Содержание

1.Что такое ипотека?

- Общие понятия

- Как появилась ипотека

- Преимущества и недостатки ипотечного кредита

2. Оформление ипотечного кредита дома или квартиры

- Документы для оформления

3. Ипотечное жилье: требования к нему

- Оценка жилья при ипотечному кредиту

- Ипотечное страхование

4. Контракт ипотечного кредита - Требования к договору ипотечного кредита - Права и обязанности сторон по договору ипотечного кредита - Заключение и регистрация договора ипотечного кредита - Прекращение договора ипотечного кредита - Законодательство по договору ипотечного кредита

5. Закладная

6. Погашение займа при ипотечному кредиту - Способы погашения ссуды - Досрочное погашение займа - Перекредитование

7. Как с помощью социальной ипотечного кредита купить квартиру

8. Американская модель

9. Еворопейская модель

10. Ипотека 2009

Ипотека — это обеспечение долга недвижимости. Обеспечение долга, в свою очередь, — один из способов обеспечения исполнения долга денежного требования кредитора-залогодержателя к должнику (залогодателю). Как способ обеспечения надлежащего исполнения долгов обеспечение долга более привлекателен, так как с его помощью проще произвести принудительное взыскание. Обеспечение долга предполагает, что на имущества должника может быть наложено взыскание, но имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

Иными словами, ипотека — это обеспечение долга недвижимости, которое остается во владении и пользовании собственника. В случае неисполнения основного задолженности на недвижимое имущество обращается взыскание, оно продается, а полученные денежные средства от его реализации направляются на погашение основного займа.

Ипотека — долгосрочная ссуда под обеспечение долга недвижимости на покупку жилья.

Ипотека – это обеспечение долга недвижимого имущества для обеспечения задолженностей перед кредитором.

Что такое ипотека?

Общие понятия

При ипотечном кредитовании заемщик получает займ на покупку недвижимого имущества или другие цели. Его долгом перед кредитором является погашение ссуды, а обеспечивает исполнение этого долга обеспечение долга недвижимого имущества. При этом покупать и закладывать можно не только жилье, но и другие объекты недвижимого имущества - землю, автомобиль, яхту и т.д. Недвижимость, приобретенная с помощью ипотечного кредита, является собственностью заемщика займа с момента приобретения. Термин ипотека в Российской Федерации обычно применяется в связи с решением жилищных проблем.

Самый распространенный вариант использования ипотечного кредита в Российской Федерации - это покупка квартиры в займ. Закладывается при этом, как правило, вновь покупаемое жилье, хотя можно заложить и уже имеющуюся в собственности квартиру. Ипотечные кредиты выдаются банками, и условия кредитования у всех разные. На государственном уровне в Российской Федерации ипотека находит поддержку в виде разработанного ипотечного законодательства, а так же специально созданных государством ипотечных агентств.

Оформление ипотечного кредита – многоэтапная процедура, включающая сбор документов, прохождение кредитной комиссии банка, поиск подходящего жилья, его оценку и страхование, заключение договора ипотечного кредита. На этом нелегком пути может помочь ипотечный брокер. Так же может потребоваться помощь агентства недвижимого имущества при покупке квартиры в займ.

Когда ипотечный кредит получен и жилье приобретено, наступает время «расплаты». Погашение ссуды может осуществляться как наличными деньгами, так и безналично, либо в строго определенные дни, либо в любой день месяца – эти условия определяются банком-кредитором. Возможность досрочного погашения займа так же определяется ипотечным банком.

Термин «ипотека» впервые появился в Греции в начале VI в. до н. э.

Древние греки так обозначали ответственность должника перед кредитором своейземлёй. На границе земельного участка заёмщика ставили столб с надписью, которая гласила, что эта земля обеспечивает займ. Такой столб и назывался «ипотечным кредитом», в переводе с древнегреческого — «подпорка», «подставка».

Как появилась ипотека

Ипотека имеет многовековую историю. Впервые она использовалась еще в Древней Греции в 6 веке до новой эры. И уже тогда это было связано с обеспечением ответственности должника кредитору земельными владениями. Ипотечным кредитом назывался столб, указывающий границы заложенной земли, на котором отмечались все поступающие займы собственника земли. Информация о должниках была открытой, и давалась возможность любому заинтересованному лицу удостовериться о состоянии данной земельной собственности.

Но наибольшего расцвета ипотека достигла в Древнем Риме. Там существовало множество видов залоговых отношений, которые нормативно устанавливались римским гражданским правом. Наряду с ипотечным кредитом, как наиболее удобным способом обеспечения задолженности, прежде всего для должника, существовали и другие способы - это фидуция, при которой должник передавал закладываемое имущество в собственность кредитору, и пигнус – передача имущества во владение кредитору. Традиционные нормы о классической ипотечному кредиту были введены в Институциях Гая в 1-2 вв. новой эры. Уже в то время была возможна неоднократная ипотека на одно и то же имущество. При множественности ипотечных кредитов на ту же недвижимость, первый по времени кредитор обладал правом обратить имущество в торгово-промышленную деятельность, и при этом не обязательно с продаж с молотка. Последующие (по времени) кредиторы после покрытия требований первого, вставали на его место. Интересно отметить, что в римском праве ипотека могла использоваться и для движимого имущества. Это правовое положение обосновывалось, прежде всего, высоким хозяйственным значением движимых вещей и тем, что ипотека устанавливалась лишь на редко отчуждавшиеся движимости больших ценностей.

На матушки Руси также существовала ипотека. На заре российского феодализма в 15 веке делались первые попытки правового регулирования отношений имущественного обеспечения долга. Тогда было введено понятие “закладная кабала”, когда неоплатный должник становился крепостным. Феодальные традиции закабаления соплеменников посредством правового механизма обеспечения долга сохранялись вплоть до середины 19 века.

Более цивилизованная модель ипотечного кредитования, с участием ипотечных банков, применялась в германии в середине 19 века: начальный капитал банков аккумулировался за счет вкладов населения, а дополнительные средства поступали через срочные кредиты от финансовых институтов. Используя начальные вклады, ипотечный банк сам выдавал долги под обеспечение долга недвижимого имущества, и обслуживал их. Выдав заем, банк продавал его закладную непосредственно, или через выпуск облигаций и других ценных бумаг. В конце 19 века ипотечное кредитование практиковалось в США и в Британии. Кредита там выдавались в размере 50% от стоимости заложенной недвижимого имущества на срок до 5 лет. Механизм был тот же, что и в германии.

В Российской Федерации, в конце 19 – начале 20 века существовала классическая схема ипотечного кредитования с участием земельных банков и кредитных союзов. В 1861 году в Российской Федерации было создано Санкт-Петербургское, а несколько позже и Московское городские кредитные союза. Эти учреждения были призваны предоставлять ипотечные кредита. Обычно размер займа не превышал 60% стоимости заложенного имущества. Их отличительной чертой было то, что займы выдавались не в денежной форме, а в виде облигаций кредитного федерации. Получатель кредита мог превратить облигации в деньги, продав их инвесторам на вторичном рынке. Позднее Государственный российский ЦБ стал предоставлять займы под обеспечение долга этих облигаций с снижением цены в 10%, а также покупать и продавать эти ценные бумаги, поддерживая тем самым вторичный рынок ипотечного кредита. К 1917 году в Российской Федерации сложился довольно развитый вторичный рынок ипотечных облигаций. Об этом говорят следующие цифры: в 1911 году одно только Санкт-Петербургское кредитное общество обслуживало купонные ипотечные облигации на сумму 341 миллион российских рублей, имея в обеспечении долга 5304 объекта недвижимого имущества.

Преимущества и недостатки ипотечного кредита

Главным преимуществом ипотечного кредита является то, что, вместо многолетнего накапливания необходимой суммы на покупку жилья, возникает возможность уже сейчас жить в новой квартире (или доме). При этом жилье, приобретенное по ипотечному кредиту, сразу является собственностью заемщика ипотеки. В новом жилье можно зарегистрироваться заемщику и членам его семьи. Безопасность операции обеспечивается страхованием рисков утраты права собственности на квартиру и ее повреждения, а так же потери заемщиком трудоспособности. Кроме того, у ипотечного кредита есть еще ряд «плюсов»: заемщику ипотеки предоставляется имущественный налоговый вычет, который фактически снижает % ставку по ипотечному кредиту за счет того, что заемщик не будет платить подоходный налог с суммы, потраченной на покупку жилья и с процентов по ипотечному кредиту; длительный срок кредитования делает платежи по ипотечному кредиту не слишком большими и, следовательно, не слишком обременительными. Для определенных категорий лиц приятным сюрпризом может оказаться существование в их регионе социальной ипотечного кредита.

Самым существенным недостатком ипотечного кредита является так называемая «переплата» за квартиру, которая может достигать 100% и более. «Переплата» по ипотечному кредиту включает в себя проценты по ипотеке и ежегодные суммы обязательного страхования. Кроме того, в процессе получения ипотеки заемщику приходится нести еще некоторые дополнительные расходы, такие как оплата услуг оценочной организации и нотариуса, плата банку за рассмотрение заявки на займ, сбор за ведение ссудного счета и т.п. Накладные на товар расходы в совокупности могут достигать 10% первоначального взноса на приобретение жилья.

Еще один «минус» ипотечного кредита - большое количество требований ипотечных банков к заемщикам: документальное подтверждение выгод, наличие регистрации и российского гражданства, определенный стаж работы на одном месте, возможность представить поручителей по займу и т.д.

Найти идеальный компромисс между преимуществами и недостатками ипотечного кредита каждому предстоит самостоятельно. Финансовый кризис отрицательно сказался на возможности выбора банка и ипотечной программы. Тем не менее, любой желающий решить свои жилищные проблемы с помощью ипотечного кредита может подобрать себе достойного партнера.

Чтобы оформить ипотеку дома или квартиры следует подать в выбранный банк заявку на получение ипотеки и все необходимые документы для ипотечного кредита, большинство из которых имеет стандартную форму. Принятие банком решения о предоставлении ссуды может занять от нескольких дней до нескольких недель. Некоторые ипотечные банки предлагают услугу "экспресс - ипотека", когда решение о выдаче займа принимается за считанные часы. В случае положительного решения банковской кредитной комиссии, можно переходить к выбору дома или квартиры.

За определенное банком время (несколько месяцев) заемщику необходимо найти подходящую квартиру (или дом), которая отвечала бы требованиям к ипотечному жилью, выдвинутым банком-кредитором. По выбранной квартире (дому) следует собрать документы, которые требуются для проведения сделки купли-торгово-промышленной деятельности, а также оценки жилья. Приблизительный список этих документов следующий:

правоустанавливающие документы на выбранное жилье;

паспорт на жилье с его планом;

справка о регистрации (форма 9) и характеристика жилого помещения (форма 7);

справка об отсутствии займа по оплате жилья и коммунальным платежам;

выписка из Единого государственного реестра прав (о субъекте права на жилье, правоустанавливающих документах, об отсутствии обременений по квартире);

разрешение органов опеки и попечительства на отчуждение квартиры (при наличии несовершеннолетних собственников квартиры, либо обременения квартиры правами несовершеннолетних лиц).

Оценка жилья - это обязательный этап оформления ипотечного кредита дома или квартиры. Связан он с ограничением суммы ссуды, которую может предоставить банк – это не более 80-100% оценочной стоимости жилья. Именно оценочной стоимости, а не рыночной (той, которую может запрашивать продавец).

Страхование жилья - также необходимый этап оформления ипотечного кредита. Сроки кредитования при ипотечному кредиту дома или квартиры весьма продолжительны, поэтому банк требует гарантий в виде обязательного страхования рисков потери трудоспособности заемщика, утраты права собственности на жилье или его повреждения.

После проверки банком выбранной заемщиком квартиры или дома, а так же их оценки и страхования, наступает этап заключения договора ипотечного кредитования. В большинстве ипотечных банков форма договора ипотечного кредита не подлежит изменению, и заемщику следует заранее с ней ознакомиться, чтобы позже не пришлось отказываться от займа, если какие-то условия договора окажутся неприемлемыми. Возможен так же вариант, когда вместо отдельного договора ипотечного кредита между продавцом квартиры и покупателем (заемщиком ссуды) заключается контракт купли-торговой деятельности, составленный таким образом, что ипотека из него возникает в силу закона. Одновременно с договором ипотечного кредита может потребоваться оформление заклада. Это именная ценная бумага, свидетельствующая право кредитора на получение исполнения по финанссовому обязательству, обеспеченному ипотечным кредитом, без представления других доказательств существования этого долга.

Как правило, чтобы оформить ипотеку дома или квартиры, необходимо участие нотариуса.

Завершается оформление ипотечного кредита дома (квартиры) государственной регистрацией документов в органах юстиции.

Документы для оформления

Обычно для оформления ипотечного кредита список документов включает следующие пункты:

Заявление на получение ипотеки и анкета банка. Некоторые банки предлагают на своих сайтах оформить предварительную заявку на займ, что должно ускорять процедуру получения ипотеки.

Копия паспорта или заменяющего его документа (для военнослужащих).

Копия страхового свидетельства государственного пенсионного страхования.

Копия свидетельства о постановке на учет в налоговом органе физ. лица по месту жительства на территории РФ (о присвоении идентификационного номера налогоплательщика (ИНН)).

Копия военного билета для лиц мужского пола призывного возраста.

Копии документов об образовании (аттестаты, дипломы и т.п.).

Копия свидетельства о браке/ разводе и брачный договор (при наличии).

Копия свидетельства о рождении детей.

Копия трудовой книжки, заверенная работодателем.

Документы, подтверждающие доходы.

Дополнительно могут потребоваться следующие документы:

Справка о регистрации (форма 9) по месту постоянной регистрации.

Копии паспортов всех лиц, проживающих совместно с заемщиком, а также не проживающих совместно с заемщиком ближайших родственников (супруга, родителей, детей).

Копия пенсионного удостоверения и справки о размере пенсии по неработающим родственникам.

Копия свидетельства о смерти родителей, детей, супругов.

Документы, подтверждающие наличие в собственности дорогостоящего имущества (дача, автомобиль, земельные участки и т.п.). В случае наличия в собственности квартиры (дома) предоставляется так же характеристика жилого помещения (форма 7). В случае наличия в собственности ценных бумаг предоставляются выписки из реестров владельцев ценных бумаг.

Документы, подтверждающие наличие счетов в банках (карточных, депозитных, текущих, до востребования и т.п.), с выписками за период шесть месяцев.

Документы, подтверждающие кредитную историю заемщика: копии документов, подтверждающие своевременную оплату квартирной платы, коммунальных, телефонных услуг и т.п. за последние полгода-год; кредитные договоры (при наличии) и документы, подтверждающие факт исполнения займов по этим договорам.

Справка из наркологического диспансера.

Справка из психоневрологического диспансера.

По предоставленным копиям в момент подачи документов необходимо предъявить их оригиналы.

Если у заемщика ипотечного кредита есть созаемщики или поручители, то им так же необходимо представить в банк перечисленные документы.

Если заемщик является владельцем бизнеса, то возможно ему придется дополнительно предоставить в банк копии учредительных документов, бухгалтерские балансы и отчеты о выгодах и убытках за последние год-два, выписки по банковским счетам, копии основных договоров по деятельности фирмы, штатное расписание и прочие документы, подтверждающие финансовую устойчивость организации и положительную динамику ее деятельности.

Если заемщик является предпринимателем без образования юр. лица, то он должен предоставить в банк свидетельство о регистрации в качестве предпринимателя, патенты и лицензии на осуществляемую деятельность (при наличии), документы, подтверждающие уплату взносов в государственные социальные внебюджетные фонды, выписки по банковским счетам за последние год-два, копии договоров ренты и основные договоры по деятельности ПБОЮЛ, документы об уплате единого налога на вмененный профит и книгу учета прибылей и затрат (если использует упрощенную систему налогообложения).

Если заемщик – иностранный гражданин, осуществляющий трудовую деятельность на территории РФ, то ему необходимо дополнительно предоставить в банк копию вида на жительство или копию разрешения на временное проживание, а так же копию разрешения на работу.

Ипотечное жилье: требования к нему

Ипотечное жилье – это квартира или отдельно стоящее жилое здание, которое отдается в обеспечение долга по ипотечному кредиту в качестве обеспечения полученного в банке займа. Это может быть как вновь приобретаемое на кредитные средства жилье, так и уже имеющееся в собственности заемщика.

Еще совсем недавно комнаты не рассматривались банками как ипотечное жилье. Ни один банк не кредитовал покупку комнаты в коммунальной квартире, если в ней есть соседи. Допускался только вариант, когда заемщик выкупал последнюю комнату в коммунальном жилье, а остальные комнаты уже были у него в собственности. Это связано с тем, что при невозврате ссуды у банка могли возникнуть проблемы с взысканием займа посредством коммерции комнаты, т.к. для этого требуется согласие соседей по коммунальной квартире. Теперь, благодаря конкурентной борьбе, уже несколько ипотечных банков предлагают займ на комнату.

Закладываемое жилье должно отвечать требованиям, выдвинутым банком. В первую очередь требования касаются года постройки и технического состояния ипотечного жилья. В течение всего срока ипотечного кредитования, который обычно длится десятилетия, обеспечение долга по ипотечному кредиту должен сохранять свою ликвидность (возможность сбыта на рынке без потерь в стоимости). Именно поэтому многие банки отказываются кредитовать постройки с российскими рублями перекрытиями. Фундамент у здания, в котором находится закладываемое помещение, должен быть каменным, кирпичным или железобетонным.

Некоторые банки-кредиторы выдвигают такие требования к ипотечному жилью как наличие электроэнергии, системы отопления, горячей и холодной воды, отдельной кухни и пр. Если предполагается закладывать строящееся жилье, то требования несколько смягчаются: системы электро-, газо- и водопровода могут быть еще не подключены, а так же может не быть внутренней отделки помещений, сантехнического оборудования и т.п.

И наконец, не все банки-кредиторы соглашаются на то, чтобы в ипотечном жилье были зарегистрированы (прописаны) несовершеннолетние дети и престарелые граждане.

Оценка жилья при ипотечному кредиту

Согласно законодательству об ипотечному кредиту, оценка жилья – это обязательное мероприятие при оформлении ипотечного кредита. Заинтересованы воценке прежде всего банки-кредиторы: им необходима уверенность в том, что предмет обеспечения долга (жилье) может быть продан за ту сумму, которая была выдана в качестве ипотеки на ее приобретение. Проводится оценка профессиональными организациями. Обычно банк имеет одного-двух партнеров-оценщиков и заемщики ипотеки должны пользоваться именно их услугами.

В отчете оценщика определяется рыночная цена жилья. По этой цене ипотечное жилье может быть продано в разумные сроки в случае, если заемщик не сможет погашать ипотечный кредит. Исходя из стоимости, определенной оценщиком, банк выдает заемщику ипотечный кредит. Если продавец жилья запрашивает большую цену, чем та, которую определил оценщик, то заемщику придется изыскивать дополнительные средства для покрытия маржи между суммой, которую просит продавец, и сумой, которую обеспечивает ипотечный кредит.

Ипотечное страхование

Страхование – обязательное условие при оформлении ипотечного кредита. По закону заемщик обязан страховать только предмет обеспечения долга от повреждения и полного уничтожения. Но банки-кредиторы, как правило, требуют, чтобы заемщик дополнительно страховал свою жизнь и трудоспособность и риск утраты права собственности на жилье (титул). Срок ипотечного страхования равен сроку, на который оформляется ипотечный кредит.

При ипотечном страховании жилья банк настаивает на страховке в сумме займа, увеличенной на 10%, но многие заемщики страхуют приобретаемое жилье на полную его цена. При таком варианте, если наступит страховой случай, то страховая организация погаситипотечный займ в банке за заемщика, и выдаст самому заемщику оставшуюся сумму по страховому договору.

Если заемщик (или его работодатель) застраховал ранее жизнь и трудоспособность в какой-либо страховой фирмы, и ему не хочется менять страховщика этих рисков, то ему необходимо подобрать тот банк, который готов зачесть существующий у заемщикастраховой полис, не смотря на то, что страховщик не является его партнером.

Что касается утраты права собственности на жилье, то некоторые банки требуют страховать этот риск на весь период ипотечного кредитования, а некоторые только на 3 года (срок исковой давности по недействительным сделкам). Если жилье приобретается в новостройке, то титул страховать необязательно.

Тарифы на страхование рисков определяются индивидуально для каждого заемщика. Страхование жилья составляет 0,3-0,5% суммы страховки и зависит от того, какие у дома перекрытия (российские рубли или иные), общего технического состояния жилья, наличия отделки и пр. Тариф на страхование жизни и трудоспособности заемщика ипотеки изменяется в пределах 0,3-1,5%. На него влияют возраст заемщика, состояние его здоровья, характер профессиональной деятельности. Иногда банки требуют застраховать так же жизнь созаемщика, если его доходы учитывались при определении размера ссуды. При страховании титулаимеет значение «юридическая чистота» жилья. Тариф по этому риску составляет 0,2-0,7%

В среднем совокупные расходы заемщика на ипотечное страхование составляют 1-1,5% в год от остатка по ссуде с учетом процентов.

Страховые платежи по ипотечному кредиту осуществляются раз в год. Когда подходит срок платежа, банк сообщает в страховую организацию остаток обязательства заемщика, и, исходя из этой суммы, рассчитывается страховой взнос. Таким образом, размер страховых платежейкаждый год уменьшается вместе с займом по займу. Страхование жизни и трудоспособности оплачивается с момента получения займа. Момент страховых выплат по самому жилью зависит от того, какое жилье приобретается – готовое или строящееся. В первом случае заемщик оплачивает страхование недвижимого имущества и титула с момента получения ссуды, а во втором — после оформления жилья в собственность.

При заключении договора страхования ипотечного кредита следует внимательно изучить перечень страховых случаев, по которым убытки будут возмещены. При страховании жизни и трудоспособности страховыми случаями обычно являются смерть застрахованного и частичная или полная утрата трудоспособности (присвоение статуса инвалида I или II группы) в период действия страхового договора. При страховании жилья страховым случаем является гибель или повреждение недвижимого имущества в результате пожара, залива жидкостью, стихийного бедствия, противоправных действий третьих лиц (вандализма, поджога, подрыва взрывчатых веществ), конструктивных дефектов здания, о которых на момент заключения договора страхователю известно не было. Страховым случаем по страхованию титула жилья может быть вступившее в законную силу решение суда, в результате которого заемщик утратил права собственности на предмет ипотечного кредита.

При наступлении страхового случая следует немедленно поставить в известность кредитора и страховую фирму и уточнить порядок действий в той или иной ситуации.

В случае смерти заемщика или получения им инвалидности страховая фирма исполняет за него задолженности по погашениюипотечного займа и уплате процентов. Заложенная квартира переходит в собственность заемщика или его наследников.

В случае повреждения застрахованного жилья, страховщик выплачивает страховое возмещение заемщику. Если жилье было застраховано только на сумму ипотеки, а не на полную цена, то полученных по страховке средств может не хватить на восстановление жилья.

В случае физической утраты жилья или потери права собственности на него, получателем страховой выплаты является банк-кредитор, и он получит от страховой организации остаток долга по ссуде, увеличенный на 10%. Заемщик может получить маржу стоимости жилья и ипотеки, если застраховал жилье на его полную цена.

Контракт ипотечного кредита

Контракт ипотечного кредита - это контракт о обеспечении долга недвижимости. В случае применения ипотечного кредита для решения жилищных проблем, предметом обеспечения долга обычно выступает жилой дом или квартира.

Сторонами по договору ипотечного кредита являются залогодержатель (банк, выдавший ипотечный кредит) и залогодатель (заемщик или созаемщики ипотеки). Стороны должны быть правоспособными и дееспособными, то есть граждане должны быть не моложе 18-ти лет, а юридические лица не должны иметь ограничений по передаче имущества в ипотеку, оговоренных в их учредительных документах.

Требования к договору ипотечного кредита

В договоре ипотечного кредита обязательно должны быть указаны:

предмет ипотечного кредита;

оценочная цена предмета ипотечного кредита;

существо, размер и срок исполнения задолженности, обеспечиваемого ипотечным кредитом;

право (собственность, аренда и др.), в силу которого имущество, являющееся предметом ипотечного кредита, принадлежит залогодателю, и орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавший это право залогодателя.

Предмет обеспечения долга определяется в договоре ипотечного кредита указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. То есть обычно в договоре ипотечного кредита указывается вид недвижимого имущества (квартира или дом), его полный адрес, общая жилая площадь и количество комнат.

Жилой дом, непосредственно связанный с землей, может быть предметом ипотечного кредита только с одновременным обеспечением долга по тому же договору ипотечного кредита земельного участка, на котором он находится. При этом в договоре ипотечного кредита необходимо указывать адрес земельного участка, его площадь, кадастровый номер, а также категорию земель и вид ее разрешенного использования.

Не могут быть заложены дома и квартиры, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и имущество, которое нельзя приватизировать (например, служебные жилые помещения и др.).

При ипотечному кредиту квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом.

При предоставлении ссуды на строительство жилого дома, договором ипотечного кредита может быть предусмотрено обеспечение займа незавершенным строительством и принадлежащим залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства.

Оценочная цена предмета ипотечного кредита определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в ипотечном договоре в денежном выражении. При этом оценочная цена земельного участка не может быть установлена ниже его нормативной цены.

Иногда в договоре ипотечного кредита стороны указывают несколько оценок предмета ипотечного кредита: например, цена по оценке БТИ и цена по заключению оценочной фирмы. В этом случае целесообразно особо отметить ту оценку, которую обе стороны договора ипотечного кредита считают справедливой (оценку, о которой стороны договорились), чтобы контракт ипотечного кредита не считался ничтожным.

Если ипотека обеспечивает обязательство, возникшее из кредитного договора, то в договоре ипотечного кредита указывают основные условия кредитования – кто является кредитором и заемщиком, сумму займа, ставку %, срок, размер ежемесячных платежей и порядок погашения ссуды. Это и является существом, размером и сроком исполнения долга, обеспечиваемого ипотечным кредитом – то есть необходимыми элементами договора ипотечного кредита.

Если стороны не согласовали хотя бы один из существенных пунктов, то контракт ипотечного кредита считается незаключенным, никаких прав и обязанностей у сторон данного договора не возникает и все связанные с ним сделки являются так же недействительными.

Если права залогодержателя удостоверяются заклада, то в договоре ипотечного кредита это должно быть указано. В противном случае его не зарегистрируют.

Права и обязанности сторон по договору ипотечного кредита

Заемщик ипотеки имеет право проживать в заложенном доме или квартире, а так же зарегистрировать на этой жилплощади всех членов семьи. Право на проведение перепланировки, сдачу в рентау или торговую деятельность заложенного жилья обычно в договоре ипотечного кредита ограничивается – как минимум необходимо разрешение банка-кредитора.

В соответствии с договором ипотечного кредита залогодержатель (ипотечный банк) вправе проверять состояние и условия содержания заложенной недвижимого имущества. Если правила пользования имуществом, а также обязанности по необходимому страхованию нарушаются, банк имеет право потребовать досрочного погашения займа.

Право требования досрочного погашения ссуды возникает у банка также в случае неуплаты или несвоевременной уплаты суммы задолженности, в том числе при нарушении сроков внесения платежей по ипотеке более трех раз в течение года.

При невыполнении заемщиком требований о досрочном погашении ипотеки, банк вправе наложить взыскание на заложенную недвижимость как в судебном порядке, так и во внесудебном (путем подписания соглашения между заемщиком и кредитором). Имущество, заложенное по договору ипотечного кредита, на которое по решению суда обращено взыскание, реализуется путем торговли с аукционов.

Заключение и регистрация договора ипотечного кредита

Контракт ипотечного кредита заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотечного кредита. Контракт ипотечного кредита не подлежит обязательному нотариальному удостоверению, но стороны по своему желанию (или по требованию ипотечного банка) вправе сделать это. Контракт ипотечного кредита считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Для государственной регистрации договора ипотечного кредита необходимы следующие документы:

заявление от залогодателя и залогодержателя;

Контракт ипотечного кредита и его копии;

документы, указанные в договоре ипотечного кредита в качестве приложений;

кредитный или иной контракт, исполнение которого обеспечивает ипотека;

документ об уплате государственной пошлины;

иные документы, необходимые для государственной регистрации ипотечного кредита в соответствии с законодательством РФ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В случае если права залогодержателя удостоверяются заклада, дополнительно представляют также закладную и документы, названные в ней в качестве приложений, и их копии.

Ипотека должна быть зарегистрирована в течение 15 дней со дня представления необходимых документов путем совершения регистрационной записи об ипотечному кредиту в ЕГРП. Удостоверяется регистрация ипотечного кредита путем надписи на договоре ипотечного кредита, содержащей полное наименование органа, осуществляющего регистрацию прав, дату, место регистрации и номер, под которым она зарегистрирована.

Прекращение договора ипотечного кредита

Если контракт ипотечного кредита исполнен или прекратил свое действие по другим причинам, необходимо погасить запись о регистрации ипотечного кредита. Это делают на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя или на основании решения суда о прекращении ипотечного кредита. Если выдана закладная, то при погашении регистрационной записи об ипотечному кредиту данный документ аннулируют и передают ранее обязанному по ней лицу по его требованию.

Законодательство по договору ипотеки

Правоотношения по договору ипотечного кредита регулируются следующими нормативными документами:

Конституция РФ; 

Гражданский Кодекс РФ; 

Жилищный кодекс РФ; 

Федеральный закон О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; 

Федеральный закон Об ипотечному кредиту (обеспечении долга) недвижимого имущества; 

другие нормативные акты.

Закладная

Права залогодержателя по обеспеченному ипотечным кредитом долгу и по договору об ипотечному кредиту могут быть удостоверены заклада, поскольку иное не установлено Федеральным законом "Об ипотечному кредиту (обеспечении долга недвижимого имущества)".

Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца:

право на получение исполнения по финанссовому обязательству, обеспеченному ипотечным кредитом, без представления других доказательств существования этого займа;

право обеспечения долга на имущество, обремененное ипотечным кредитом. Обязанными   по   заклада   лицами   являются   должник   по   обеспеченному   ипотечным кредитом

Займу и залогодатель.

Составление и выдача заклада не допускаются, если:

предметом ипотечного кредита являются предприятие как имущественный комплекс, леса либо права ренты на них;

Ипотечным кредитом обеспечивается денежное обязательство, сумма обязательства по которому на момент заключения договора не определена и которое не содержит условий, позволяющих определить эту сумму в надлежащий момент.

Если же несмотря на наличие этих оснований условие о заклада будет включено в контракт об ипотечному кредиту, то такое условие будет признано недействительным.

Закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом - также должником по обеспеченному ипотечным кредитом займу. Закладная выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, после государственной регистрации ипотечного кредита.

Должник по обеспеченному ипотечным кредитом долгу, залогодатель и законный владелец заклада по соглашению могут изменить ранее установленные в ней условия.

Государственная регистрация соглашения об изменении содержания заклада должна быть осуществлена в течение одного дня с момента обращения заявителя в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав.

В случае аннулирования заклада и одновременно с этим выдачи новой заклада вместе с заявлением о внесении изменений в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним залогодатель передает в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, новую закладную. Новая закладная вручается залогодержателю в обмен на находящуюся в его законном владении закладную.

Аннулированная закладная хранится в архиве органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, до момента погашения регистрационной записи об ипотечному кредиту.

Закладная на момент ее выдачи первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, должна содержать:

слово "закладная", включенное в название документа;

имя залогодателя и указание места его регистрации либо его наименование и указание места нахождения, если залогодатель - юр. лицо;

имя первоначального залогодержателя и указание места его регистрации либо его наименование и указание места нахождения, если залогодержатель - юрлицо;

название кредитного договора или иного финансового обязателства, исполнение которого обеспечивается ипотечным кредитом, с указанием даты и места заключения такого договора или основания возникновения обеспеченного ипотечным кредитом долга;

имя должника по обеспеченному ипотечным кредитом займу, если должник не является залогодателем, и указание места регистрации должника либо его наименование и указание места нахождения, если должник - юр. лицо;

указание суммы задолженности, обеспеченного ипотечным кредитом, и размера процентов, если они подлежат уплате по этому долгу, либо условий, позволяющих в надлежащий момент определить эту сумму и проценты;

указание срока уплаты суммы займа, обеспеченного ипотечным кредитом, а если эта сумма подлежит уплате по частям - сроков (периодичности) соответствующих платежей и размера каждого из них либо условий, позволяющих установить эти сроки и размеры платежей (план погашения обязательства);

название и достаточное для идентификации описание имущества, на которое установлена ипотека, и указание места нахождения такого имущества;

денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека, а в случае если установление ипотечного кредита является обязательным в силу закона - денежную оценку имущества, подтвержденную заключением оценщика;

наименование права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотечного кредита, принадлежит залогодателю, и органа, зарегистрировавшего это право, с указанием номера, даты и места государственной регистрации, а если предметом ипотечного кредита является принадлежащее залогодателю право ренты - точное название имущества, являющегося предметом ренты, и срок действия этого права;

указани е на то, что имущество, являющееся пред метом ипотечного кредита, обременено правом пожизненного пользования, ренты, сервитутом, иным правом либо не обременено никаким из подлежащих государственной регистрации прав третьих лиц на момент государственной регистрации ипотечного кредита;

подпись залогодателя, а если он является третьим лицом - также должника по обеспеченному ипотечным кредитом займу;

сведения о государственной регистрации ипотечного кредита, предусмотренные п. 2 ст. 22 Федерального закона "Об ипотечному кредиту (обеспечении долга недвижимого имущества)";

указание даты выдачи заклада первоначальному залогодержателю. Документ, названный "закладная", в котором отсутствуют какие-либо из вышеперечисленных данных, не является заклада и не подлежит выдаче первоначальному залогодержателю.

При недостаточности на заклада места для отметок о новых владельцах и частичном исполнении обеспеченного ипотечным кредитом долга либо записи иных необходимых свед ений к заклада прикрепляется добавочный лист, надписи и отметки на котором делаются таким образом, чтобы они начинались на заклада и заканчивались на этом листе.

Все листы заклада составляют единое целое. Они должны быть пронумерованы и скреплены печатью органа, осуществляющего государственную регистрацию прав. Отдельные листы заклада не могут быть предметом сделок.

При несоответствии заклада договору об ипотечному кредиту или договору, обязательство из которого обеспечено ипотечным кредитом, верным считается содержание заклада, если ее потребитель в момент совершения сделки не знал и не должен был знать о таком несоответствии. Это правило не распространяется на случаи, когда владельцем заклада является первоначальный залогодержатель.

Законный владелец заклада имеет право требовать устранения вышеуказанного несоответствия путем аннулирования заклада, находящейся в его владении, и одновременной с этим выдачи новой заклада, если требование было заявлено немедленно после того, как законному владельцу заклада стало известно о таком несоответствии.

Составитель заклада несет ответственность за убытки, возникшие в связи с указанным несоответствием и его устранением.

К заклада могут быть приложены документы, определяющие условия ипотечного кредита. Если документы, прилагаемые к заклада, не названы в ней с такой степенью точности, которая достаточна для их идентификации, и в заклада не сказано, что такие документы являются ее неотъемлемой частью, такие документы необязательны для лиц, к которым права по заклада перешли в результате ее торгово-промышленной деятельности, обеспечения долга или иным образом.

При осущ ествл ении своих прав, пред усмотренных федеральным законом или договором, владелец заклада обязан предъявлять закладную тому обязанному лицу (должнику или залогодателю), в отношении которого осуществляется соответствующее право, по его требованию, если только при обеспечении долга заклада она не передана в депозит нотариуса или не заложена с передачей ее залогодержателю заклада.

Однако должник по долгу, обеспеченному ипотечным кредитом, получивший от законного владельца заклада письменное уведомление о регистрации последнего в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним с надлежаще заверенной выпиской из этого реестра, обязан осуществлять промежуточные платежи по вышеуказанному займу, не требуя всякий раз предъявления ему заклада. Такая обязанность должника прекращается по получении письменного уведомления от этого или другого законного владельца заклада об уступке прав по заклада.

Залогодержатель по исполнении обеспеченного ипотечным кредитом задолженности полностью обязан передать закладную залогодателю, а в случае, если обязательство исполняется по частям, -удостоверить его частичное исполнение способом, достаточным для залогодателя и очевидным для возможных последующих владельцев заклада, в том числе приложением соответствующих финансовых документов или совершением на заклада записи о частичном исполнении займа.

Должник по обеспеченному ипотечным кредитом долгу погашает свой займ полностью или в части надлежащим исполнением своих обязанностей по заклада в соответствии с планом погашения обязательства ее законному владельцу или лицу, письменно уполномоченному законным владельцем заклада на осуществление прав по ней.

В случае передачи заклада в депозит нотариуса при обеспечении долга заклада должник по обеспеченному ипотечным кредитом займу исполняет свое обязательство внесением задолженности в депозит нотариуса.

Обязанное по заклада лицо вправе отказать предъявителю заклада в осуществлении им прав по заклада:

если судом принят к рассмотрению иск о признании недействительной уступки прав по данной заклада либо о применении последствий недействительности этой сделки;

если предъявленная закладная недействительна в связи с ее утратой законным владельцем и выдачей дубликата заклада либо в связи с нарушением порядка выдачи заклада или ее дубликата, за которое обязанные по ним лица не отвечают;

если должник по основаниям, указанным в п. 2 ст. 48 Федерального закона "Об ипотечному кредиту (обеспечении долга недвижимого имущества)", признается частично исполнившим обязательство.

Обязанное по заклада лицо не вправе приводить против требований законного владельца заклада об осуществлении прав по ней никаких возражений, не основанных на заклада.

Нахождение заклада у любого из обязанных по ней лиц или в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, свидетельствует, если иное не доказано или не установлено Федеральным законом "Об ипотечному кредиту (обеспечении долга недвижимого имущества)", что обеспеченное ипотечным кредитом обязательство исполнено. Лицо, в обладании которого окажется закладная, обязано незамедлительно уведомить об этом других лиц из числа вышеуказанных.

Пример. Между ООО "Восток" (кредитор) и ООО "Центр-Сервис" (должник) заключен контракт кредита, согласно которому в обеспечение надлежащего исполнения долга по возврату полученной в заем денежной суммы ООО "Восток" должно было передать определенные товары. Залоговое обязательство было подтверждено выдачей заклада.

ООО "Восток" обратилось в судебные органы за взысканием займа за счет заложенного имущества. Однако в ходе судебного процесса ООО "Центр-Сервис" представило надлежаще оформленную закладную, находившуюся непосредственно у него. На основании представления заклада обязанным по ней лицом судом был сделан вывод (поскольку иное доказано не было) об исполнении долга, обеспеченного обеспечением долга (о фактическом возврате задолженности).

Если закладная аннулируется, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, незамедлительно по получении им заклада аннулирует ее путем проставления на лицевой стороне штампа "погашено" или иным образом, не допускающим возможности ее обращения, за исключением физического уничтожения заклада.

Восстановление прав по утраченной заклада производится залогодателем, а если он является третьим лицом - также должником по обеспеченному ипотечным кредитом долгу на основании:

заявления в их адрес лица, означенного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в качестве залогодержателя, если по данным, внесенным в этот Реестр в соответствии со ст. 16 Федерального закона "Об ипотечному кредиту (обеспечении долга недвижимого имущества)", можно установить законность восстанавливаемых прав по утраченной заклада;

решения суда, вынесенного по результатам рассмотрения в порядке особого производства дела об установлении фактов, имеющих юридическое значение, в соответствии с процессуальным законодательством России.

Залогодатель, а если он является третьим лицом - также должник обязаны по обеспеченному ипотечным кредитом займу в минимально возможные сроки составить дубликат заклада с отметкой на нем "дубликат" и передать его в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав.

Дубликат заклада выдается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, путем вручения лицу, утратившему закладную, и должен полностью соответствовать утраченной заклада.

Составитель дубликата заклада несет ответственность за убытки, возникшие в связи с несоответствием дубликата заклада утраченному документу. Обязанные по заклада лица не имеют права отказывать законному владельцу дубликата заклада в осуществлении прав по ней в связи с вышеуказанным несоответствием, если они за него отвечают.

Погашение займа при ипотечному кредиту

После получения ипотеки и благополучной покупки на эти средства жилья, наступает время расчетов по займу. «Погасить займ» означает, что на указанный кредитором счет зачислена вся сумма ссуды и причитающихся по нему процентов. Ипотечное кредитование – долгосрочный проект и погашение займа осуществляется частями. Для удобства заемщика и банка-кредитора, существует несколько способов погашения ссуды. И, кроме того, заемщик не должен забывать о дополнительных возможностях сэкономить свои время и деньги, а именно о досрочном погашении займа и о перекредитовании.

Способы погашения ссуды

Способ погашения ипотеки включает в себя периодичность осуществления платежей, сроки и размер платежей, а так же форму платежей – наличными деньгами, безналично или пр.

В случае ипотечного кредита платежи, как правило, осуществляются ежемесячно, при этом часто кредитором определяется платежный период, например с 15-го по 20-е число месяца. К заемщикам, нарушающим установленные сроки платежа, могут применяться штрафные санкции по условиям кредитного договора.

Размер платежей определяется графиком платежей, который обычно выдается заемщику сразу после подписания кредитного договора. Кредиторы могут требовать точного соответствия (до копеек) перечисляемой суммы и той, которая указана в графике платежей. И недоплата и переплата может быть расценена кредитором как неисполнение заемщиком долгов по договору ипотечного кредита, что чревато штрафными санкциями или даже требованием досрочного погашения займа.

По форме платежи могут быть наличными: когда заемщик вносит через кассу банка деньги на свой ссудный счет. В этом случае заемщику следует помнить о том, что не во всех банках работают вечерние кассы и о том, что платежи нельзя осуществить в выходные и праздничные дни.

В случае, если платежи осуществляются безналично, то это может быть перевод денег со счета заемщика, открытого в каком-либо банке, на счет банка-кредитора. При этом следует иметь в виду, что межбанковские переводы являются платной услугой и что на их выполнение требуется время (1-3 дня). Чтобы сократить расходы времени и денег по переводу, заемщик может открыть свой счет непосредственно в банке-кредиторе.

Другой вариант безналичных расчетов по ссуде – это ежемесячный перевод в счет погашения ссуды части заработной платы до ее получения. В этом случае заемщик должен написать заявление на имя руководителя предприятия, на котором он работает, и согласовать детали осуществления перевода с бухгалтерией предприятия.

Досрочное погашение займа

Большинство ипотечных программ предусматривает возможность досрочного погашения ссуды с минимальным мораторием (запретом) на досрочное погашение порядка 6 месяцев. Но в то же время почти все ипотечные банки устанавливают некое минимальное значение суммы досрочного погашения (например, 10000 российский рубль.). Только накопив эту минимальную сумму, заемщик может подать кредитору заявление на досрочное погашение займа. Заявление пишется по форме банка-кредитора.

Досрочно можно погасить как весь ипотечный кредит, так и его часть. В случае частичного досрочного погашения ссуды, заемщик имеет право либо уменьшить сумму ежемесячных платежей на оставшийся период кредитования, либо оставить размер платежейпрежним, а сократить сам период кредитования. Уменьшение суммы ежемесячных платежей снижает нагрузку на семейный бюджет, а так же дает возможность получения нового займа. Сокращение срока кредитования существенно снижает сумму переплаты заемщика за жилье, приобретаемое по ипотечному кредиту. Что выгоднее - решает заемщик. После проведения досрочного погашения ссуды, банк-кредитор должен предоставить заемщику новый график платежей.

В случае полного досрочного погашения, заемщику необходимо запросить в банке-кредиторе точную сумму займа и процентов по нему на предполагаемую дату полного погашения. После осуществления всех необходимых платежей, заемщик должен зарегистрировать в учреждении юстиции прекращение ипотечного кредита, то есть снятие залогового обременения с приобретенного жилья. И наконец, заемщик должен уведомить о полном досрочном погашении ссуды страховую организацию чтобы вернуть себе деньги за оплаченный, но неиспользованный страховой период.

Перекредитование

Перекредитование – это получение займа с более низкой % ставкой для погашения ссуды с более высокой ставкой, взятого ранее. В условиях конкурентной борьбы ипотечных банков, заемщик может успешно пользоваться этим инструментом для уменьшения переплаты за жилье, приобретаемое по ипотечному кредиту. Естественно, что при оценке выгодности операции перекредитования, необходимо учитывать дополнительные расходы, связанные с получением нового займа.

Как с помощью социальной ипотечного кредита купить квартиру

Программа «Социальная ипотека» была разработана Департаментом жилищной политики и жилищного фонда города Москвы для нуждающихся в улучшении жилищных условий (очередников). В разных регионах Российской Федерации у программы с таким названием разные условия, однако в нашей статье речь пойдет о московской программе.

Стоит отметить, что в некоторых банках присутствуют ипотечные программы с похожими названиями. В этом случае уточнять условия нужно в банке.

Ипотека для очередников

Итак, программа «Социальная ипотека» предоставляет возможность очереднику купить квартиру по ипотечному кредиту. Соответственно, эта программа относится к коммерческим программам приобретения жилья для очередников и требует определенного уровня прибыли очередника и его семьи. В связи с этим в программе могут участвовать только очередники, вставшие на учет ранее 1 марта 2005 г. (после этой даты на учет принимаются только малоимущие москвичи, что автоматически делает невозможным их участие в коммерческих программах).

По условиям программы очередник берет займ в частном банке «Московское ипотечное агентство» (КБ «МИА»). Займ предоставляется по плану «Социальный классический». Ставка кредитования – 10,5%, срок – от 3 до 30 лет, но максимальный срок ссуды определяется возрастом трудоспособных членов семьи: займ должен быть погашен до исполнения заемщику 60 лет. Размер займа составляет от 30% до 90% стоимости квартиры, однако максимальная сумма ссуды определяется платежеспособностью клиента. К рассмотрению принимаются доходы, подтвержденные официально (2-НДФЛ, 3-НДФЛ, 4-НДФЛ), а также иные дополнительные доходы заемщика.

Досрочное погашение допускается не ранее чем через 24 месяца. После этого срока досрочное погашение производится без штрафных санкций. Минимальный размер частичного досрочного погашения – 30 000 деревянных. Платежи по займу рассчитываются по аннуитетной схеме.

Кто может быть участником программы

Для получения займа очередник должен иметь стаж по последнему месту работы не менее 6 месяцев. Все будущие собственники квартиры, кроме несовершеннолетних, должны выступать созаемщиками при получении ссуды. Доходы созаемщиков старше 60 лет и инвалидов в расчет не принимаются. Все заемщики и созаемщики обязаны иметь регистрацию в городе Москве и быть гражданами Российской Федерации. Заемщиком и созаемщиками могут быть только очередники, признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий в городе Москве. При участии в программе несовершеннолетних детей обязательно разрешение органов опеки и попечительства на передачу квартиры в ипотеку. Сбор за проведение кредитной сделки составляет 0,9% от стоимости квартиры, указанной в предварительном договоре (или договоре купли-торговой деятельности), но не более 6000 рубальков.

Теперь поговорим об объекте кредитования – квартире. Квартира предоставляется в доме, построенном за счет бюджета города Москвы (распоряжение ДЖП и ЖФ № 927 от 13 ноября 2006 г.). Поэтому после положительного решения банка об ипотечном кредите может пройти достаточно длительное время (до года) до получения ордера на квартиру. Как правило, одновременно сдаются квартиры в одном районе, поэтому выбора между несколькими районами у очередника нет. Фактически очередник покупает квартиру на «вторичном» рынке, так как квартира сначала оформляется в собственность города, а затем по договору купли-коммерции продается очереднику.

Цена квадратного метра для очередников

Цена квадратного метра рассчитывается по «Методике расчета выкупной стоимости жилых помещений, находящихся в собственности города Москвы, для реализации гражданам в рамках городских жилищных программ», утвержденной постановлением правительства Москвы от 14 августа 2007 г. № 703-ПП. В ней, кроме исходной стоимости строительства, серии дома и других параметров, учитывается также коэффициент, зависящий от даты постановки. Алгоритм расчета коэффициента приведен в «Методике…». Суть его такова: ежегодно правительство Москвы выпускает документ, в котором указано, какой год постановки обеспечивается жилыми помещениями в текущем году. Так, в 2007 году таким документом являлось постановление Правительства Москвы от 19 июня 2007 г. № 468-ПП «Об итогах выполнения городских жилищных программ в 2006 году и о городских жилищных программах на 2007–2008 годы», по которому в 2007 году жилыми помещениями обеспечиваются очередники по категориям учета «общие основания», вставшие на очередь до 1 января 1988 г., и очередники «первоочередных» категорий, вставшие на учет до 1 января 1990 г. Год постановки (1987 для общей очереди и 1989 для «первоочередной) называется «годом обеспечения». Коэффициент для очередников с текущим «годом обеспечения» составляет 0,3 – то есть фактически они платят всего 30% от стоимости квадратного метра, рассчитанного по методике. Очередники, вставшие на год позже, имеют коэффициент 0,31, и т. д. «Единица» будет у очередников, вставших на очередь на 10 лет позже текущего «года обеспечения». Очередники, вставшие на 11 и более лет позже «года обеспечения» (на сегодняшний день это 2000-й и более поздние года), имеют так называемый «повышающий коэффициент» – от 1,12 до 1,7. Таким образом, цена квадратного метра получается гораздо ниже среднерыночной в городе Москве для очередников до 2000 года, чего уже нельзя сказать о жилье для очередников, вставших на очередь позднее.

Квартира оформляется в равнодолевую собственность на всех членов семьи – участников программы. До полной выплаты займа квартира находится в обеспечении долга у банка, поэтому прописка других членов семьи, сдача в рентау и другие вопросы решаются при согласии банка.

Требования к заемщикам и созаемщикам

Для получения ссуды банк требует страховые полисы на страхование жизни и временной потери трудоспособности заемщика и созаемщика и страхование приобретаемой квартиры от рисков повреждения (после оформления квартиры в собственность). Личному страхованию подлежат заемщики, имеющие учтенный при рассмотрении банком профит. Страховые платежи уплачиваются ежегодно. Ориентировочная цена страхования составляет до 1% в год от остатка основной суммы займа, увеличенной на 10%. По всем полисам страхования выгодоприобретателем является банк.

Банк выделяет следующие преимущества плана «Социальный классический»:

участие в качестве созаемщиков (и будущих собственников квартиры) лиц старше 60 лет и инвалидов без учета их выгоды;

оформление права собственности приобретаемого жилья на заемщика и созаемщиков;

при расчете кредитоспособности во внимание принимается совокупный профит семьи с учетом указанных ограничений.

Максимальный размер займа – 90% от стоимости квартиры, равно как и максимальный срок кредитования – 30 лет, – тоже относятся к преимуществам кредитного плана.

Обязательным условием как социальной ипотечного кредита, так и других жилищных программ правительства Москвы является прописка в полученную квартиру всех очередников, получивших жилье, и выписка из жилого помещения, где они стоят на учете на текущий момент (кроме случаев, когда жилое помещение получено «в дополнение» к имеющемуся). После оформления квартиры в собственность очередники также снимаются с учета. Консультации по программе и оформление квартиры в собственность проводит ГУП города Москвы «Агентство по реализации жилищных задолженностей и субсидий».

Американская модель

Принятая в Соединенных штатах Америки Америки, в Стране кленового листа, модель ипотечного кредитования жилья характеризуется наличием мощного вторичного рынка ипотечных ценных бумаг, который обеспечивает приток кредитных ресурсов в первичный рынок ипотечного кредита. Часто такую модель называют “расширенной открытой”.

Принцип действия американской модели заключается в следующем:

Физ. лицо, имеющее определенный уровень ежегодного профита, сразу приобретает готовое жилье, оплачивая при этом лишь незначительную часть его стоимости собственными средствами, а вся оставшаяся часть идет от специализированного ипотечного банка – в виде кредита, полученный под обеспечение долга приобретаемой недвижимого имущества, реже – недвижимого имущества, уже находящейся в собственности клиента. Кроме ипотечного банка, кредитором в США могут выступать ссудосберегательные ассоциации и обычные частные банки. Срок возврата ипотеки колеблется от 15 до 30 лет, в зависимости от выбранного типа договора ипотечного кредита и ежегодного прибыли заемщика. % ставка за займ составляет 7-9 процентов годовых. Особенностью ипотечного кредитования в США является то, что долги физ. лицам там выдаются только под приобретение готового жилья, а под строительство – нет.

Процесс сбора информации, андеррайтинга и оформления ипотечного договора схож с такими же процедурами в европейской модели ипотечного кредита. Обычно ипотечные банки, заинтересованные в выдаче ссуды, поручают отдельным организациям, так называемым “закладам брокерам”, начальное оформление займа, включающее в себя андеррайтинг, сбор информации о заемщике, оценку риска ссуды, и т.д. Услуги этой компании стоят не менее 1% от общей суммы займа. Ипотечный банк сосредотачивает свои усилия на том, чтобы гарантировать себе получение дохода и застраховать себя от наступления неблагоприятных обстоятельств. Банк привлекает оценочную компанию для определения стоимости закладываемого имущества. Причем услуги оценщика оплачиваются самим ипотечным банком. В случае положительного решения банка о выдаче ссуды, составляется два документа: 1) долговое обязательство, регулирующее все вопросы займа (учетную ставку процента, сроки и порядок внесения платежей, штрафные санкции за отсрочку, и т.д.); 2) ипотечный контракт с указанием прав и обязанностей сторон. Ипотечный контракт должен быть обязательно зарегистрирован в местной регистрационной службе, но его нотариального удостоверения не требуется. Потребность в двух документах при оформлении ипотечного кредита связана с обеспечением потенциальной возможности сбыта займов.

Кредита, которые выдаются банком, объединяются в пул (пакет) ипотечных кредитов, и продаются внешним инвесторам. Поступления от торговли пускаются в оборот, и тем самым начинается новый цикл кредитования.

На этом этапе начинается действие вторичного рынка ипотечного кредита. Здесь задействован очень сложный механизм. Центральное место в нем занимают такие учреждения, как Федеральная национальная ипотечная ассоциация -“Фенни Мэй” (Fanny Mae), Правительственная национальная ипотечная ассоциация - “Джинни Мэй” (Ginnie Mae), Федеральная корпорация жилищного ипотеки - “Фредди Мэк” (Freddie Mac). Они приобретают пул займов у ипотечных банков, фактически покупая право кредитора на заложенное имущество. При этом на обратной стороне долговых займов делаются передаточные надписи, а в регистрационных реестрах делается запись об этой операции. Купля-торговая деятельность пула ипотечных кредитов оформляется специальным актом. Обязательно производится андеррайтинг, и подтверждается кредитоспособность заемщика. После покупки займов, с ипотечным банком заключается отдельное соглашение об обслуживании ссуды, которое состоит в: 1)взимании ежемесячных платежей и направлении соответствующих средств инвесторам, купившим кредиты; 2) защите интересов инвестора в случае возникновения споров по ссуде, и т.д; 3) информировании заемщика о состоянии рынка ипотечных кредитов, и другие услуги. Учреждение, купившее пул ипотечных кредитов, выпускает ценные бумаги (акции или облигации), которые обеспечиваются ипотечными кредитами. Акции продаются затем инвестиционному банку, а последний реализует их по доступным ценам рядовым инвесторам – гражданам США. Ценные бумаги, обеспеченные займами ипотечных банков, не имеют права приобретать лица, не имеющие американского гражданства.

Существует такой инструмент, без которого использование ипотечного кредитования в США невозможно, - это страхование. Ему придается огромное значение. В сфере страхования займов действуют как государственные, так и частные организации. В зависимости от компании, страхующей займ, ипотечного кредита принято делить на четыре вида:

обыкновенные ипотечного кредита, застрахованные частным образом;

Ипотечного кредита, застрахованные Федеральной жилищной администрацией;

Ипотечного кредита, застрахованные Ведомством по делам ветеранов;

Ипотечного кредита, застрахованные Администрацией сельскохозяйственного жилищного строительства.

Необходимость страхования ипотек возникла во время Великой депрессии 30-ых годов, когда большинство организаций по ипотечному кредитованию обанкротилось, из-за разорения заемщиков и невыплат платежей по выданным займам. Чтобы наладить ситуацию с выдачей и обслуживанием ипотек, была создана Федеральная жилищная администрация, которая вначале была полностью государственной компанией, но со временем приватизировалась. Кстати, в то же время создалась и “Фенни Мэй”, которая также в начале была государственной фирмой, а затем стала частной. Поскольку займы страховались государственным учреждением, появилась заинтересованность кредитора в предоставлении ссуд. Сейчас большинство займов, выдаваемых ипотечными банками на приобретение отдельных жилых домов, застраховано Федеральной жилищной администрацией.

Спрос инвесторов на ипотечного кредита, застрахованные Ведомством по делам ветеранов и Федеральной жилищной администрацией, Администрацией сельскохозяйственного жилищного строительства более высок, чем на обыкновенные ипотечного кредита, и поэтому такие ипотечные кредиты (а они носят название “квалифицированных займов”) легче продаются. Созданные на основе квалифицированных займов ипотечные облигации разрешено приобретать институциональным инвесторам – страховым, пенсионным и взаимным фондам, как надежные инвестиционные бумаги с наивысшим рейтингом.

Государство, выполняя социальные функции по обеспечению жильем семей с низкими выгодами, ведет отдельную кредитную политику, которая дополняет систему рыночного ипотечного кредитования жилья. Федеральные органы США предоставляют два вида так называемых займов помощи: льготные строительные долги и субсидируемые займы на приобретение жилья в собственность. Льготные строительные долги выдаются строительным компаниям на возведение домов, квартиры в которых будут сдаваться в наем с регулируемой квартирной платой семьям, доходы которых не превышают устанавливаемого государством уровня. Субсидируемые займы на приобретение жилья в собственность предоставляются на покупку частных домов лицам, которые не в состоянии оплатить рыночный займ. Критерии для отбора потенциальных заемщиков устанавливаются, в зависимости от величины семейного выгоды и обеспеченности жильем.

Сильная конкуренция на рынке ипотечного кредита США, а также развитие различных форм кредитования привело к появлению всевозможных видов ипотек (закладов), среди которых самыми распространенными стали следующие:

Общая закладная – при которой займ относится более чем к одной части недвижимости. В таких закладов указывается, что часть заложенного имущества должника может быть возвращена при возврате определенной части займа.

Комплексная закладная – займ берется не только под недвижимое имущество, но и под предметы личной собственности, прилагаемые к недвижимого имущества.

Перевешивающая закладная – дает возможность заемщику, выплачивающему уже существующий займ по заклада, получить дополнительный займ от другого кредитора. Новый кредитор берет на себя уплату существующего кредита и предоставляет заемщику новый займ под более высокий процент.

Кроме того, заемщик имеет право выбрать себе ипотечный кредит, условия обслуживания которого наилучшим образом подходят именно для него. Ипотечные банки предлагают целый ряд займов, в зависимости от условий его оплаты:

Полностью амортизированный займ – требует от должника равную сумму денег ежемесячно. Деньги идут сначала на погашение процента за займ, а затем на погашение основной суммы обязательства.

Частично амортизированный займ – выдается по льготной % ставке, в качестве компенсации за гарантированное участие в профита, которую получит заемщик, продав через определенное время свое имущество.

Линейно амортизированный займ – предполагает внесение платежей неравными суммами. Размер каждого платежа определяется существующей на определенную дату величиной непогашенного задолженности и процентов по нему. Основная часть займа погашается равными долями, а проценты – неравными.

Займ с прямым платежом – по процентам выплачиваются периодические платежи, а основная сумма обязательства должна быть выплачена до истечения срока предоставленного ссуды.

Займ со ступенчатыми выплатами – здесь заемщик вносит установленные ежемесячные платежи в течение первых нескольких лет, и большие платежи в оставшийся период, когда, как предполагается, должны вырасти доходы заемщика.

Займ с раздутым платежом – требует периодических платежей, последний из которых должен быть более высоким, чем все остальные.

Займ с растущей выплатой по основной сумме – предполагает выплаты по фиксированному проценту, но выплаты по основному обязательству возрастают в период роста выгод заемщика. Причем выбор периода возросших платежей остается за заемщиком.

Займ с регулируемой нормой – норма процента по такому займу колеблется в зависимости от макроэкономической ситуации. Заемщик, при этом виде займа, может оплатить в предварительном порядке весь заем, без наложения штрафа.

.Займ с перезаключаемой нормой – условия ссуды изменяются каждые 3,4 или 5 лет, в течение которых процентная ставка за займ может расти или падать, в зависимости от макроэкономической ситуации. Предварительная оплата суммы займа разрешена.

Несмотря на такое многообразие форм, и видов ипотеки, учитывающих текущее финансовое положение заемщиков, возникают ситуации, когда должник не может во время выплатить свой ежемесячный платеж. В этом случае ипотечный банк направляет уведомление заемщику о необходимости внесения платежа. Через 10 дней посылается новое уведомление, еще через 30 дней должник вновь оповещается о невыполнении им долгов. После этого, если выясняется, что заемщик в затруднении выплачивать платежи, банк предлагает заемщику различные выходы из создавшегося положения. Если предпринятые меры не дали результатов, банк уведомляет клиента об обращении взыскания на его заложенную недвижимость, что является обязательным условием по договору ипотечного кредита. В некоторых штатах требуется также и оповещение общественности через опубликование объявления в средствах массовой информации.

Порядок обращения взыскания на заложенное имущество в США законодательно устанавливается не на федеральном уровне, а на уровне штатов. В 25 штатах установлен несудебный, административный способ обращения взыскания. Законодательство остальных 25 штатов требует судебного разбирательства. В данных штатах ипотечный банк нанимает адвоката, который обязан передать документы о сбыту заложенного имущества в суд после самой торгово-промышленной деятельности имущества на конкурсе. Суд проверяет соблюдение требований законодательства при торговле недвижимого имущества, и он вправе объявить результаты торгов недействительными. При административном порядке обращения взыскания, удостоверение, подтверждающее право на приобретение недвижимости выдается лицом, проводившим конкурс, и каких-либо проверок на предмет законности сделки не требуется.

Процедура изъятия имущества у не выполнившего свои долга заемщика может носить длительный характер, особенно в случае судебного разбирательства. В разных штатах она длится от 1 до 15 месяцев. Некоторые штаты законодательно устанавливают возможность возврата заемщиком своих прав на жилье даже после торговой деятельности его с продажи с молотка. Например, в штате Огайо срок восстановления прав на жилой дом после коммерции равен 12 месяцам. Связано это с тем, что даже при крайних мерах власти штатов стараются защитить интересы физ. лиц-заемщиков.

Реализация американской модели ипотечного кредита стала возможной благодаря созданию расширенной инфраструктуры ипотечного рынка при активном содействии государства, которое заключается в частичном контроле над дополнительном выпуске ценных бумаг, обращающихся на вторичном рынке. Одним из условий контроля государства является наличие жесткого баланса между совокупной стоимостью эмитированных и обращающихся в каждый данный момент на вторичном рынке и стоимостью закладов, проданных ипотечными банками эмитентам в обеспечение этой дополнительного выпуска.

Американская модель ипотечного кредита является эффективной и стабильной системой кредитования из-за разграничения полномочий и сфер ведения между центром и штатами. Первичный рынок ипотечного кредитования регулируется на региональном уровне – правительствами штатов, а вторичный рынок – федеральным центром.

Это позволяет поддерживать социальную роль ипотечного кредита, которая заключается как в обеспечении, так и в защите прав граждан в выборе способа приобретения жилья, – это легче делать с учетом особенностей и традиций, присущих отдельной территории. В то же время, осуществление контроля и стандартизации отношений на рынке ипотечных ценных бумаг на национальном уровне, позволяет избегать хаотичности и беспорядка в обеспечении ресурсами рынка займов, а значит, содействует реализации социальной роли ипотечного кредита.

Европейская модель

Традиционно, в странах германо-романского права (а это вся континентальная Европа), институт ипотечного кредита и торгово-промышленная деятельность имущества связаны с большими формальностями. Эти формальности необходимо строго соблюдать, так как в противном случае, все условия кредитования считаются недействительными, а, следовательно, недействительной считается и гарантия этого вида обеспечения долга.

Страны Европы придерживаются схем ипотечного кредита, основанных на нормах классического римского права об имущественном обеспечении долга, которые предусматривают следующее:

Предмет обеспечения долга остается и в собственности, и во владении залогодателя.

В случае неудовлетворения требований по долгу, кредитор получает право истребовать этот предмет, у кого бы он ни находился, продать его, и из вырученной суммы удовлетворить свое требование.

Так как при ипотечному кредиту не происходит передача в собственность кредитора заложенного имущества, а допускается лишь его коммерция, то должник, являющийся собственником имущества, может его заложить несколько раз, что порождает очередность в удовлетворении претензий кредиторов.

Право требовать сбыта обеспечения долга признается только за первым кредитором. Последующие кредиторы по очереди получают удовлетворение за счет остатка от вырученной суммы после предыдущего кредитора.

В случае недостатка средств, вырученных от торговли обеспечения долга, для удовлетворения всех кредиторов предусматривается возможность предъявить обязательственный иск в общем порядке на другое имущество должника.

Обязательными составляющими ипотечного кредита, без которых сам факт получения ипотеки будет считаться не легитимным, по нормам романо-германского права, являются:

наличие аутентичного акта – договора ипотечного кредита, в обязательном порядке зарегистрированного у нотариуса по форме, установленной законом;

регистрация заклада в особой регистрационной службе по местонахождению объекта недвижимого имущества;

обязательное ведение кадастра или поземельной книги, в которых отражается вся информация, касающаяся операций с недвижимым имуществом (торговля, покупка, сервитут, льготы, и т.д.).

Схема ипотечного кредитования, используемая в европейских странах, работает следующим образом:

Гражданин, желающий получить займ, обращается в ипотечный банк. Прежде всего, он заполняет анкету и пишет заявление, в котором указывается его финансовое состояние, местоположение недвижимого имущества, обоснование непосредственной потребности в предоставлении кредита. Анкета оформляется и прикладывается к заявлению. Анкета содержит следующие данные:

Тип ссуды;

Сумма;

Годовой процент;

Срок;

Месячная выплата (основная часть + процент);

Страховая сумма, налоги на недвижимость.

Далее банк определяет пригодность потенциального объекта обеспечения долга, то есть оценивает недвижимость. Кредитор несет полную ответственность за точность оценки. Роль оценки сводится:

к предоставлению полной и точной описи собственности с учетом ее особенностей (местоположение, степень амортизации, и т.д.)

к установлению ее действительной рыночной стоимости

к принятию решения о возможности использования ее в качестве обеспечения долга. Причем, оценку может производить или сам банк, или специализированная оценочная организация. Затраты по оценке имущества залогодателя несет залогодержатель. Оценка может производиться по одному из следующих методов:

Метод прямых рыночных сравнений – состоит в сопоставлении цен, по которым в последнее время продавалось аналогичное имущество, с корректировкой характеристик заложенного имущества (срок эксплуатации, износ, местоположение, и т.п.).

Метод расходов – основан на принципе замены, означающем возможность замены максимальной стоимости данного имущества ценой другого, настолько же необходимого и желаемого имущества.

Метод репродукции – означает определение издержек на строительства точной копии оцениваемого имущества.

Метод прибыли – базируется на нынешней стоимости прибылей, которые будут получены в будущем. Этот метод применяется для оценки имущества, приносящего профит, - торговых площадей, офисов, жилых домов.

По итогам работы оценочная фирма составляет отчет об оценке и передает его кредитору.

После проведения оценки кредитор переходит к следующему этапу предварительных процедур, - к андеррайтингу, то есть принятию решения о предоставлении займа. Андеррайтинг предполагает сбор и проверку данных о финансовом положении заемщика и последующее использование этой информации в принятии решения о предоставлении или не предоставлении ссуды. Андеррайтингу предшествует оценка платежеспособности заемщика, которая базируется на следующих критериях кредитоспособности заемщика:

Стабильность его финансового положення

Размер его текущих выгод и затрат

Кредитные источники.

После процедуры андеррайтинга, в случае положительного решения о выдаче ипотеки, банк начинает документальное оформление прав и обязанностей, связанных с дальнейшим функционированием договора ипотечного кредита. Оформляются следующие документы:

юридическое право кредитора на залоговое имущества;

страховой полис;

долговое обязательство заемщика;

акт о передаче титула на распоряжение имуществом кредитору;

кредитный контракт.

Далее, кредитор передает заемщику документы на владение займом.

Конечным этапом взаимодействия банка и заемщика является собственно оформление самого договора ипотечного кредита в виде заклада. Закладная включает следующие пункты:

наименование залогодателя и указание места его жительства либо его наименование и указание места нахождения, если залогодатель юрлицо;

название кредитного договора или иного денежного долга, исполнение которого обеспечивается ипотечным кредитом, с казанием даты и места заключения такого договора;

указание суммы задолженности, обеспеченной ипотечным кредитом, и размера процентов, если они подлежат уплате по этому займу;

указание срока уплаты суммы займа, обеспеченной ипотечным кредитом, а если эта сумма подлежит уплате по частям - периодичности соответствующих платежей и размера каждого из них;

название и достаточное для идентификации описание имущества, на которое установлена ипотека, и указание места нахождения такого имущества;

денежная оценка имущества, на которое установлена ипотека;

наименование права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотечного кредита, принадлежит залогодателю; указание на имеющиеся обременения имущества, являющегося предметом ипотечного кредита;

подписи залогодателя и залогодержателя;

наименование органа, зарегистрировавшего ипотеку, с указанием даты и места регистрации.

По соглашению сторон, в закладную могут быть включены и другие условия, в частности, условие о комиссионных выплатах банку, устанавливаемых в процентах от величины обеспечения долга или условие о предварительной оплате займа, которое предусматривает оплату заемщиком дополнительных сумм для обеспечения недополученной кредитором величины процентных выплат из-за ускоренного возврата ссуды.

Как уже было сказано, европейская модель ипотечного кредита предусматривает обязательное нотариальное удостоверение договора ипотечного кредита (заклада), без которой он не будет иметь юридической силы. Нотариус удостоверяет закладную по форме, установленной законом. Кроме того, закладная должна быть зарегистрирована в особой регистрационной службе по месту нахождения объекта недвижимого имущества. Это означает признание государством задолженностей должника и установление приоритета по использованию права на лишение заемщика возможности выкупить закладную. Регистрационная запись заносится в Кадастр (во Франции) или в Поземельную книгу (в германии). Порядок ведения Поземельной книги в германии регулируется гражданским уложением и специальным актом “Правила ведения Поземельной книги”. В книгу заносятся следующие данные: вид залогового права; имя должника; имя кредитора; ставка % за займ; повышение % ставки за отсрочку платежа, и иные требования. Таким образом, любое заинтересованное лицо может получить исчерпывающую информацию об ипотечных кредитах и других отягощениях конкретного объекта недвижимого имущества.

Имея закладную, банк может распоряжаться ей по своему усмотрению. Прежде всего, банк постарается пополнить свои кредитные ресурсы, для предложения их следующим клиентам. Лучший путь для этого – это торговая деятельность заклада другим профессиональным участникам ипотечного рынка. В этом случае на заклада делается передаточная надпись, и новому владельцу переходят все права предыдущего кредитора.

Но на этом обязанности ипотечного банка по обслуживанию займа не заканчиваются. Он становится связующим звеном между заемщиком и новым кредитором, - переводит ежемесячные платежи заемщика на счет кредитора; сообщает сторонам о рыночной ситуации недвижимости; проводит консультации по правовым и финансовым вопросам.

В случае неоднократного нарушения заемщиком условий договора ипотечного кредита, кредитор имеет право наложить взыскание на заложенное имущество. Это может происходить в двух формах: в судебной и в несудебной.

Судебная форма наложения взыскания на имущество должника подробно разработана законодательством европейских стран, и предусматривает три способа принудительной реализации залоговых прав:

принудительную ипотеку;

принудительный тендер;

принудительное управление.

Принудительная ипотека служит исключительно для того, чтобы сохранить за кредитором определенное ранговое место и подтвердить его права на имущество. Поэтому в реальной практике залоговые права на недвижимость реализуются на основе двух других вариантов, а сама процедура реализации залогового права во многом напоминает механизм банкротства. Так, принудительный конкурс представляет собой судебную процедуру, цель которой - передача прав собственности на недвижимое имущество покупателю путем торгово-промышленной деятельности имущества должника с конкурса, и удовлетворение за счет вырученной суммы требований кредитора.

Принудительное управление предусматривает предоставление возможности кредиторам удовлетворять свои требования постоянно, путем эксплуатации недвижимости. Обычно это происходит в форме продолжения нормальной эксплуатации недвижимого имущества. Принудительное управление используется и как основной способ реализации залоговых прав, и как промежуточный, предшествующий принудительному продаже с молотка.

Несудебная форма наложения взыскания на имущество должника используется в случае, когда в договоре об ипотечному кредиту имеется пункт о предоставлении кредитору права торговой деятельности имущества. Для признания данного акта законным, необходимо наличие нотариально удостоверенного соглашения о сбыту, заключенное между залогодателем и залогодержателем. Так же, как и при судебной форме, дается объявление о проведении продаж с молотка и условиях коммерции. После сбыта имущества, кредитор предоставляет копии извещения о торгах или письменное свидетельство о торговле заинтересованным органам.

Следует отметить, что в странах Европы процесс торговли заложенного имущества на основании судебного решения, занимает длительный период времени, и связан со множеством условностей. Например, во Франции, требуется в среднем 4 года, чтобы кредитор мог вернуть свои средства. Условия торгово-промышленной деятельности очень жесткие из-за необходимости защиты прав собственника, на имущество которого наложен арест. При получении ипотеки на строительство или приобретение жилья, применяются другие требования для потенциального заемщика. Для получения ссуды ему необходимо иметь на счете в банке, как минимум, 30 % от стоимости нового жилья. В договоре ипотечного кредита отдельно оговариваются моменты, касающиеся строительства нового жилья, - сроков, стоимости, и т. д. Заемщик получает займ под обеспечение долга дома или квартиры, в которой он проживает, на срок, необходимый для ввода в действие нового жилья. После переезда в новый дом (квартиру), старое жилье продается с аукционов, и заемщик из полученных средств расплачивается с кредитором.

Таким образом, европейская модель ипотечного кредита определяется наличием минимального числа специализированных участников. Принципиальной характеристикой модели является то, что совокупная заявка всех потенциальных заемщиков может обеспечиваться банком из произвольных источников, в том числе собственных средств банка, средств на депозитах, межбанковских займов, и т.д. Очевидно смещение баланса интересов в правоотношениях в сторону заемщика-залогодателя, обеспечение условий, при которых он может до последнего момента оставаться собственником имущества.

Относительная простота фирмы ипотечного кредита на основе данной модели, слабая развитость вторичного рынка ценных бумаг обуславливает зависимость процентных ставок по ипотекам от общего состояния кредитно-финансового рынка в стране. Это оказывает существенное влияние на активность банков в ипотечном кредитовании в отдельные периоды, - благоприятные или неблагоприятные.

Ипотека 2009

Сегодня в Российской Федерации ипотечное кредитование предлагают всего двадцать пять банков, но фактически выдаются ипотечные кредиты лишь десятью – двенадцатью банками. Уже в третьем квартале 2007 года в Российской Федерации почувствовали, что ипотека начала свертываться, летом 2008 года были подняты ставки вложения инвистиций Банком России до 11 % годовых.

В начале 2009 года наименьшими ставками ипотечного кредитования зафиксированы 12 % годовых в американских долларах и 14,1 % годовых в рубальках. Данные ставки предлагают всего несколько банков, это ВТБ-24, Сбербанк России и Газпромбанк. Банки, которые продолжают находиться в списке тех, кто предоставляет ипотеку, но всячески не желают этого делать, попросту выставляют такие ставки, которые не будут по карману даже олигархам – 20% годовых. Так же во многих банках была свернута ипотечная программа сроком свыше 20-ти лет. А в условиях сложившегося кризиса ипотечный кредит, как и любой другой, стало получить еще труднее, из-за слишком, порой, высоких требований банков к заемщикам.

Но, несмотря ни на что, в прошедшем 2008 году под ипотеку банками было выдано свыше 630 миллиардов рублей. Правда, сегодня еще не известны данные четвертого квартала прошедшего года, есть вероятность, что по сравнению с 2007 годом, суммы выданных ипотек могут быть на 50% меньше. В мировой финансовый кризис затронул различные отрасли промышленности, как онлайн покер, недвижимого имущества и электроники.

Минрегион прогнозирует, что в наступившем 2009 году ипотек будет выдано на сумму порядка 530 миллиардов рубликов. Так же, по мнению Минрегиона, люди которые собирались решить свои жилищные проблемы с помощью ипотеки не должны откладывать в свое желание «в долгий ящик», так как ситуация в банках не изменится еще очень долго, из-за нестабильной ситуации на финансовом рынке. Банки уже отказались от идеи наращивания кредитного портфеля, не смотря на заемщика, есть вероятность того, что и ипотека будет обречена.

RUB, доллар или… валюта страны Восходящего солнца?

Есть две модели поведения заемщика при выборе валюты. Первая — рискованная. Брать займ в той валюте, по которой ниже процентные ставки и курс которой (по индивидуальным прогнозам) будет падать. Но практически все эксперты единодушно советуют заемщикам брать ипотечные кредиты в той валюте, к которой привязаны их доходы.

Заемщики, когда-то взявшие долларовый ипотечный кредит, сейчас в выигрыше — даже несмотря на то, что некоторые банки для снижения валютных рисков могут повысить ставки. Кроме того, традиционно процентные ставки по долларовым займам ниже, чем по займам в российских рублях. Все это кажется весьма привлекательным. По словам Динары Юнусовой, вице-президента по развитию бизнеса DeltaCredit, «сегодня брать долги в долларах выгодно: ставка по ним ниже, чем по рублевым, поэтому выходит экономия на процентах. Падение курса доллара еще более удешевляет такой займ. Покупатели недвижимого имущества понимают это, поэтому долларовая ипотека востребована». И Ольга Садовская, член правления Городского ипотечного банка, считает это самой выгодной стратегией на данный момент: и ставки по ссуде меньше, и курс доллара меняется в нужную сторону.

Но валютный риск сохраняется, отмечает Садовская, и, если курс доллара резко вырастет, не избежать негативных финансовых последствий. В таком случае встает насущный вопрос: можно ли полагаться на прогнозы относительно поведения курса доллара в будущем? «В то время как доллар ослабевает по отношению к валюте Российской Федерации, у простого человека, берущего ипотечный кредит, нет возможности оценить движение рынка валют на следующие 10-15 лет (типичный срок ипотечного кредита). Если задача клиента — взять и выплатить займ, а не играть на рынках валют, мы рекомендуем привязывать валюту займа к валюте своих прибылей, чтобы изменения на рынке валют не вызывали ситуацию, когда платежи клиента по займу становятся непосильными», — говорит по этому поводу Елена Шилина, старший вице-президент «ипотечных кредитов банка». Правда, по мнению Ольги Садовской, «негативные финансовые последствия» можно смягчить, своевременно произведя операцию по вложению инвистиций, которая позволит не только изменить валюту ссуды, но и заодно увеличить срок выплат и сократить размер ставки %.

«В случае, если заемщик получает доходы в рубах, рублевый займ позволит минимизировать валютные риски, связанные с резкими колебаниями курса доллара. Но ипотечные платежи в итоге могут оказаться большими, если учесть скидку в процентных ставках», — рассуждает Садовская. А на сегодняшний день ставки по рублевым займам на 1,5-2% выше ставок по долларовым, хотя эта маржа стремительно уменьшается. Не стоит забывать о том, что если зарплата в рубликах, а платежи, например, в долларах, то каждый раз, платя по ссуде, заемщик несет расходы по конвертации.

Многие банки дружно переходят на деревянные и отказываются от долларовых займов как таковых. По мнению Динары Юнусовой, «эти банки скорее всего не могут привлечь долларовое финансирование по конкурентной стоимости». «Если я предлагаю сегодня ипотеку в долларах от 8%, — объясняет Юнусова, — а кто-то может привлечь средства только под 15%, то ему получается невыгодно выдавать такие же займы». А банк не может не блюсти свою выгоду.

Банк выдает долги в той валюте, в какой получает средства, объясняет Елена Шилина. «Если фондирование в целкачах, банку выгоднее выдавать займы в целкашах. Если у банка фондирование в иностранной валюте, то при выдаче займов в российских рублях банк должен дополнительно платить за покрытие валютного риска». Но, конечно, банк не может отрываться от существующего потребительского спроса на долги в той или иной валюте.

Исторически москвичи и петербуржцы предпочитали брать ипотечные кредиты в долларах, в то время как заемщики из других российских регионов — в рубальках. Учитывая развитие российского рынка ипотечного кредита и активное продвижение ипотечных программ в регионах, доля рублевых займов уверенно растет. Они становятся чем-то само собой разумеющимся. Скорее всего сейчас пришедшему в банк клиенту в первую очередь предложат рубальки. По мнению Игоря Садовского, первого заместителя председателя правления «банк ЖилФинанс», это связано с укреплением российской валюты, с одной стороны, и некоторым снижением популярности и доверия к американской валюте — с другой.

Наряду с традиционными рублевыми и долларовыми займами российские банки стали выдавать экзотические займы, например в японских Йенах. Такой шаг предпринял банк Москвы, сделав ставки по займам в японских Иенах самыми низкими на российском рынке ипотечного кредита — 6-7% годовых. Для того чтобы получить займ под минимальную ставку в 6%, необходимо оплатить от 10% стоимости недвижимого имущества и предоставить банку справку 2-НДФЛ. По мнению экспертов, основной недостаток займов в Иенах — это расходы на конвертацию валюты. Несмотря на кажущуюся выгодность операции, Алексей Моисеев, начальник отдела долговых займов «Ренессанс капитала», не рекомендует людям, далеким от финансового рынка, кредитование в японской валюте.

ipohelp.ru –ипотека шаг за шагом

ipoteka29.ru – ипотека в Архангельске

osito.ru – банки, долги, ипотека

strahovhik.com.ua – все о страховании

ryeltor.ru – рынок ипотечной недвижемости

wikipedia.org – ВикипедиЯ – свободнай эниклопедия

Опубликовано на forexAW.com: Четверг, 15 Октябрь, 2009 года — 17:53.

Последнее редактирование: Понедельник, 14 Май, 2012 года — 21:47.