительности договора, так и в разных их последствиях. Недействительность договора подчинена правилам о недействительности сделок, которые были рассмотрены в гл. 11 Учебника.

Случаи и порядок изменения и расторжения договора.

 Согласно общим началам гражданского права заключенные договоры должны быть надежными и строго выполняться. Поэтому ГК предусматривает в ст.  450, 451 исчерпывающий перечень случаев, в которых изменение и расторжение договора допускаются. Это возможно в силу соглашения сторон, при существенном нарушении договора контрагентом, а также в иных случаях, предусмотренных ГК и другими законами.

В п. 2 ст. 451 ГК дано определение существенного нарушения договора: им признается нарушение, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Иногда ГК прямо называет существенными некоторые нарушения условий договора, например при поставках - это неоднократное несоблюдение сроков поставки и оплаты товаров, наличие недостатков по качеству, требующих значительного времени для их устранения (п. 2 ст. 523). Эта норма в порядке аналогии закона может быть использована при нарушении иных договоров. В других случаях при возникновении споров оценку допущенного нарушения как существенного должен давать суд.

В ГК названы также некоторые другие нарушения договорных долгов, которые признаются достаточным основанием для права требовать расторжения договора. Такое право предоставляется арендатору и арендодателю (ст. 619, 620), заказчику в договоре подряда (п.  6 ст. 709), заказчику в договоре бытового подряда (п. 2 ст. 732), а также получателю аренды (п. 3 ст. 587).

При достижении между сторонами согласия о модификации договора соглашение о его изменении и расторжении должно быть совершено в той же форме, что и ранее заключенный контракт. При наличии спора, что практически бывает чаще, заинтересованная сторона вправе обратиться в суд. Однако требование об изменении или расторжении договора может быть передано в суд только после получения от другой стороны отказа изменить (расторгнуть) контракт или при неполучении от нее ответа в 30-дневный срок (п. 2 ст. 452 ГК).

Последствия изменения и расторжения договора.

 Такие последствия различны и зависят от основания пересмотра договора. Общее правило таково: при изменении договора долга сторон сохраняются в обновленном виде, а при его расторжении задолженности прекращаются. Кроме того, в ст. 453 ГК предусмотрены правила проведения между сторонами расчетов, необходимость которых при изменении и расторжении договоров обычно возникает.

Во-первых, стороны не вправе требовать репатриации того, что было исполнено ими до момента изменения или расторжения договора, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон. Во-вторых, при существенном нарушении договора другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

Запрет требовать, по общему правилу, ранее исполненного по договору до момента его изменения или расторжения обусловлен, очевидно, сложностью возникающих при этом взаимоотношений: исполненное по договору уже использовано и не существует. Однако нормами об отдельных договорах установлена обязанность возврата ранее полученного имущества в случае прекращения договора, например ренты (ст. 622 ГК). При прекращении договора подряда до сдачи-приемки работ заказчик вправе требовать передачи ему незавершенной работы с компенсацией подрядчику произведенных им издержек (ст. 729 ГК). Аналогичное правило было бы обоснованно и при прекращении договора поставки.

Существенное изменение обстоятельств.

 Особым основанием изменения и расторжения договора является ситуация, которую ст. 451 ГК именует существенным изменением обстоятельств. Чаще всего существенные изменения лежат в экономической сфере, и эта норма означает положительное отношение нового гражданского законодательства РФ к известной цивилистической концепции об экономической невозможности исполнения как особом основании для изменения договора.

Такое решение является важной новеллой, ибо ранее действовавшее законодательство СССР, практика его применения и доктрина исходили из того, что при плановом хозяйстве экономических колебаний, влияющих на судьбу договора, быть не должно. В условиях перехода к рынку потребовалось более гибкое решение, учитывающее серьезные колебания рыночной конъюнктуры, что неизбежно требует соответствующей корректировки ранее заключенных договоров.

Существенное изменение обстоятельств, влияющее на судьбу договора, может быть связано не только с экономической сферой, но и, например, с изданием государственными органами актов запретительного характера, а также с существенным изменением законодательства, воздействующего на права и обязанности участников ранее заключенного договора.

Однако изменение или расторжение договора вследствие существенного изменения обстоятельств возможны лишь при наличии перечисленных в п. 2 ст. 451 ГК условий, включающих четыре требования:

- при заключении договора стороны не предполагали существенного изменения обстоятельств;

- их причины заинтересованная сторона не могла преодолеть;

- оставление договора в прежнем виде влекло бы для заинтересованной стороны значительный ущерб;

- заинтересованная сторона не должна нести риск изменения обстоятельств.

Бремя доказывания наличия названных условий лежит на заинтересованной стороне, требующей изменения или расторжения договора, что сделать непросто. Поэтому данный институт на практике, даже в условиях изменчивой рыночной конъюнктуры России, едва ли получит широкое применение. Судебные решения высших судебных инстанций по данному вопросу отсутствуют.

Кроме того, в случаях существенного изменения обстоятельств закон ограничивает возможность корректировки договора и отдает предпочтение его расторжению. Это следует из текста п. 4 ст. 451 ГК, согласно которому изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях: когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий расхода, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия такого решения, исходя из необходимости справедливо распределить между сторонами расходы, понесенные ими в связи с исполнением этого договора (п. 3 ст. 451 ГК). Возмещение иных понесенных потерь в этом случае не предусматривается.

Источники

http://ru.wikipedia.org - ВикиПедия – свободная энциклопедия

http://www.wikiznanie.ru - ВикиЗнание – свободная энциклопедия

http://www.lib.ua-ru.net - Электронная библиотека научной литературы

http://www.dogovora.org.ua – Все для юриста

http://www.si-inform.kiev.ua- СИ-информ

http://sob.ru - журнал Собственник

http://for-expert.ru - Юридический отдел

http://mirslovarei.com/ - мир словарей

http://ebk.net.ua - Экономический словарь

http://tolks.ru - Словарь терминов

http://www.allpravo.ru - Электронная библиотека «Все о праве»

http://www.slovari.org - Энциклопедия Юриста

http://law-enc.net - Большой юридический словарь

http://dic.academic.ru - Энциклопедический словарь экономики и права

http://slovari.yandex.ru - Яндекс. Словари

http://www.echr.ru – Право и практика

http://www.Law.edu.ru – Юридическая Россия

Опубликовано на forexAW.com: Воскресенье, 10 Январь, 2010 года — 11:14.

Последнее редактирование: Воскресенье, 17 Апрель, 2011 года — 15:22.